Réaliser des travaux avant de vendre permet de vendre plus cher son appartement ou sa maison. Mais attention, parfois la valorisation des travaux n'est pas toujours évidente. Il y a une différence entre travaux de rénovation et travaux d'embellissement. Entre tous ces choix sur les travaux à faire avant de mettre son appartement en vente, on vous aide pour vendre votre bien au meilleur prix du marché.

Faut-il faire du home staging pour vendre plus cher ? Dois-je vendre mon appartement sans faire de rénovations ? Les travaux permettent-ils de vendre plus rapidement ? Les travaux permettent-il de ne pas négocier le bien ?

Est-il réellement rentable de faire des travaux avant de vendre mon bien immobilier ?

Faire des travaux est souvent un choix judicieux pour mettre en valeur son logement avant de le vendre. En effet, si vous rencontrez des difficultés à vendre ou que vous recevez des offres d'achats trop basses, il est peut-être temps de rafraîchir votre intérieur.

Si toutes les améliorations ne se valent pas, il est cependant certain qu'un effort de mise en valeur du bien sera toujours apprécié par vos visiteurs. Lorsqu'on réalise des travaux avant vente, on a le choix de faire du home-staging, des rénovations, voire des travaux d'aménagement assez importants. Certains feront augmenter le prix et d'autres permettront de vendre plus vite.

Quels sont les travaux à réaliser afin de s'assurer la meilleure plus-value immobilière ? Que faire si vous n'avez pas le temps, l'envie ou le budget d'effectuer des rénovations ?

Comment vendre mon logement vite et sans faire de travaux ?

Si vous voulez vendre votre bien au plus vite mais sans effectuer de travaux, il n'y a pas de secret : il faut vendre moins cher. Cependant, si le logement est globalement en bon état, augmentez vos chances de vendre rapidement sans baisse majeure de prix grâce à quelques astuces.

8 conseils pour vendre rapidement, sans frais ni travaux :

  • Proposez des visites de votre maison meublée plutôt que vide
  • Retirez vos effets personnels de la salle de bain
  • Retirez les indices de présences d'animaux (bol de nourriture, litière, etc…)
  • Retirez les poubelles et aérez avant la visite
  • Cachez vos photos personnelles dans un meuble
  • Enlevez les objets qui attirent trop l'attention (plus c'est original et plus il y a de chance que cela ne plaise pas à tout le monde)
  • Enlevez les rideaux ou laissez-les ouverts pendant la visite
  • Allumez toutes les lampes pendant la visite

L'objectif est d'aider vos visiteurs à s'imaginer vivre dans le logement. Si vous réussissez à le faire, vos probabilités de vendre vont fortement augmenter. Pour cela, toute personnalisation doit être réduite au strict minimum et la décoration doit être très simple.

Si ces conseils n'améliorent pas suffisamment vos chances de vendre, il faudra alors passer à l'étape supérieure avec le home staging.

Vendre son bien avec le home staging

Il arrive qu'un appartement ou une maison ait du mal à se vendre malgré de nombreux atouts, obligeant leurs propriétaires à baisser leur prix de vente. Cependant, dans de nombreux cas, cette baisse de prix aurait pu être évitée avec un simple relooking.

Ainsi, le concept du home staging consiste à donner un coup de jeune à son intérieur en utilisant un maximum d'objets déjà présents. Depuis qu'il a été importé des Etats-Unis il y a plus de 10 ans, le home staging est devenu une pratique de plus en plus courante.

L'idée principale est de rendre un intérieur plus neutre et aéré pour qu'il plaise au plus grand nombre. Cette pratique se situe entre décoration d'intérieur et rénovation. Il n'est donc pas question ici d'abattre une cloison ou de refaire la salle de bain, mais plutôt de rafraîchir la décoration par petites touches.

Relooker son intérieur

Repeindre les murs en blanc ou encore enlever un meuble trop encombrant permet de faire respirer votre intérieur à moindre frais.

Le budget du home staging va grandement dépendre de l'état de votre bien et du temps que vous êtes prêt à passer pour l'améliorer. Vous pouvez profiter d'un week-end entre amis pour repeindre les murs ou bien faire venir un décorateur d'intérieur et une équipe de peintres professionnels. Les dépenses varient donc beaucoup, allant de l'achat de quelques pots de peinture à 4 % du prix de vente du logement.

Inspirez-vous des magazines de décoration ainsi que des chambres d'hôtels haut de gamme car leur design épuré est ce qui plaît au plus grand nombre. Des tutoriels de décoration sur Internet sont également disponibles pour avoir quelques idées simples de rénovation.

L'objectif final est de laisser une impression de logement propre et entretenu. C'est la solution pour laquelle a opté Luc, vendeur d'un appartement à 950 000 € à Paris 07 dans le quartier Breteuil. Grâce à son travail de home staging, il a pu faire de belles photos pour son annonce immobilière et a reçu une offre d'achat au prix de l'annonce en seulement 5 jours.

Enfin, pour augmenter ses chances de vendre une maison avec jardin ou piscine, il existe de nombreux conseils de “garden staging”. Cela permet d'optimiser vos espaces extérieurs pour la vente.

Vendre son logement avec des travaux de rénovation

Les travaux de rénovation ont un coût plus élevé que le home staging, mais cela peut valoir l'investissement. Rénover son bien prend diverses formes, comme la mise aux normes du système électrique, le changement des fenêtres ou encore le remplacement de la baignoire par une douche à l'italienne.

Les travaux visant à améliorer le diagnostic technique, obligatoire lorsque l'on cède son logement, sont particulièrement valorisés lors de la vente, car cela rassure un acquéreur sur l'état de santé du bien immobilier. Avant de vendre, on peut donc conseiller de réaliser les travaux de mise en conformité qui sont parfois responsables d'une décote du prix allant jusqu'à 10 à 20 % de la valeur vénale.

