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Modèle de promesse synallagmatique de vente

Qu'est-ce la promesse synallagmatique de vente ?

La promesse synallagmatique de vente (PSV) n'est autre qu'un compromis de vente.  Il s'agit d'un autre nom moins utilisé dans le langage courant. Elle peut être réalisée de différentes manières :

D'après l'article 1589 du code civil, la promesse synallagmatique de vente a valeur d'engagement étant donné que dans les faits il y a un engagement réciproque à la fois auprès du vendeur et de l'acheteur. Chacun s'accorde sur le prix et la chose. C'est pour cela qu'on appelle la promesse “synallagmatique”. Ce mot signifie échange mutuel. Un engagement indélébile et non modifiable engage les parties.

Bien que considérée comme un compromis de vente, la promesse synallagmatique de vente ne se limite pas uniquement à la transaction immobilière. En effet, elle concerne également les contrats de location ou encore une cession de droits sociaux.

Durée de validité d'une promesse synallagmatique de vente

La date maximale est fixée par l'acheteur et le vendeur et inscrite dans la promesse synallagmatique. Elle doit prévoir un délai minimum pour valider toutes les clauses suspensives. Généralement, la durée maximale est comprise entre 3 et 4 mois. Cette durée est purement théorique et peut être beaucoup plus longue en fonction des clauses du contrat. Si ce délai est dépassé, la clause de réitération est mise en œuvre dans la promesse synallagmatique de vente.

Quels sont les éléments dans une promesse synallagmatique de vente ?

La promesse synallagmatique de vente contient quasiment les mêmes informations que l'acte de vente définitif. Les éléments obligatoires pour sa rédaction sont les suivants :

La signature d'une promesse synallagmatique de vente n'est pas obligatoire dans une vente immobilière. Cependant, elle est vivement recommandée afin de renforcer l'engagement entre les parties sur le plan juridique.

Promesse synallagmatique et promesse unilatérale de vente : la différence

En signant une promesse synallagmatique, les deux parties, le vendeur et l'acheteur, sont engagés. L'engagement est définitif. De plus, contrairement à une promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique ne nécessite pas un enregistrement auprès du service des impôts.

Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur est le seul à s'engager envers un acheteur à lui vendre son logement. L'acheteur dispose d'une option, celle d'acheter un bien dans une durée de 2 à 3 mois. Le vendeur ne peut proposer le bien à un autre acquéreur pendant ce délai.

Quels sont les effets d'une promesse synallagmatique de vente ?

La promesse synallagmatique de vente vaut vente uniquement lorsque les conditions suspensives sont réalisées. S'agissant d'un avant contrat qui présente un engagement mutuel entre les deux parties, ces derniers donnent leur consentement pour la signature. La promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives engage fermement les deux parties.

L'acheteur devient le propriétaire du bien même s'il n'a pas encore reçu de versement de la part du vendeur. De plus, dès qu'il n'a pas signé la promesse de vente, il a le droit de retarder le transfert du bien étant donné qu'il existe réciprocité de l'engagement. Il peut également se rétracter dans le délai de 10 jours sans donner de justification au vendeur.

En cas de défaillance de l'acheteur ou du vendeur, il est possible de réclamer l'exécution forcée de la promesse synallagmatique de vente ou de demander le versement de dommages et intérêts. Il y a ainsi rupture de la promesse synallagmatique de vente. Dès que la promesse synallagmatique de vente est signée, le vendeur ne peut revendre son bien à un autre acheteur.

Pourquoi signer une promesse synallagmatique de vente ?

La signature d'une promesse synallagmatique de vente est conseillée car les deux parties sont consentantes. Cela est rassurant pour le vendeur car il est sûr que la vente sera conclue. En effet, comme dit au-dessus, la promesse vaut vente. 

Les clauses de la promesse synallagmatique de vente

Les clauses suspensives représentent des éléments incontournables à la signature du contrat. Elles ont pour but d'annuler l'avant-contrat si l'une des conditions n'est pas exécutée.

Parmi ces clauses, on retrouve notamment :

  • Refus d'emprunt bancaire
  • Non-délivrance du permis de construire
  • Préemption de la commune : en cas de préemption, le notaire doit purger le droit
  • Absence de servitude
  • Clause de dédit : elles consistent à permettre aux deux parties de pouvoir se retirer de la vente moyennant le paiement d'une indemnité
  • Vente avant achat
  • Obtention d'un permis de construire

Lorsque la promesse synallagmatique se fait sous seing privé, elle peut être formalisée sans l'aide d'une assistance juridique. Toutefois, vu l'importance du contrat, qui est repris dans le cadre de la signature de l'acte authentique, nous préconisons le soutien d'un notaire ou d'un expert immobilier.

