Vendre à Paris selon les types d'immeubles

Types d'immeubles

Paris, une architecture vieille de plus de 15 siècles qui s'est forgé un caractère propre au fil des époques. Les plus vieilles maisons de Paris offrent un véritable voyage dans le temps, où chaque architecture raconte à sa manière un bout d'histoire de la capitale. La plus vieille demeure se trouve au 11 rue François Miron dans le 4ème arrondissement de Paris. Elle date du 15° siècle.

Aujourd'hui, l'architecture parisienne est bien souvent réduite aux bâtiments « haussmanniens ». Les projets de construction sous le Second Empire représentent plus de 60 % du parc immobilier parisien. Pour autant, d'autres styles s'y superposent et ont des singularités qui leur sont propres.

L'architecture de Paris créée pendant la Belle Époque, entre 1871 et le début de la Première Guerre Mondiale, s'est distinguée par sa variété de styles différents, du néo-byzantin et du néogothique au classicisme, à l'Art Nouveau et à l'Art Déco. Elle était également connue pour sa décoration somptueuse et son utilisation imaginative des matériaux nouveaux et traditionnels, y compris le fer, le verre plat, la tuile colorée et le béton armé. On vous fait découvrir ici les différents types d'immeubles à Paris pour mieux appréhender vos transactions immobilières.

Les différents types d'immeubles parisiens

Les types d'immeubles par arrondissement parisien ne sont pas homogènes. Ce sont les quartiers parisiens les plus centraux qui accueillent le plus d'immeubles de style Empire. Autour de l'Arc de Triomphe, c'est le style haussmannien qui domine. Autour du périphérique, on retrouve des immeubles plus contemporains. On fait le point sur les différents types d'immeubles dans Paris, soit :

1. Le style Empire (1800-1815)
2. Le style Restauration (1815-1830)
3. Le style Louis-Philippe (1830-1850)
4. Le style haussmannien (1850-1870)
5. Le style post-haussmannien (1870-1895)
6. Le style Art Nouveau (1895-1914)
7. Le style Art Déco (1910-1930)
8. L'architecture de l'entre deux guerres (1918-1939)
9. Les Trente Glorieuses (1945-1976)
10. Les façades parisiennes durant les années de transition (1976-2000)
11. Le style écoresponsable (2004 à nos jours)

Style Empire (1800 à 1815)

Après des siècles de débandade architecturale, le début du 18^ème marque son empreinte à jamais dans l'architecture parisienne. Des types d'immeubles massifs et robustes prévus pour tenir des millénaires. Sous la nette influence de Napoléon 1^er, les immeubles accusent de courbes nettes et régulières. Le style Empire apporte une rigueur militaire dans les rues parisiennes, à l'image de l'Empereur.

Fenêtres rectangulaires, balcons filants et moulures sobres donnent un aspect chic et épuré. Une des caractéristiques notables de cette époque sont les statues massives qui peuvent orner les bâtisses, à l'image du palais des Tuileries occupé par Napoléon : peut-être un moyen pour les Parisiens de montrer un attachement certain à l'Empereur.

Ce qu'il faut retenir du style Empire pour mieux vendre un appartement parisien :

• Fenêtres rectangulaires élégantes
• Pilastres rectilignes taillés dans la pierre
• Balcons filants très peu profonds, souvent sur les derniers étages
• Immeuble entre 3 et 4 étages (rehaussé de nos jours)
• Corniches droites et discrètes
• Certains immeubles possèdent des statues typiques du palais des Tuileries

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Style Restauration (1815 à 1830)

Comment reconnaître un immeuble de style Restauration ? Prenez l'élégance des immeubles de style Empire et enlevez le surplus. Afin de répondre à un besoin important de logement pour les Parisiens et d'en finir définitivement avec les maisons de ville insalubres, le style Restauration apparaît comme la solution idéale à cette époque. Des bâtiments très simples prêts à accueillir des familles nombreuses bourgeoises. On reconnaît aisément ces types immeubles de cette manière :

• Bâtisse de 4 à 5 étages orientées sur la rue
• Fenêtres et volets identiques à tous les étages
• Fenêtres basses sans encadrement ni décoration
• Le peu de moulures se retrouvent centrées sur le mur de façade de l'entrée principale
• L'immeuble est blanc sauf les gardes-corps en fer forgé des fenêtres qui sont peints en noir
• Généralement, au rez-de-chaussée, il y a des locaux commerciaux

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Style Louis-Philippe (1830-1850)

Les constructions rapides de style Restauration laissent un goût amer après le style Empire. C'est à ce moment que les idées ne manquent pas de créativité pour rendre Paris plus romantique que jamais. Une période de 20 ans qui va doucement changer le style Restauration ! Une transition en douceur, à tel point qu'il est parfois très difficile de différencier les deux styles : certains immeubles de style Restauration sont rabotés pour faire place à plus d'espace pour la circulation en carrosse.

