Avant de commercialiser une maison ou un appartement, les équipes OprixFixe vous proposent les 9 étapes indispensables à maîtriser pour vendre efficacement. Du choix de l'agence à la remise des clés chez le notaire, devenez l'expert en vente dont vous avez toujours rêvé ! Nous vous faisons gagner du temps avec une courte vidéo explicative.

Étape 1 : le choix d'une agence immobilière

Afin de vendre un logement, que ce soit une maison ou un appartement, vous pouvez choisir de vous faire accompagner par un professionnel de l'immobilier. Dans ce dernier cas, il n'est pas toujours évident de trouver un partenaire de confiance. Comment choisir son agence immobilière pour vendre au mieux ?

Sur le marché de l'immobilier, il y a le choix ! Le choix entre une agence immobilière en ligne ou une agence immobilière plus traditionnelle. Pour notre part, nous avons fait le choix de proposer un service sur-mesure pour une commission fixe et transparente.

Les avantages d'une agence à commission fixe

Un service transparent tout en bénéficiant d'un accompagnement sur-mesure. Cet engagement se traduit à la fois par des professionnels reconnus sur leurs secteurs, mais aussi par une commission fixe évitant tout quiproquo. Par son concept même, une agence à commission fixe propose des outils digitaux innovants pour vendre dans les meilleures conditions. Aucune étape de la vente n'est négligée, et l'accompagnement se déroule de l'étude des diagnostics à la signature devant le notaire.

Étape 2 : faire estimer son bien

L'estimation est le point d'entrée le plus important des étapes d'une vente. L'estimation, aussi appelée avis de valeur par les professionnels, permet de déterminer un prix en fonction de son niveau de concurrence, de sa situation géographique mais aussi des caractéristiques du logement.

Quelles caractéristiques faut-il prendre en compte pour évaluer son logement ?

Afin de déterminer le prix au m² du logement le plus précisément possible, il est obligatoire de connaître exactement la surface en Loi Carrez ainsi que la surface habitable du logement. Cette information peut être trouvée dans l'acte de vente ou lors de la réalisation d'un diagnostic Loi Carrez.

Par ailleurs, la surface utile du logement n'est pas suffisante pour réaliser une estimation pertinente. Il faut également les éléments suivants :

  • L'état du bien
  • La conformité de l'installation électrique
  • La présence d'amiante ou de plomb
  • La performance énergétique
  • Les matériaux utilisés (parquets, carrelage, marbre, huisserie)
  • Le montant des travaux à prévoir
  • La présence d'un box, d'une cave, d'une dépendance
  • Le nombre de biens en vente sur le secteur
  • La présence de commerces et de transports à proximité directe

Ces caractéristiques permettent de déterminer la valeur vénale d'un logement. Pour ne pas commettre d'erreur de jugement, il est possible de demander une estimation gratuite en ligne à l'un des experts de l'agence à commission fixe OpriFixe.

Étape 3 : privilégier un mandat exclusif pour la commercialisation

Pour commercialiser un logement, il est possible de souscrire à un contrat auprès d'un agent immobilier. Ce contrat de mise en vente peut être conclu de différentes manières :

Dans les deux cas, il revient au propriétaire et au professionnel de se mettre d'accord sur les contours du contrat de représentation de vente.

Pourquoi choisir un mandat exclusif ?

Le mandat d'exclusivité est un contrat qui permet au professionnel de travailler en toute sérénité sur le bien. Il permet également au propriétaire d'obtenir un meilleur niveau de prestation. Avec un mandat exclusif, le négociateur immobilier mettra plus de moyens de communication en place pour la publicité du logement. En outre, cet engagement exclusif permet une relation plus saine dans les relations au quotidien. Par ailleurs, le professionnel bénéficiant du plein assentiment du client travaillera sur le bien avec plus de rigueur et d'efficacité. Avant de vous engager, veillez à bien comparer les mandats immobiliers proposés par le professionnel.

Étape 4 : avant de vendre, je m'assure de la mise à jour des diagnostics

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires depuis 1997 et permettent de protéger l'acquéreur pour un achat éclairé. Englobé dans un dossier de description technique, ils permettent de se rendre compte de la santé du logement. Un certain nombre de critères sont pris en considération en fonction du diagnostic.

La durée de validité des diagnostics pour vendre

Il est possible de retrouver les derniers diagnostics dans le dossier de l'acte de vente.

Sur chaque document se trouve la date de réalisation. Cette date permet d'identifier rapidement la validité du diagnostic. La durée maximum de validité des diagnostics est la suivante :

Étape 5 : diffuser son annonce immobilière

Pour diffuser un bien immobilier en ligne, il est possible de le faire entre particuliers ou avec l'aide d'un professionnel. Il existe un grand nombre de sites d'annonces en ligne permettant la diffusion du bien. Certains sont gratuits, d'autres sont payants et sont pour la plupart réservés aux professionnels. Avant de diffuser l'annonce, il est important de la rédiger de manière "sexy" afin de mettre en valeur le bien. Par ailleurs, il est obligatoire d'y joindre des photos de qualité professionnelle.