Les commissions à la signature de la promesse synallagmatique de vente

Les honoraires ne sont pas versés à la promesse synallagmatique de vente mais seulement lors de la signature de l'acte authentique de vente. En effet, l'agent immobilier n'a droit à la commission qu'après la signature d'un acte écrit mentionnant l'engagement définitif des deux parties.

Chez l'agence OprixFixe, les agents immobiliers réalisent des compromis de vente sans passer par un notaire. L'agence immobilière à commission fixe vous aide à la rédaction d'une promesse synallagmatique de vente.

Modèle de promesse synallagmatique de vente

VENDEUR(S)

Monsieur [nom] [Prénom]

Né le [ date ]

Et Madame [nom] [Prénom]

Née le [date]

Résidant au [adresse]

D'UNE PART

ET D'AUTRE PART

ACQUÉREUR(S)

Monsieur [nom] [Prénom]

Né le [date]

Et Madame [nom] [Prénom]

Née le [date]

Résidant au [adresse]

Il a été fait et convenu ce qui suit :

ENGAGEMENT

Le vendeur s'engage à vendre à l'acquéreur l'immeuble désigné ci-après. L'acquéreur accepte et s'engage à en faire l'acquisition au prix qui a été convenu, sous réserve des conditions suspensives énumérées.

DÉSIGNATION DES BIENS

L'objet de la vente est le bien suivant : [ appartement, maison individuelle, maison en lotissement, terrain constructible... ]

Situé à l'adresse suivante : [adresse complète]

Avec les caractéristiques suivantes : [ détailler le nombre et l'usage des pièces ]

D'une superficie Loi Carrez de [surface] m²

Et des annexes suivantes [mentionner la présence de jardin, garage, box, cave, piscine, etc...]

Si le bien est en copropriété ou lotissement :

  • Numéro du ou des lots : [en chiffre]
  • Nombre de millièmes : [en chiffre]
  • Références cadastrales : [en chiffre]

L'acquéreur déclare avoir une connaissance complète des biens faisant objet de la promesse de vente pour les avoir visités (bon de visite) et mesurés, et dispense de ce fait le vendeur d'une plus ample détails.

ORIGINE DES BIENS

Sur l'origine des biens, le vendeur déclare qu'il est le seul propriétaire desdits biens et droits immobiliers pour les avoir acquis de [ancien propriétaire] par acte notarié établi le [date] par Me [nom du notaire] notaire domicilié à [adresse]. Par ailleurs, le vendeur s'engage à fournir à première demande du rédacteur de l'acte notarié tous titres de propriétés et pièces nécessaires à la vente.

CHARGES DE L'IMMEUBLE

Servitudes et urbanisme : Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens objets du présent compromis de vente ne sont à sa connaissance grevés d'aucune servitude spéciale ou résultant de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur sur l'urbanisme.

Hypothèques et privilèges : Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens objet de la présente promesse sont libres de tout privilège ou hypothèque.

Situation locative : Le vendeur déclare que les biens à vendre est le jour de la signature de l'acte : [vide ou loué]

DROIT DE RÉTRACTATION

En vertu de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel dispose d'un droit de rétractation porté à 10 jours par la loi 2015-990 du 6 août 2015 dite "Loi Macron". Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte. La rétractation, pour être valable, doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si l'acquéreur exerce son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, l'acquéreur récupérera le dépôt de garantie sans pénalités ou retenues. S'il n'exerce pas son droit de rétractation, le dépôt de garantie sera considéré comme un acompte sur le prix de vente.

CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA VENTE

La vente sera réalisée sous les conditions suivantes, que le bénéficiaire s'oblige à exécuter :

  • Prendre les biens vendus en l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans garantie d'aucune sorte de la part du vendeur concernant les vices de toute nature pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf ceux dont il aurait notoirement connaissance.
  • prendre les biens vendus sans garantie de contenance, toute différence en plus ou en moins, s'il en existe, excédât-elle le vingtième, devant faire le profit ou la perte du bénéficiaire.
  • souffrir les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les biens vendus, profiter de celles actives s'il en existe.
  • s'acquitter, à compter du jour de l'entrée en jouissance, toutes charges, taxes et impôts, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l'année civile de l'entrée en jouissance.
  • faire son affaire de la continuité ou résiliation de toute police d'assurance intéressant les biens loués.
  • payer les frais, droits et honoraires résultant des présentes et de ses suites.
  • payer les travaux de la copropriété à partir de ce jour, le vendeur s'engageant, pour sa part, à payer ceux avant ce jour.

À compter de la signature de l'acte authentique, l'acquéreur aura la propriété de l'immeuble. Il en aura la pleine jouissance à la date du [date].

