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Étape 1 : le choix d'une agence immobilière

Afin de vendre un logement que ce soit une maison ou un appartement, il est possible soit de vendre seul sans agence ou alors de choisir de se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier. Dans ce dernier cas, il n'est pas toujours évidant de trouver un partenaire de confiance. Comment choisir son agence immobilière pour mieux vendre ?

Sur le marché de l'immobilier, il y a le choix ! Le choix d'une agence immobilière en ligne ou une agence immobilière plus traditionnelle. Pour notre part, on a fait le choix de proposer un service sur-mesure pour une commission fixe et transparente.

Les avantages d'une agence à commission fixe

Un service transparent tout en ayant un accompagnement sur-mesure. Cet engagement se traduit à la fois par des professionnels reconnus sur leurs secteurs, mais aussi par une commission fixe évitant tout quiproquo. Une agence à commission fixe par son concept propose des outils digitaux innovants pour vendre dans les meilleures conditions. Aucune étape de la vente n'est mise de côté, l'accompagnement se fait de l'étude des diagnostics à la signature devant le notaire.

Étape 2 : faire estimer son bien

L'estimation est le point d'entrée le plus important des étapes d'une vente. L'estimation aussi appelé avis de valeur par les professionnels permets de déterminer un prix en fonction de son niveau de concurrence, de sa situation géographique mais aussi, des caractéristiques du logement.

Que faut-il prendre en compte comme caractéristique pour évaluer son logement ?

Afin d'être le plus précis pour déterminer un prix au m² du logement, il est obligatoire de connaitre exactement la surface Loi Carrez, ainsi que de la surface habitable du logement. Cette information peut être trouvée dans l'acte de vente ou alors lors de la réalisation d'un diagnostic Loi Carrez.

Par ailleurs, il ne suffit pas de la surface utile du logement pour réaliser une bonne estimation, les informations :

  • État du bien
  • Conformité de l'installation électrique
  • La présence d'amiante ou de Plomb
  • La performance énergétique
  • Les matériaux utilisés (parquets, carrelage, marbre, huisserie)
  • Le montant des travaux à prévoir
  • La présence d'un box, d'une cave, d'une dépendance
  • Le nombre de bien à vendre sur le secteur
  • La présence de commerce et de transport à proximité directe

Ils sont autant d'éléments qui permettent de déterminer la valeur vénale d'un logement. Pour ne pas commettre d'erreur de jugement, il est possible de demander une estimation gratuite en ligne à l'un des experts de l'agence à commission fixe.

Étape 3 : privilégié un mandat exclusif pour la commercialisation

Pour commercialiser un logement, il est possible de souscrire à un contrat auprès d'un agent immobilier. Ce contrat de mise en vente peut être conclu de différentes manières :

Dans les deux cas, il revient au propriétaire et au professionnel de se mettre d'accord sur les contours du contrat de représentation de vente.

Pourquoi choisir un mandat exclusif ?

Le mandat d'exclusivité est un contrat qui permet au professionnel de travailler en toute sérénité sur le bien. Il permet également au propriétaire d'obtenir un meilleur niveau de prestation. Avec un mandat exclusif, le négociateur immobilier mettra plus de moyen de communication en place pour la diffusion du logement. De plus, cet engagement exclusif permet une relation plus saine dans les relations au quotidien. Par ailleurs, le professionnel ayant le plein assentiment du client travaillera sur le bien avec plus de rigueur et d'efficacité. Avant de s'engager, veillez à bien comparer les mandats immobiliers proposés par le professionnel.

Étape 4 : Avant de vendre, je m'assure de la mise à jour des diagnostics

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires depuis 1997 et permettent de protéger l'acheteur pour un achat éclairé. Englobé dans un dossier de description technique, ils permettent de se rendre compte de la santé du logement. Un certain nombre de critères sont pris en considération en fonction du diagnostic.

La durée de validité des diagnostics pour vendre

Il est possible de retrouver les derniers diagnostics dans le dossier de l'acte de vente.

Sur chaque document se trouve la date de réalisation. Cette date permet d'identifier rapidement la validité du diagnostic. La durée de validité des diagnostics maximum est la suivante :

Étape 5 : Diffuser son annonce immobilière

Pour diffuser un bien immobilier en ligne il est possible de le faire entre particuliers ou avec l'aide d'un professionnel. Il existe un grand nombre de sites d'annonces en ligne permettant la diffusion du bien. Certains sont gratuits, d'autres payants et pour la plupart sont réservés aux professionnels. Avant de diffuser l'annonce, il est important de rédiger une annonce sexy pour mettre en avant le bien. Par ailleurs, il est obligatoire de joindre à l'annonce des photos de bonnes qualités.

