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Vendre son bien immobilier pas à pas

Pourquoi vendre en viager ?

Le terme viager signifie qu'il doit durer pendant la vie et pas au-delà. Un viager est un contrat par lequel une personne, le débirentier ( soit l'acquéreur du bien immobilier) s'engage à verser au crédirentier (soit le vendeur propriétaire du bien) un bouquet et une rente viagère. Le bouquet est une somme d'argent versée au début du contrat de viager. La rente viagère est une somme régulièrement payée au crédirentier jusqu'à sa mort.

Le viager est un contrat aléatoire au sens de l'article 1964 du Code civil. Ainsi un contrat de viager est aléatoire car les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain. Dans le cas du viager l'événement incertain est la mort du crédirentier. En effet, il est impossible de connaître avec certitude la date de mort de la personne et donc la durée du contrat et des versements que doit le débirentier.

L'histoire du viager

La technique du viager existe depuis longtemps. Dans le Code Napoléon de 1804 le contrat de vente viagère était déjà envisagé. Il aurait été introduit en France encore plus tôt par Charles II en 876 après. J-C. Mais le dispositif du viager aurait également existé sous les empires babyloniens, égyptien et romain.

Le saviez-vous ? Charles de Gaule a acquis sa résidence de Colombey-les-Deux-Églises par contrat de vente viagère.

Les différents types de viager immobilier

Il existe 2 types de contrat :

Le viager occupé

Il représente 90 % des contrats de viager aujourd'hui. Le débirentier ne peut pas habiter immédiatement dans le bien acheté car il est occupé par le crédirentier qui conserve un droit d'usage et d'habitation.

Le viager libre

Le débirentier peut occuper le bien directement ou le louer. Il paye alors tous les mois une rente viagère et lorsque le vendeur décède, celle-ci s'éteint.

Quels sont les avantages du viager pour le débirentier et le crédirentier ?

Le crédirentier s'assure de cette manière un complément de retraite jusqu'à sa mort. Il peut rester dans son logement même après la conclusion de la vente viagère.

Cette forme de vente immobilière permet également de régler un problème successoral dans le cas où le vendeur n'a pas d'héritier.

Enfin, le crédirentier bénéficie d'avantages fiscaux sur la rente viagère (abattements fiscaux de 30 % à 70 % en fonction de son âge). Plus précisément, au 1er versement, la partie imposable est fixée comme suit :

  • 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans,
  • 50 % si le crédirentier est âgé de 50 à 59 ans,
  • 40 % si le crédirentier est âgé de 60 à 69 ans,
  • 30 % si le crédirentier est âgé de plus de 69 ans.

Le site du Service Public vous donne toutes les informations fiscales sur les rentes viagères.

Pour le débirentier

Le débirentier, peut pour sa part investir à des conditions avantageuses dans un bien immobilier. Peut-être qu'une banque ne lui aurait pas accordé un crédit pour le même bien.

L'acheteur peut également acquérir le bien immobilier à moindre coût. Le viager peut permettre à l'acheteur de constituer un patrimoine pour sa retraite.

Comment déterminer le prix de son bouquet

Le prix d'une vente viagère se décompose en deux parties : le bouquet et la revenu viager. Le bouquet est le versement initial. C'est l'apport payé comptant par le débirentier au crédirentier au moment de la formation du viager. Ce bouquet est généralement compris entre 20 et 30 % de la valeur du bien. Attention : le bouquet n'est pas obligatoire. C'est aux parties de décider si le viager se fait avec ou sans. La conséquence du montant du bouquet : plus il est élevé plus le montant des rentes viagères sont faibles.

Le revenu viager est le montant fixe des versements payés chaque mois ou trimestriellement par le débirentier au crédirentier. Il n'est pas non obligatoire.

Cette somme est déterminée par le vendeur et l'acheteur en fonction de la valeur au m2 du bien immobilier. De plus, cette somme est réévaluée chaque année selon une indexation à un indice choisi par les parties. Par exemple l'indice des prix à la consommation délivré par l'INSEE.

