L'estimation est la première étape à effectuer une vente parfaite.  Elle doit tenir compte de la localisation, de l'environnement (commerces, transports), des caractéristiques (état, superficie, exposition...), et du rapport entre l'offre et la demande.

Pour affiner le calcul de mise en vente, il est possible d'utiliser des simulateurs en ligne ou de faire appel à un agent immobilier. Notre guide vous informe des éléments à prendre en compte et de tout ce qu'il faut prendre en compte pour mieux vivre sa transaction.

 

Etape pour réaliser parfaitement une estimation

La meilleure solution pour faire estimer son logement

L'estimation immobilière est la première étape menant à la vente. Elle est essentielle pour déterminer la valeur sur le marché d'un bien et donc son prix net vendeur. Ce dernier est en effet ce qui intéresse un propriétaire qui souhaite vendre un logement. D'une bonne estimation découle une vente assurée !

Si un propriétaire peut estimer son appartement ou sa maison seul, faire appel à un professionnel de l'immobilier ou un notaire est indispensable pour avoir un meilleur résultat d'analyse. En effet, les propriétaires ont tendance à surestimer par rapport aux logements des voisins, souvent pour des raisons sentimentales ou d'égo.

Attention, les estimations ne se ressemblent pas

Afin d'évaluer au plus juste et donc pour afficher un prix de vente le plus en adéquation avec la réalité, les professionnels de l'immobilier utilisent l'estimation. Cette étape est indispensable à maitriser pour obtenir une offre d'achat aux meilleurs

L'estimation est la recherche d'un équilibre qui permet de protéger à la fois les intérêts du vendeur, mais également ceux de l'acheteur.

L'estimation en ligne d'un bien permet donc au vendeur de définir la valeur vénale de sa propriété. Toutefois, si elle est utile pour commencer à se projeter sur une transaction, il ne faut pas la prendre pour argent comptant. En effet, cela est principalement dû à son mode de fonctionnement. Si vous devez publier une annonce immobilière par vos propres moyens, il est conseillé de ne pas vous baser uniquement sur le résultat de l'estimation.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Habituellement, la détermination du prix démarre par un formulaire à compléter. Dans ce dernier, il faut remplir toutes les caractéristiques de la propriété. Ces caractéristiques, combinées aux données que contient le logiciel, permettront de définir un prix au m². C'est-à-dire la cotation moyenne pratiquée pour un bien de même type et dans le même secteur.

3 Critères pour évaluer la valeur de marché

Les critères sur lesquels les simulateurs s'appuient pour réaliser une estimation sont les suivants :

  • Le premier paramètre prend en compte les caractéristiques communes à toutes les maisons et appartements à vendre : la superficie Loi Carrez et l'emplacement. Bien souvent, selon la localisation, on connaît le prix au mètre carré.
  • Le second critère prend en compte l'état du bien, à commencer par l'ancienneté du logement. Il prend également en compte la conformité du réseau électrique, de l'isolation phonique et thermique, de l'installation de gaz, etc.
  • Enfin, l'outil estimatif sur le web va affiner ses résultats en fonction de la présence d'équipements dont dispose la demeure à vendre. Parmi eux, on retrouve le style d'immeuble, la présence d'un ascenseur, d'une place de parking, d'une véranda, d'une piscine ou d'une terrasse, etc. Sachez que la mitoyenneté d'un bien ou son vis-à-vis sont également des facteurs.

En synthèse, ces 3 critères renseignés donneront le résultat d'un avis de valeur en ligne. Ce résultat sera plus ou moins fiable, selon la qualité de la base de données utilisée par l'outil. Des sites comme « Meilleursagents » ou « Seloger » permettent de se faire une idée du montant de la vente possible.

Les limites de l'estimation en ligne

Les outils d'estimation sont faciles à utiliser et accessibles. Cependant, ils ne sont pas parfaits. En effet, ils sont relativement performants sur les biens standards et situés en zone urbaine, où les prix sont très bien documentés ; en revanche, ils affichent leurs limites sur les habitations plus atypiques, style Restauration.

Par exemple, un bâtiment qui a été classé par la mairie aura un meilleur prix/ m2. Malheureusement, celle-ci ne sera pas perçue par l'outil. De même, un facteur comme la subjectivité humaine ne sera pas celui qui sera retenu par l'outil.

En conclusion, les outils d'estimation en ligne peuvent être utiles pour donner une première fourchette de la valeur vénale, mais il faut s'en méfier.

Que choisir : estimation en ligne ou bien celle d'un professionnel de l'immobilier ?

Chaque appartement est unique de par sa configuration. Il est donc nécessaire de faire appel à un agent immobilier. L'outil de simulation ne peut pas déceler tous les avantages, ni ses inconvénients. Un propriétaire qui se fie uniquement aux données d'un outil d'estimation s'expose à une perte d'argent sur le prix net vendeur. Pire, il pourrait louper sa vente, car son bien est hors marché.

Quels sont les meilleurs sites pour faire une évaluation ?

Il n'y a pas de « meilleur » site d'estimation à proprement parlé ; celui qui se rapprochera le plus d'un professionnel, est le simulateur ayant le plus de logements correspondant au bien à estimer dans le secteur.

Les estimations immobilières réalisées par les notaires sont plus précises, et c'est bien normal ! Les notaires enregistrent et officialisent des transactions ; ils ont donc accès à davantage de données.

Les simulateurs en ligne sont-ils fiables ?

La grande difficulté des simulateurs en ligne réside dans le fait que les statistiques du simulateur doivent être à jour et provenir d'une base de données importante. C'est d'ailleurs pour cela que d'une estimation à l'autre, on retrouve des écarts importants. Les plus gros inconvénients sont les suivants :

  • La localisation renseignée dans le simulateur peut ne pas être connue. Si la base ne possède pas d'informations sur la localisation demandée, la simulation ne sera pas juste ;
  • Le simulateur prend en considération uniquement les montants de vente et non les prix d'achats chez le notaire ;
  • Les données relatives à la qualité des matériaux sont subjectives.

Une estimation en ligne sera toujours moins précise que celle d'un négociateur en transaction. L'expérience terrain et la connaissance du marché lui permet d'effectuer un avis de vente plus fiable.

Le saviez-vous ? Lorsque vous remplissez un formulaire, vos données valent de l'or ! Pourquoi ? Elles peuvent être revendues à des entreprises tiers. C'est pour cette raison que désormais, les simulateurs ne peuvent plus demander autant de détails qu'auparavant.