Une annonce en ligne sans photos, c'est 70 % de chance en moins d'obtenir une offre d'achat dans un délai raisonnable.

Comment réussir des photos immobilières ?

Avant de réaliser vos plus beaux clichés, on ne peut que conseillé de nettoyer la lentille de l'appareil photo. Que ce soit un smartphone ou un appareil photo reflex, il est important d'appliquer les réglages appropriés à la maison. Afin de réaliser des photos de qualités pour vendre rapidement on conseille de :

  1. Prendre les clichés en journée entre 12 h et 14 h
  2. Mettre en valeur un seul aspect de la pièce
  3. Prendre les photos à environs 1 mètres du sol
  4. Prendre les photos en format paysage
  5. Enlever les objets trop encombrants dans la pièce
  6. Utilisé un appareil grand angle pour plus de confort

Étape 6 : Négocier avec l'acquéreur

À la réception d'une offre d'achat, il est possible de recevoir une offre en dessous du prix de l'annonce. Dans ce cas, il est soit possible de renoncer et de couper court aux négociations ou alors entrer en négociation pour mettre toutes les chances de son côté pour raisonner l'acquéreur sur la qualité de son offre.

Que faut-il faire pour négocier le montant d'une offre ?

Il est naturel pour un propriétaire de vouloir vendre au meilleur prix, attention tout de même à ne pas mettre d'affect dans la prise de décision. Afin de faire une contre-offre d'achat à l'acquéreur, il est important de s'appuyer sur les qualités factuelles du logement, comme :

  • L'exposition
  • La proximité des commerces
  • La qualité des écoles
  • La qualité des travaux réalisés (avec facture à l'appui)
  • Le nombre de point fort par rapport aux autres biens du secteur
  • La pertinence du prix / m² par rapport au dernière ventes réalisées (étude réalisée par un notaire de quartier ou un agent immobilier)

L'ensemble des points en question doivent être évoqués dans la contre-offre d'achat et doivent faire l'objet d'une vérification auprès d'une personne de confiance.

Étape 7 : signature d'un compromis de vente

La signature du compromis de vente aussi appelé promesse synallagmatique de vente vient sceller l'engagement entre le vendeur et l'acheteur sur la forme et le prix de vente. À cette occasion toutes les parties réunies chez un notaire peuvent affiner leur niveau d'engagement et les règles pour la vente comme la date buttoir, les clauses suspensives ou le dépôt de garantie.

Pourquoi demander à l'acquéreur un dépôt de garantie lors de la signature ?

Le dépôt de garantie est un acompte versé chez le notaire de la part de l'acheteur qui permet de rassurer le propriétaire vendeur sur la réelle intention d'achat. Il permet particulièrement pour le vendeur de :

  1. Bénéficier d'une indemnité d'immobilisation en cas de désistement
  2. S'assurer des intentions d'achat de l'acquéreur
  3. Rassurer la banque en cas de contraction d'un crédit relais

Même si le dépôt de garantie n'est pas obligatoire, il est fortement recommandé d'en demander un à l'acheteur. Le montant est libre, il est conseillé de demander un avis éclairé sur le montant à demander au notaire.

Étape 8 : Le paiement des frais de notaire

Les frais de notaire sont réglés à la signature par l'acheteur. Les frais de notaire dans le cadre d'un accord au préalable entre les parties peuvent faire l'objet d'un partage ou alors à la charge du vendeur et donc déduit de prix net vendeur.

Quel est le taux de frais de notaire lorsque je vends ?

Les frais de notaires sont différents s'il s'agit d'un logement neuf ou d'un logement ancien. En moyenne les frais de notaire pour vendre sont de :

  • 2 à 3 % pour un logement neuf
  • 8 % dans l'ancien

Étape 9 : La signature de l'acte de vente

Lors du rendez-vous pour la signature de l'acte de vente, il est possible de se faire représenter soit par le notaire ou un proche. Le jour J, il est impératif d'apporter l'ensemble des jeux de clés mais aussi les notices d'utilisations des équipements laissés, enfin afin de laisser une image positives aux nouveaux occupants, nettoyer la maison avant de remettre les clés

Astuce : ne coupez-pas le compteur d'eau et d'électricité, demandez simplement à l'acheteur de transférer les forfaits.

Est-il possible de décaler la remise des clés ?

À la signature de l'acte authentique de vente, il est possible de décaler la remise des clés, soit parce qu'il y a un arrangement entre les parties pour différer le déménagement du vendeur ou alors parce qu'il n'est pas possible de donner les clés car le vendeur est en congés le jour de la signature. Dans ce cas, il est possible de le signaler dans l'acte de vente et de mettre une date de remise plus tard.

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