Réussir la vente de sa résidence secondaire : impôts et taxes

Comment vendre une résidence secondaire ?

Une résidence secondaire et un lieu occasionnel de vacances et de plaisir qu'un propriétaire possède pour son confort. Une résidence secondaire peut appartenir à un ou plusieurs copropriétaires. Chaque copropriétaire inscrit dans l'acte de propriété peut décider de vendre.

La vente d'un logement secondaire permet soit de vendre des parts aux autres copropriétaires, soit de vendre le bien en entier, comme un immeuble. Ces deux choix sont simples à mettre en œuvre dès lors que les ayants droits s'accordent.

Pour vendre un logement secondaire, il est recommandé de faire appel à une agence immobilière.

Informations : pour les formalités à effectuer, nous vous conseillons dans tous les cas de faire le point avec votre notaire au moment de la vente et de l'achat. Le bien acheté doit en principe être situé en France, mais il est admis que le vendeur bénéficie aussi de l'exonération s'il achète son logement dans un État membre de l'Union européenne.

Quelles sont les taxes lors de la vente d'une résidence secondaire ?

Lors de la vente d'un logement, il est possible en fonction de l'évolution du prix du secteur de faire une plus-value immobilière. Alors qu'une résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value, ce n'est pas le cas d'une résidence secondaire. Cette taxe est applicable pour tout type de résidence secondaire.

Impôt sur la plus-value

L'impôt sur la plus-value d'une résidence secondaire est taxé à 19 % + 12,3 % de prélèvements sociaux sur le montant de vente supérieur au prix d'achat. Il est possible de payer moins de taxes lorsque le propriétaire conserve sa résidence secondaire pendant plusieurs années.

Abattement en fonction de la durée de détention d'une résidence secondaire

Lors de la vente d'un appartement en qualité de résidence secondaire, l'Etat prévoit un abattement en fonction de la durée de détention du bien qui détermine donc le montant imposable du propriétaire sur l'impôt et les prélèvements sociaux.

Abattements des impôts

Les abattements sont calculés de cette manière :

• 6 % d'abattement pour chaque année de détention à partir de la cinquième année de détention et jusqu'à la vingt-et-unième année
• 4 % d'exonérations supplémentaires à partir de la vingt-deuxième année de détention

Abattements des prélèvements sociaux

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans. Au titre des prélèvements sociaux, l'abattement s'établit comme suit :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième
• L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans

Exemple d'exonération à la vente d'une maison en résidence secondaire

Exemple : une maison achetée le 1er mai N bénéficie, en cas de vente en juin N+15, d'un abattement de :

60 % au titre de l'impôt sur le revenu (6 % x 10) 

16,5 % au titre des prélèvements sociaux (1,65 % x 10)

Il sera totalement exonéré au 2 mai N+22 de l'impôt sur le revenu, et au 2 mai N+30 des prélèvements sociaux.

Le site des impôts vous permet de calculer en ligne le montant de la taxe sur la plus-value de votre résidence secondaire.

Condition d'exonération de taxe lors d'une vente d'une résidence secondaire

L'exonération de la plus-value de la résidence secondaire est possible selon votre situation et la situation du bien vendu :

• Le bien immobilier a une valeur vénale inférieure à 15 000 € (cas des parkings)
• La plus-value est inférieure à 1000 €
• Le bien immobilier est conservé plus de 22 ans
• En cas de vente à un bailleur social
• Lors d'une vente suite à un sinistre ou une catastrophe naturelle
• Pour les vendeurs en situation précaire (invalidité, retraite ou revenus modestes)
• Le propriétaire souhaite financer sa résidence principale

Exonération pour l'achat d'une résidence principale

Le vendeur doit utiliser une partie ou tout le prix de la vente, selon ce qu'il a déclaré au moment de la vente, dans un délai maximal de 24 mois pour acheter sa résidence principale. Cependant :

• S'il utilise une somme inférieure à celle qu'il avait déclarée, il doit déposer une déclaration rectificative
• En revanche, s'il réemploie finalement plus de fonds que ce qu'il avait déclaré lors de la vente, il peut faire une réclamation pour obtenir le remboursement de l'impôt trop versé
• Enfin, s'il utilise l'intégralité du prix, il n'a pas de formulaire de déclaration spécifique à déposer au moment de la vente, mais le notaire va l'indiquer dans l'acte de vente.

Il peut aussi bien opter pour un achat dans le neuf que dans l'ancien pour sa résidence principale.

Fiscalité d'une résidence secondaire

Une maison secondaire est soumise à la taxe d'habitation et la taxe foncière calculée selon la valeur locative du logement. Une majoration de 1 % à 15 %, propre à chaque commune, peut également être appliquée. Depuis 2015 et l'article 1407 ter du CGI (Code Général des Impôts), une surtaxe de 20 % est appliquée dans les communes où l'accès au logement est difficile.

Cette mesure, qui concerne notamment Paris et les villes de la Côte-d'Azur, a pour objectif de pousser les propriétaires à mettre en location leurs résidences secondaires ou à les vendre.

La surtaxe d'une résidence secondaire est exonérée dans certains cas :

• La résidence secondaire sert à loger une personne en difficulté ou en attente de placement en maison de retraite
• La résidence secondaire est un lieu d'activité professionnelle
• Pour tous les expatriés

À partir de quel moment un bien est considéré comme une résidence secondaire ?

Un logement est considéré comme résidence secondaire dès lors qu'il n'est pas une résidence principale. Si ce n'est pas le lieu de résidence principale où vous vivez au minimum 6 mois par an, alors le logement est considéré comme une résidence secondaire.

Ce lieu est souvent synonyme de lieu de vacances ou de logement locatif. Contrairement à une résidence principale, il est possible d'avoir plusieurs résidences secondaires.

Réaliser la vente de sa maison secondaire avec une agence immobilière en ligne

L'agence immobilière en ligne vous propose une commission fixe, et ceci quelle que soit la nature du bien (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Pourquoi cette différence ? Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec une agence immobilière à commissions fixe. Demandez votre estimation gratuite en ligne.