Plus généralement, les travaux prioritaires vont varier selon chaque logement. Il vous revient donc de choisir ceux qui assureront une meilleure valorisation de votre bien.

Ne bradez pas votre bien immobilier et faites les travaux de rénovation nécessaires avant vente. La performance selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) est scrutée par les acquéreurs. Ne manquez pas l'occasion d'avoir une note convenable pour vendre dans les meilleures conditions. N'hésitez pas à faire de petits travaux de rénovation donnés sur certains blogs dédiés au bricolage pour augmenter la valeur du bien.

En outre, de nombreux travaux permettant d'améliorer votre performance énergétique sont éligibles au Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) et permettront de bénéficier d'un crédit d'impôt. C'est le cas par exemple pour remplacer des fenêtres en simple vitrage par des fenêtres en double ou triple vitrage.

Vendre son bien avec des travaux d'aménagement

Lors du souhait de vendre un appartement ou maison, cherchez à savoir s'il faut effectuer des travaux de grande ampleur pour maximiser sa valeur.

Les travaux d'aménagement permettent de transformer vos espaces. L'objectif est d'ouvrir et d'aérer l'appartement ou encore d'y ajouter des caractéristiques qui peuvent plaire au plus grand nombre.

L'ouverture d'une cuisine vers le salon fait partie de travaux d'aménagement permettant de valoriser son bien immobilier, ou alors le remplacement des séparations entre la salle à manger et le salon par une verrière pour faire entrer la lumière. Ces modifications peuvent faire varier le prix du bien de 1 % à 10 %.

S'il est difficile de savoir exactement quel impact telle ou telle rénovation aura sur le prix de vente, on remarque une certaine tendance. Cela vous surprendra peut-être d'apprendre que certains travaux d'aménagement sont inutiles en plus d'être coûteux. En effet, tous les ans, le site américain remodeling analyse la rentabilité des travaux effectués par les particuliers avant la vente de leur logement. Une comparaison du coût des travaux par rapport à l'augmentation de la valeur du logement est donc effectuée. On constate ainsi que certains travaux peuvent faire perdre plusieurs milliers d'euros au propriétaire du bien.

Les trois travaux d'aménagement dans lesquels il est déconseillé d'investir sont : refaire entièrement sa cuisine, ajouter une salle de bain supplémentaire et créer une suite parentale. Il s'agit ici des trois améliorations les moins rentables en 2020 aux États-Unis. Les différences culturelles peuvent jouer, et les acheteurs français sont peut-être prêts à dépenser plus si vous avez effectué ce genre de travaux, mais c'est un risque financier important car seulement 50 % en moyenne de l'investissement se répercute dans le prix final : ce sera donc plusieurs milliers d'euros de perdus !

Quels sont les travaux d'aménagement les plus rentables ? Le plaquage des murs extérieurs avec de la pierre, le changement de la porte du garage et des améliorations mineures de l'équipement de la cuisine. Ce sont des moyens efficaces pour récupérer l'entièreté de son investissement dans le prix de vente. On constate donc que ce sont des modifications très visuelles qui apporteront un réel retour sur investissement. Elles déclenchent inconsciemment un coup de cœur chez le futur acquéreur.

Le choix de faire des travaux d'aménagement s'avère à double tranchant. C'est un budget conséquent qui ralentit la mise sur le marché de votre bien. Ils ne sont à effectuer que si vous les jugez réellement nécessaires. 

Le top 4 des travaux à faire pour vendre un logement

1. La mise aux normes électriques

2. La mise en conformité d'une installation au gaz

3. Les travaux d'amélioration de la performance énergétique

4. La rénovation des peintures dans un ton clair

Est-il obligatoire de faire des travaux avant de vendre ?

Correspondance avec un client vendeur :

« Après de nombreuses visites, je commençais à désespérer. Je n'avais reçu aucune proposition alors que j'avais diminué d'un tiers le prix de vente pour compenser les travaux à effectuer, mais rien n'y faisait ! Plusieurs mois après, j'ai décidé de rénover moi-même l'appartement. Une fois le nettoyage, la peinture et les décorations réalisés, le logement s'est vendu tout seul ! »

L'agence immobilière parisienne OprixFixe vous donne son avis sur le marché de la capitale : un bien parisien en vente doit être en superbe état. L'évolution rapide des prix au m² ces 5 derniers années ne signifie pas que tout se vend à toutes conditions. Vous visez 10 000 € du mètre carré pour un appartement familial ? Il faudra que la demeure soit au moins conforme aux diagnostics immobiliers obligatoires.

Conseils avant de vendre un bien immobilier

Que l'on se situe en zone tendue (à forte demande) ou non, il est toujours intéressant de faire des travaux dans un logement avant sa mise en vente. Grâce à cela, vous augmentez vos chances de vendre rapidement, sans négociations et à un prix supérieur.

L'ampleur des travaux va dépendre de chaque situation. Un bien en bon état mais avec une décoration passée de mode ne nécessitera pas de gros travaux. En effet, le risque est de rénover et moderniser votre appartement ou maison selon vos goûts et non ceux du marché. Or, l'objectif est de plaire aux futurs acquéreurs. Il est donc préférable d'effectuer une estimation afin de s'assurer de la pertinence des travaux et de leur rentabilité. Pour cela, faites-vous guider par notre équipe d'experts afin de prendre en compte les multiples critères qui influencent le prix net vendeur. Notre objectif est que vous ayez le minimum de rénovations à faire tout en maximisant la plus-value immobilière.

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