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Qu'est-ce que l'indemnité d'immobilisation (définition) ?

L'indemnité d'immobilisation est une somme d'argent donnée par l'acquéreur dans le cadre d'une promesse de vente ou compromis de vente. L'indemnité d'immobilisation est une clause permettant de protéger le vendeur contre les acheteurs fantômes. À la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente le propriétaire va demander une compensation financière dans le cas où l'acheteur ne souhaite plus se positionner sur le bien. Un gage de sécurité pour le vendeur et l'acquéreur. En effet, dès lors qu'une compensation d'indemnisation est définie il est difficile pour les parties de se désengager sans compensations financières.

Cette immobilisation financière est faite principalement dans l'intérêt du vendeur pour dédommager le fait que le bien soit bloqué par un acquéreur si ce dernier ne l'achète pas. Durant la période d'immobilisation, le propriétaire vendeur ne peut vendre son bien à un autre acheteur. Le fait de dédommager le vendeur, est, souvent appelée « acompte » ou « dépôt de garantie » par les professionnels de l'immobilier. Cette exclusivité de vente est très utilisée dans les ventes immobilières.

Quel est le montant de l'indemnité d'immobilisation ?

L'immobilisation prévoit une indemnité en cas de non-respect mais n'est pas obligatoire. Elle n'a aucun minimum légal mais par contre elle a un maximum à ne pas dépasser c'est-à-dire de 10 %. Dans le cas où le vendeur hésite à en demander une, prenez contact soit avec un agent immobilier ou le notaire en charge de la réalisation de l'acte de vente. Il vous donnera son avis par rapport à la solidité du dossier acquéreur.  Son montant est librement fixé est usuellement fixer entre 5 et 10 % du prix de vente net vendeur.

L'indemnité d'immobilisation dans la promesse de vente

En principe, l'indemnité d'immobilisation est versée lors de la signature de la promesse de vente. Elle ne doit pas être payée directement au vendeur. Il s'agit d'une somme qui doit être versée au notaire et qui est placée sur un compte séquestre jusqu'à la vente ou la non-concrétisation de l'acte de vente.

Dans une promesse de vente, le montant de l'indemnité d'immobilisation n'est pas imposé. Le vendeur peut demander la somme d'argent qu'il souhaite à l'acheteur (maximum 10 % du prix de vente).

L'indemnité d'immobilisation, est-elle obligatoire ?

L'acheteur ou le vendeur sont libres d'inclure dans la promesse de vente ou le compromis de vente une indemnité d'immobilisation. C'est à l'acquéreur de se manifester pour sceller définitivement l'achat de l'immeuble (appartement, maison, local commercial), dans le délai imparti par l'avant contrat de vente.

Si ce contrat d'avant acte de vente définitif n'entraîne pas d'engagement définitif et irrévocable, il a toutefois pour conséquence d'immobiliser le bien vendu par le vendeur pour une durée déterminée dans le contrat. Il a donc un effet, négatif pour les raisons suivantes :

  • Le vendeur est interdit de vendre à un autre particulier ou professionnel et ceux même à un prix net vendeur est supérieur et ceux pendant toute la durée de validité de la promesse de vente.
  • L'acquéreur a une obligation d'acheter le bien visé pour ne pas avoir à perdre son dépôt (généralement versé auprès du notaire) au compromis.

Si le vendeur demande une indemnité d'immobilisation trop élevée, nous conseillons à l'acquéreur de se rapprocher d'une agence immobilière. Elle saura lui conseiller sur le montant le plus juste. 

Comment récupérer l'indemnité d'immobilisation ?

L'acquéreur (le bénéficiaire) récupère son indemnité d'immobilisation dès lors qu'il exerce son droit de rétractation de 10 jours ou si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, notamment en cas de non-obtention de prêt. S'il refuse d'acheter le bien au delà du délai fixé dans la promesse de vente, le vendeur conserve l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation. Le vendeur pourra dans tous les cas remettre le bien à la vente.

Si le vendeur ne souhaite plus vendre le bien avant ou après que l'acheteur lève l'option d'achat, l'acheteur récupère l'indemnité d'immobilisation. Il peut demander des dommages et intérêts au Tribunal d'Instance.

Après combien de temps peut-elle être réclamée ?

Le bénéficiaire d'une promesse de vente dispose d'un délai suffisamment raisonnable pour vérifier si l'achat du logement correspond bien à ses attentes et à son budget. On peut donc dire que l'acquéreur immobilise une somme d'argent pour murir encore plus son projet de vente d'une certaine manière. Ce temps n'est pas indéfini, il est noté dans l'engagement pris réciproquement entre le vendeur et l'acheteur.

Généralement, le notaire à la rédaction de l'acte fait courir un délai de 3 mois à compter de la signature. À l'issue de ce délai, si l'acheteur se porte acquéreur, l'indemnité d'immobilisation est simplement déduite du prix global de vente du bien.

En revanche si dans le délai conclu dans la promesse, l'acquéreur renonce à l'achat alors :

  • Dans le cas où l'acquéreur est contraint de dénoncer une condition suspensive qu'il ne peut pas exécuter malgré sa bien vaillance, l'acompte de l'indemnité d'immobilisation ne pourra pas être demandé par le vendeur.

L'exemple le plus courant est celui de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt immobilier. Le bénéficiaire de la promesse s'engage à acquérir le bien, sous condition suspensive d'obtenir un prêt pour financer le logement à un pourcentage de la valeur vénale du bien. Si le prêt n'est pas obtenu, la vente ne peut être réalisée et l'indemnité d'immobilisation est restituée (article L. 313-41 du Code de la consommation). L'acquéreur peut alors se désengager de la vente sans que le propriétaire vendeur puisse prétendre à conserver l'indemnité d'immobilisation.

  • Dans la situation ou le bénéficiaire (acheteur) refuse de son plein gré de renoncer à l'achat de l'immeuble, l'indemnité d'immobilisation est dans ce cas dû au propriétaire et l'acheteur ne pourra aucunement attaquer le vendeur.
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