CONDITIONS SUSPENSIVES ET PARTICULIÈRES

Conditions suspensives

La présente promesse synallagmatique de vente est consentie et acceptée sous les conditions suspensives suivantes :

  • Capacité, pouvoir : que le vendeur justifie d'un droit de propriété régulier et dispose de la capacité et des pouvoirs nécessaires à la signature de l'acte authentique
  • Urbanisme : qu'un certificat d'urbanisme concernant les biens objet de la présente promesse soit obtenu et qu'il ne révèle aucune charge ou servitude, autre que celles décrites ci-dessus
  • Droit de préemption : que l'exercice d'aucun droit de préemption ne fasse obstacle à la réalisation de la vente

Condition suspensive particulière (cas par cas) :

Condition suspensive relative au financement

La présente promesse synallagmatique de vente est consentie et acceptée sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne, d'ici le [date] au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition.

[Cas où l'acquéreur ne recourt pas à un emprunt bancaire]

L'acquéreur déclare que la somme qu'il doit financer s'établit comme suit :

  • Prix de vente : [ € ]
  • Frais de notaire : [ € ]
  • Autres frais : [ € ]
  • Total : [ € ]

qu'elle sera financée de la manière suivante :

  • Apports personnels et assimilés : [ € ]
  • Montant initial des emprunts : [ € ]
  • Montant à financer : [ € ]
  • Montant maximum de remboursement mensuel [ € ]
  • Taux d'emprunt : [ % ]

Durée minimale du prêt : [en chiffre] années. Le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de financement auprès d'une banque ou d'un courtier en prêt immobilier dans les dix jours suivant la signature de la promesse de vente. La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès lors que l'acquéreur aura reçu une ou plusieurs offres de prêts couvrant le montant global d'emprunts nécessaire au financement de son acquisition et correspondant à ses possibilités de remboursement telles qu'indiquées ci-dessus.

Elle sera également considérée comme réalisée, conformément à l'article 1178 du Code civil, dans le cas où l'acquéreur aurait fait obstacle à sa réalisation en raison notamment de l'absence de dépôt, du dépôt tardif ou du dépôt incomplet des dossiers de demandes d'emprunt. L'obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par l'acquéreur par lettre recommandée un mois au moins avant l'expiration du délai de validité de la présente promesse de vente.

[Cas où l'acquéreur ne souhaite pas faire un prêt immobilier]

Renonciation à la condition suspensive relative au financement

L'acquéreur déclare financer son acquisition sans recourir à l'emprunt et renonce en conséquence à la condition suspensive relative au financement. Conformément à l'article 18 de la loi du 13 juillet 1979, l'acquéreur confirme cette renonciation en recopiant de sa main la déclaration suivante :

“Je, soussigné(e) [nom Prénom], acquéreur de la présente promesse synallagmatique de vente, déclare effectuer cette acquisition sans aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si, néanmoins, je souhaitais solliciter un prêt, je ne pourrais plus me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par la loi du 13 juillet 1979.

Effets des conditions suspensives

En cas de non-réalisation d'une seule des conditions suspensives, la présente promesse synallagmatique de vente sera considérée comme nul. Chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté, et le vendeur reprendrait la libre disposition de l'immeuble désigné. Le dépôt de garantie sera restitué à l'acquéreur sans formalité, intérêt ou pénalité, à moins que l'acquéreur ne décide de renoncer aux conditions destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause au transfert de propriété. Si la condition suspensive se réalise, la vente sera régularisée en l'étude de Me [  ] dans le délai de [x jours] à compter de la réalisation de ladite condition.

PROPRIÉTÉ ET JOUISSANCE

L'acquéreur deviendra propriétaire des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique de vente prévue et il en prendra la jouissance à compter du même jour.

PRIX DE L'IMMEUBLE

La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix de [ € ]. Le prix est payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. Il est formellement convenu et accepté qu'à défaut du versement du prix de vente entre les mains du notaire rédacteur de l'acte authentique la vente sera considérée comme nulle, le transfert de propriété ne pourra s'effectuer et le dépôt de garantie sera considéré comme acquis au vendeur.

DÉPÔT DE GARANTIES

Pour entériner la présente promesse synallagmatique de vente, l'acquéreur a déposé la somme de [€] entre les mains de Me [Nom Prénom], désigné comme séquestre amiable. Dans le cas où la condition suspensive se réaliserait, cette somme constituera un acompte sur le prix de vente. Dans le cas où les conditions suspensives ne se réaliserait pas, cette somme sera restituée intégralement à l'acquéreur, sans indemnité à quelque titre que ce soit.

RÉALISATION DE LA VENTE

Dans le cas où toutes les conditions suspensives venaient à se réaliser, la vente sera régularisée dans un délai de [x jours] à compter de la réalisation desdites conditions, par acte notarié de Me [Nom Prénom]. Si l'une des parties refusait de signer l'acte authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date-butoir prévue par le précédent acte, elle pourra y être contrainte par les recours légaux, en supportant tous les frais de poursuite. De plus, elle devra payer la somme de [€] à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.

Fait à : [Lieu]

Le : [Date]

Nombre l'exemplaire : [nombre d'exemplaires]

Le vendeur : signature

L'acquéreur : Signature

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