Plus de visiteurs, plus de touristes du monde entier viennent flâner. C'est ainsi le moment d'enchanter ses hôtes en proposant une architecture plus démonstrative. Le style Louis-Philippe répond à cette demande avec des immeubles uniques, tous décorés selon les préférences des architectes. La sobriété est toujours là mais l'esthétisme général y est amélioré. On peut reconnaître principalement les types d'immeubles de style Louis-Philippe par :

• Les balcons sortant sur la rue au deuxième et cinquième étage
• Les persiennes escamotables
• Les ornements massifs et déstructurés d'un immeuble à un autre
• Les fenêtres parfois ovales et parfois rectangulaires
• Les gardes-corps de balcons ou de fenêtres travaillés à la verticale

Il n'est pas évident de déterminer si un immeuble est de style Louis-Philippe tant certains ont été construits sur le modèle du style Restauration. Demandez à votre agence immobilière parisienne de déterminer le style de votre appartement pour mieux le valoriser.

Style Haussmannien (1850-1870)

Lorsqu'on parle d'architecture et plus précisément d'architecture parisienne, "Haussmann" arrive largement en tête. Si beaucoup d'entre nous connaissent ce type d'immeuble, il est moins facile de ne pas le confondre avec d'autres époques. Avec plus de 60 % du parc immobilier, comment le reconnaître ? Ce type d'immeuble est demandé expressément par Napoléon III afin de libérer Paris de l'insalubrité publique.

Un cahier des charges strict et exigeant est formulé, et c'est le baron Haussmann qui va mettre en pratique le rêve de l'Empereur : un style épuré et harmonieux avec de grandes avenues pour mieux circuler dans la capitale. Ce chantier monumental sur plus de 20 ans prévoit de détruire plus de 18 000 immeubles pour en reconstruire 40 000 nouveaux. Pour vous aider à reconnaître un type d'immeuble haussmannien, retrouvez les principales caractéristiques de cette architecture typiquement parisienne :

1. Immeuble de maximum 6 étages, généralement 5 étages
2. Façade construite en pierre de taille
3. Hauteur d'immeuble entre 12 et 20 mètres
4. La hauteur de l'immeuble est proportionnelle à la largeur de la rue
5. Présence d'un balcon uniquement au 2ᵉ étage
6. Rez-de-chaussée haut de plafond pour accueillir des commerces
7. Premier étage (entresol) sommaire pour les réserves des boutiques
8. Deuxième étage pensé comme une salle de réception avec de grands volumes et une grande hauteur sous plafond (3,20 mètres)
9. Espace harmonieux entre les fenêtres
10. Le dernier étage, le moins noble, est réservé aux chambres de service
11. Chaque immeuble est daté et signé par son architecte

On distingue 3 classes d'immeubles haussmanniens :

• La 1ère classe comprend quatre étages carrés de grands appartements avec écuries et remises dans la cour.
• La 2ème classe s'élève sur 5 étages et dispose d'un escalier de service.
• La 3e classe est aussi sur 5 étages avec des appartements plus petits sans escaliers de service. Pour l'intérieur, c'est simple :  une large entrée distribue les pièces en enfilade.

Il répond à des spécifications précises, fondements de ce style si particulier. Sa première caractéristique est constituée par les vastes espaces des pièces principales, pourvues de grandes fenêtres ouvrant au deuxième étage sur un balcon filant.  Des moulures décoratives en plâtre se situent aux plafonds, en imposte au-dessus des portes ou des cheminées. Celles-ci, en marbre, servent à chauffer les pièces de vie. Au sol se trouve un parquet à chevrons aux lames diagonales et asymétriques (ou parquet en point de Hongrie). Un immeuble sans signature ne peut pas être un immeuble haussmannien. Regardez attentivement le second étage, il ne ressemble à aucun autre. Le style haussmannien est très prisé ! Réalisez une estimation auprès d'un expert avant la mise en vente.

