Vendre un bien en famille, c'est l'occasion de conserver une partie de soi ou encore de transmettre du patrimoine à ses enfants. Sur le papier, il est légal de vendre entre personnes de la même famille. Cependant, il faut respecter certaines règles pour ne pas être considéré comme un fraudeur. Ce guide préparé par nos experts est à destination des propriétaires et héritiers souhaitant céder un bien à titre payant.

Y a-t-il des règles à respecter pour vendre en famille ? À quel prix vendre un bien aux membres de sa famille ?

Différents types de ventes en famille

Afin de vendre en famille, il est possible soit de vendre un bien de manière ordinaire en confiant la rédaction de l'acte à un notaire, soit de vendre un bien en famille en viager. Quelle est la meilleure solution pour vendre entre membres de la même famille ?

L'article 537 du Code civil indique que chaque individu a le droit de disposer librement de ses biens. L'article 1594 insiste sur : « Tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas peuvent acheter ou vendre. ». Il est donc possible de vendre à un membre de sa famille sans être poursuivi.

Vente traditionnelle

La vente entre membres de la même famille est régi par le droit commun, c'est-à-dire par les articles 537 et 544 du Code civil. La loi n'interdit pas une vente en famille, sauf dans le cas où le membre vendeur est sous tutelle familiale. Pour vendre un bien immobilier en famille dans les meilleures conditions, il faut l'estimer au juste prix. Il est fortement conseillé de faire appel à un agent immobilier. Dès lors que cette étape est réalisée, le processus de vente est le suivant :

Vente en viager

Il est tout à fait possible de vendre en viager à d'autres membres d'une famille. Lors du choix, il est important de s'accorder sur le montant du bouquet, c'est-à-dire du montant de la rente viagère et du versement d'une somme en dédommagement à la signature. En échange du transfert du titre de propriété, le débirentier s'engage auprès du crédirentier à lui verser un capital appeler « bouquet ». Cette solution permet de vendre avec moins de contraintes financières.

Attention, il ne sera pas possible de vendre en famille en viager de la manière dont on souhaite. Rapprochez-vous d'un avocat ou d'un notaire sur le calcul de la rente viagère.

"Nous déconseillons formellement le viager en famille compte tenu du risque de requalification par l'administration fiscale. Au jour du décès, il y aura d'office présomption de fraude", le viager n'a pas pour vocation d'éluder la fiscalité mais bien d'offrir une formule de vente alternative.

Conditions pour vendre un bien en famille

Vente de plein gré

Vendre en famille doit d'abord se faire avec le consentement éclairé des vendeurs. Le vendeur doit également être en capacité juridique de vendre. Une vente est considérée comme familiale à partir du moment où il s'agit de : père, mère, enfants, grands-parents, petits-enfants, beaux-frères et belles-sœurs.

Une personne mise sous tutelle ne peut pas se porter acquéreur, il en est de même pour les personnes de proximité comme : femme de ménage, infirmière, jardinier...

Respect de la valeur réelle du bien

Une vente en famille ne doit pas être un moyen déguisé de réaliser une donation. Le prix net vendeur du bien doit être en adéquation avec le prix de marché. Il est possible de se faire une idée de la valeur du bien en utilisant l'outil en ligne PATRIM.

Non-respect du prix minimum lors d'une vente en famille

Si l'administration fiscale se rend compte que la vente d'un bien familial est le déguisement d'une donation, la rectification réalisée avec l'amende peut avoir un coût important compte tenu du nombre de taxes et plus-values liées à la vente immobilière.

Dans un premier temps, si l'administration estime que le prix déclaré dans l'acte de vente est inférieur à la valeur vénale de l'immeuble, il envoie à l'acquéreur un avis constatant l'insuffisance d'estimation et l'invite à payer sur le champ un droit complémentaire, mais aussi une amende. Pour notifier son avis, le receveur dispose d'un délai de 2 ans à partir de la date de l'enregistrement de l'acte pour s'acquitter de la somme. Sans réponse, le bien pourra être saisi en attente d'un jugement.

Vendre avec une agence immobilière

Lorsque la famille n'est pas certaine de l'opération de vente, ils ont la possibilité de vendre leur bien familial avec une agence immobilière. Choisissez un professionnel de l'immobilier qui a l'habitude de cette situation. Chez OprixFixe, nous travaillons depuis toujours sur des dossiers complexes, nos experts aguerris sauront vous proposer la solution la plus adaptée à votre situation. Obtenez un premier rendez-vous d'évaluation en ligne pour parler à un négociateur.