Une annonce en ligne sans photos, c'est 70 % de chance en moins d'obtenir une offre d'achat dans un délai raisonnable !

Comment réussir des photos immobilières ?

Avant de réaliser vos plus beaux clichés, on ne peut que vous conseiller de nettoyer la lentille de l'appareil photo. Que ce soit un smartphone ou un appareil photo reflex, il est important d'effectuer les réglages indispensables à la maison. Afin de réaliser des photos de qualité pour vendre rapidement, il est souhaitable de :

  1. Prendre les clichés en journée entre 12 h et 14 h
  2. Mettre en valeur un seul aspect de la pièce
  3. Prendre les photos à environ 1 mètre du sol
  4. Prendre les photos en format paysage
  5. Désencombrer la pièce
  6. Utiliser un appareil grand angle pour plus de confort

Étape 6 : négocier avec l'acquéreur

À la réception d'une offre d'achat, il est possible de recevoir une offre en dessous du prix de l'annonce. Dans ce cas, il est soit possible de renoncer et de couper court aux négociations, soit d'entrer en négociation pour mettre toutes les chances de son côté afin de raisonner l'acquéreur sur la qualité de son offre.

Que faut-il faire pour négocier le montant d'une offre ?

Il est naturel pour un propriétaire de vouloir vendre au meilleur prix. Attention tout de même à ne pas mettre d'affect dans la prise de décision. Afin de faire une contre-offre d'achat à l'acquéreur, il est important de s'appuyer sur les qualités factuelles du logement, telles que :

  • L'exposition
  • La proximité des commerces
  • La qualité des écoles
  • La qualité des travaux réalisés (avec factures à l'appui)
  • Le nombre de points forts par rapport aux autres biens du secteur
  • La pertinence du prix / m² par rapport aux dernières ventes réalisées (étude effectuée par un notaire de quartier ou un agent immobilier)

L'ensemble des points en question doit être évoqué dans la contre-offre d'achat et doit faire l'objet d'une vérification auprès d'une personne de confiance.

Étape 7 : signature d'un compromis de vente

La signature du compromis de vente, aussi appelée promesse synallagmatique de vente, vient sceller l'engagement entre le vendeur et l'acheteur sur la forme et le prix de vente. À cette occasion, toutes les parties réunies chez un notaire peuvent affiner leur niveau d'engagement et les règles liées à la vente comme la date butoir, les clauses suspensives ou le dépôt de garantie.

Pourquoi demander à l'acquéreur un dépôt de garantie lors de la signature ?

Le dépôt de garantie est un acompte versé par l'acheteur chez le notaire. Il permet de rassurer le propriétaire vendeur sur la réelle intention d'achat. Il permet particulièrement au vendeur de :

  1. Bénéficier d'une indemnité d'immobilisation en cas de désistement
  2. S'assurer des intentions d'achat de l'acquéreur
  3. Rassurer la banque en cas de contraction d'un crédit relais

Même si le dépôt de garantie n'est pas obligatoire, il est fortement recommandé d'en demander un à l'acheteur. Le montant est libre, mais l'idéal est de solliciter l'avis éclairé d'un notaire.

Étape 8 : le paiement des frais de notaire

Les frais de notaire sont réglés à la signature par l'acheteur. Dans le cadre d'un accord au préalable entre les parties, ils peuvent faire l'objet d'un partage ou alors être mis à la charge du vendeur et donc être déduits du prix net vendeur.

Quel est le taux de frais de notaire lorsque je vends ?

Les frais de notaires sont différents s'il s'agit d'un logement neuf ou d'un logement ancien. En moyenne, les frais de notaire pour vendre sont de :

  • 2 à 3 % pour un logement neuf
  • 8 % dans l'ancien

Étape 9 : la signature de l'acte de vente

Lors du rendez-vous pour la signature de l'acte de vente, il est possible de se faire représenter soit par le notaire, soit par un proche. Le jour J, il est impératif d'apporter l'ensemble des jeux de clés mais aussi les notices d'utilisation des équipements qui restent sur place pour faciliter l'installation des nouveaux occupants, et de nettoyer la maison avant la remise définitive des clés.

Astuce : ne coupez pas le compteur d'eau et d'électricité, demandez simplement à l'acheteur de transférer les forfaits.

Est-il possible de décaler la remise des clés ?

À la signature de l'acte authentique de vente, il est possible de décaler la remise des clés, soit parce qu'il y a un arrangement entre les parties pour différer le déménagement du vendeur, soit parce qu'il n'est pas possible de remettre les clés car le vendeur est en congés le jour de la signature. Dans ce cas, il est possible de le signaler dans l'acte de vente et de déterminer une date ultérieure.