Style post-haussmannien (1870-1895)

Après 20 ans d'exubérance de style haussmannien conçu pour les nobles et la haute bourgeoisie, Paris se découvre un style néo-moderne avec plus de sobriété et moins d'audace. Ce style s'estompera progressivement avec la Première Guerre Mondiale. On peut facilement différencier les façades d'immeubles parisiennes de la manière suivante :

1. Immeuble avec moins de frontons sauf pour le second étage
2. Les dais se font rares et les consoles se font plus discrètes
3. Les façades sont à la fois en pierre de taille et en brique
4. Apparition de verrières avec des vitraux
5. Apparition de bow-windows, soit des fenêtres sous une serre à l'anglaise

Le style Art Nouveau (1895-1914)

Le style Art Nouveau est de loin le plus reconnaissable. Après un règne du style haussmannien de plus de 40 ans, l'Art Nouveau fait prendre de l'audace à Paris. L'architecte Hector Guimard va s'inspirer allègrement de l'hôtel Tassel à Bruxelles pour édifier le Castel Béranger dans le 16e arrondissement de Paris.

Cette nouvelle construction qui émerveille les Parisiens va lancer 20 ans d'un style artistique. Passée la Première Guerre Mondiale, plus un arrondissement de la capitale qui ne soit pas enchanté par un immeuble de style Art Nouveau. On peut citer l'immeuble rue Hanovre dans le 2° arrondissement, l'Hôtel Lutétia dans le 6° arrondissement et encore le 80 de la rue de Wagram dans le 17° arrondissement. Les immeubles Art Nouveau de la capitale se distinguent par :

1. Immeubles graphiques mélangeant plusieurs époques
2. Une arcade minimum disposée au rez-de-chaussée ou dans les étages
3. Une décoration florale, végétale ou encore animale
4. Un mélange de matériaux sur les façades : béton, pierre, brique, marbre, bois
5. Une porte d'entrée en bois ou fer forgé
6. Superficie Loi Carrez importante des pièces
7. Au moins deux couleurs différentes sur la façade

Le style Art Déco (1910-1930)

Le style Art déco prend son essor quelques années avant la Première Guerre Mondiale. Il décode l'Art Nouveau pour organiser les formes et les reliefs. L'exubérance de l'Art Nouveau est gommée par le retour de la symétrie et du classicisme de l'ère haussmannienne. Ce style plus rigoureux aux façades rectilignes souvent géométriques prend le dessus sur les courbes et les formes alambiquées.

Sur le plan architectural, entre 1910 et 1913 s'ouvre le chantier du Théâtre des Champs-Élysées, autre signe du changement esthétique radical que connaît le milieu parisien d'alors. Après la Seconde Guerre Mondiale, on prend la même recette pour rendre le style Art Déco intemporel. Voici les principales caractéristiques du style Art Déco :

1. Façade en béton ou pierre de taille
2. Géométrie des moulures
3. Arcade de fenêtre discrète
4. Bow-window le plus souvent au premier étage
5. Utilisation du fer forgé pour les gardes-corps des fenêtres et balcons
6. Hauteur sous plafond identique entre les étages

On ne vous le cache pas, il n'est pas facile de reconnaitre un immeuble de style Art Déco. En effet, le style fut interprété différemment selon chaque architecte du monde. Le style Art Déco est d'ailleurs le premier style mondial, de l'Europe en passant par les États-Unis ou encore l'Asie. Il est donc difficile de différencier entre l'hôtel Art Déco de Miami Beach et l'hôtel Paris Bastille Boutet dans le 11^e arrondissement de Paris.

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Style entre-deux-guerres (1930-1939)

Le style architectural entre les deux guerres est principalement celui de l'économie d'espace pour loger un grand nombre d'habitants autour de la capitale (logements sociaux). Pour répondre à la crise de 1929 aux États-Unis qui impacte directement l'économie françaises ainsi que la surpopulation, il est ordonné de construire à bas coût. Le béton armé remplace la pierre de taille et la hauteur sous plafond est descendue pour construire plus haut sans étouffer la ville. En plus du béton armé, ce sont les façades qui sont simplifiées pour offrir systématiquement des cuisines à l'intérieur. On reconnaît les types immeubles d'entre-deux-guerres de la manière suivante :

1. Utilisation massive de béton armé
2. Parfois escalier de secours dans les cours d'immeubles
3. Disparition totale des ornements de fenêtres
4. Façade lisse sans relief
5. Forme linéaire à tous les étages
6. Apparition de cours aux entrées de résidence
7. Large fenêtre pour faire entrer la lumière
8. Utilisation de brique rouge
9. Immeuble en lot de copropriété entre 3 et 12
10. Gardes-corps pour les logements sociaux avec l'insigne de la Mairie de Paris

Les immeubles d'entre-deux-guerres ne laissent pas de place au hasard et sont facilement identifiables par rapport au règne haussmanniens. Les immeubles sont généralement placés autours du périphérique parisien. Tel est le cas des logements sociaux Porte de Champerret autour de la Caserne des Pompiers de Paris par exemple.