Conditions tenant au crédirentier (le vendeur)

  • Il n'y a pas d'âge minimum la personne doit être vivante au jour de la constitution du contrat de vente viagère. De même elle ne doit pas mourir d'une maladie dont elle était atteinte dans les 20 jours suivants la conclusion dudit contrat
  • Il doit disposer de la capacité juridique. En effet, le crédirentier ne doit pas être sous tutelle ou curatelle. Il doit donc disposer de ses capacités de jugement
  • Le crédirentier doit être propriétaire du bien vendu en viager. Le bien ne peut pas faire l'objet d'une indivision par exemple

Remarque : il est possible que le bien soit vendu en viager par un couple. C'est un viager conclu sur deux têtes. Ainsi si l'un des membres du couple meurt, la rente viagère devra toujours être payée à la seconde. L'acheteur est libéré au décès du dernier des conjoints.

Conditions tenant au débirentier

  • Il doit avoir la capacité juridique
  • le débirentier doit également être solvable. Il doit disposer de l'argent pour le bouquet et la rente viagère

Une autre partie peut exister dans le contrat de vente viagère. En effet, l'article 1973 du Code civil prévoit que celle-ci peut être constituée au profit d'un tiers. C'est-à-dire que la partie qui vend le bien n'est pas la même que celle qui reçoit la rente viagère. Dans ce cas, la loi précise que cette forme de libéralité n'est pas soumise aux formes requises pour les donations.

Conditions quant au caractère aléatoire du viager

Le viager étant un contrat aléatoire, l'existence d'un aléa est une condition de validité de ce contrat. L'aléa est défini comme une l'incertitude. Dans le contrat de vente viagère c'est la date de la mort du crédirentier qui constitue l'aléa. De cette date dépend la durée de versement de la rente viagère et donc du prix qu'aura payé le débirentier pour devenir propriétaire. Si cette date est connue à l'avance par l'une des parties alors l'aléa disparaît. Par exemple quand le vendeur est extrêmement malade ou mourant, l'aléa n'existe pas. Il en est de même pour les contrats d'assurances. Si l'aléa n'existe pas alors la vente est annulée. Tout sera fait comme si elle n'avait jamais existé. A savoir, que le crédirentier rendra l'argent perçu au débirentier et récupèrera la propriété du bien.

Droits du crédirentier et du débirentier

Le crédirentier peut dans certains cas (la plupart) rester vivre dans le bien vendu en viager. Il a donc un droit d'usage. Dans le cas où l'acheteur cesse de payer la rente, le vendeur est en droit de récupérer le bien vendu.

Le débirentier devient à la signature du contrat de vente viagère propriétaire du bien. Même s'il n'a pas toujours directement l'usage du bien, il peut choisir de le vendre. Toutefois, dans ce cas le débirentier devra toujours verser la rente viagère.

Comment choisir entre le viager libre ou occupé ?

La réponse est pécuniaire. S'il est libre le viager coutera plus cher que s'il est occupé. Enfin, la vente à terme, qui n'est pas un viager à proprement parler mais qui échelonne la vente dans le temps. La différence tient à ce que le versement des mensualités est limitée à une durée précise.

Quels sont les avantages du viager pour débirentier ?

Le débirentier, peut pour sa part investir à des conditions avantageuses dans un bien immobilier. Peut-être qu'une banque ne lui aurait pas accordé un crédit pour le même bien. L'acheteur peut également acquérir le bien immobilier à moindre coût. Le viager peut permettre à l'acheteur de constituer un patrimoine pour sa retraite.

Quels sont les inconvénients du viager ?

L'inconvénient principal du viager réside dans l'existence d'un aléa concernant la durée de versement de la rente. Il est certes possible que l'acheteur acquière le bien à une valeur inférieure à celle du marché. Cela suite à la mort rapide du crédirentier.

Mais l'inverse l'est également. Le vendeur peut mourir longtemps après la conclusion du contrat de vente viagère. La conséquence en sera que le débirentier aura déboursé plus que la valeur vénale du marché du bien acquis. C'est un pari qui est fait.

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