Les Trente Glorieuses (1945-1976)

Le style architectural des Trente Glorieuses est celui du style international. La Seconde Guerre Mondiale a détruit plus de 450 000 bâtiments en France. La fin de la Seconde Guerre Mondiale est le moment de la reconstruction et les façades d'immeubles à Paris vont être marquées. Cette reconstruction est faite en rupture avec les styles de la Belle Époque. La demande de logements est considérable et les pouvoirs publics optent pour les grands moyens.

En moins de 20 ans, la France a construit plus de logements qu'elle n'a pu le faire durant les 80 ans de règne de la Belle Époque. Le style international est celui de la démesure, avec plus de hauteur et l'utilisation de procédés industriels jamais utilisés à Paris auparavant. On reconnaît les immeubles construits durant les 30 Glorieuses de la manière suivante :

1. Utilisation de procédés industriels pour couler le béton
2. Façade uniforme
3. Présence de balcons pour tous les appartements
4. Grandes baies vitrées en aluminium dans les pièces à vivre
5. Toits plats pour accueillir les zones techniques
6. Ascenseur ou double ascenseur
7. Isolation thermique intérieure
8. Apparition des IGH (immeubles de grande hauteur)
9. Chauffage collectif au fioul

Environ 30 % des bâtiments français correspondent à la période des Trente Glorieuses (1945-1973). Dans les années 1960, des immeubles de standing voient le jour avec des prestations plus rigoureuses. Les améliorations se portent sur les halls d'entrée ou encore les balcons avec plaques d'acrylique de couleurs différentes.

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Les façades parisiennes durant les années de transition (1976-2000)

L'immobilier est toujours en adéquation avec l'économie. La fin des Trente Glorieuses portée par les chocs pétroliers de 1973 et 1977 vont modifier la manière de concevoir l'habitation. Une croissance diminuée et un pouvoir d'achat en berne font prendre conscience aux autorités que la prise en compte de l'environnement dans la construction permettra de réduire les dépenses liées aux logements.

Même si le style architectural reste proche de celui des Trente Glorieuses, on retrouve une personnalisation marquée des immeubles durant les années de transition. On peut identifier les façades parisiennes des années de transition par :

1. Type d'immeuble coloré
2. Utilisation exclusive de béton
3. Construction en escalier ou escalier inversé
4. Façades ondulées
5. Escalier de secours
6. Utilisation du chauffage au sol

À Paris, cette période signe une véritable avancée en prenant en considération les performances thermiques et environnementales des bâtiments. Les nouvelles technologies apportées sont peu à peu utilisées sur tout le territoire. Ce type d'immeuble marque un tournant dans l'architecture.

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Le style écoresponsable de 2004 à nos jours

Le style Belle Époque ainsi que les courants du 20ᵉ siècle ont permis de prendre en considération les besoins des habitants et la préservation des ressources de la planète. Le label HQE (haute qualité environnementale) prend son sens pour le portefeuille des propriétaires et des locataires. Le béton sans charme est mélangé sur les façades d'immeubles avec des matériaux plus joyeux comme le bois, le verre ou encore le métal.

Des bâtiments plus colorés, moins hauts et plus « habitables » prennent vie pour répondre aux besoins sociaux, économiques et environnementaux. Les Parisiens découvrent des immeubles isolés par l'extérieur et de plus en plus autonomes. Afin de favoriser les relations humaines, la création de jardins partagés ou encore de récupérateurs de déchets permettent aux différentes classes sociales de s'y retrouver.

Après avoir réglé partiellement les problèmes de nuisance visuelle, le prochain défi est sûrement celui du bruit. Les villes cherchent en permanence à réduire le niveau sonore pour préserver la santé des populations et miser sur la biodiversité. Il est temps d'imaginer les immeubles du futur !

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