Pour vendre un bureau ou des bureaux, il ne faut surtout pas faire la même analyse que pour la vente d'un appartement ou d'une maison. En effet, un bien familial doit son prix de vente notamment à sa sectorisation scolaire ou encore la proximité d'une GMS (grande et moyenne surface).
¨Pour la vente d'un bureau, il faut regarder son attractivité pour un chef d'entreprise et ses salariés, mais aussi la possibilité de tisser du réseau comme le quartier d'affaire de la Défense à Courbevoie ou le quartier confluence de Lyon.
10 Documents obligatoires pour estimer des bureaux en copropriété
- Diagnostics obligatoires (DDT)
Lors de la vente d'un local commercial à usage de bureaux, les diagnostics immobiliers sont à l'initiative et à la charge du vendeur. Doivent être réalisés :
- Dossier Technique Amiante
- Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE, 10 ans de validité)
- Diagnostic Termites
- Diagnostic Loi Carrez
- Diagnostic Plomb obligatoire sur les parties habitables
- PV d'AG
À la mise en vente de bureaux, le vendeur doit être en capacité de transmettre aux acquéreurs les trois deniers procès-verbaux d'assemblée générale pour l'informer des décisions prises par les copropriétaires au cours des trois dernières années, notamment concernant les travaux décidés ou envisagés dans l'immeuble.
- Décompte des charges de copropriété
Le décompte des charges de copropriété est un document permettant à l'ensemble des copropriétaires d'accéder aux détails des dépenses de la copropriété. Le vendeur doit être en capacité d'informer sur la répartition et la somme des charges à s'acquitter tous les ans.
- Avis d'impôt de la Taxe Foncière (TF)
La taxe foncière est un impôt local français dû par tous les propriétaires d'un bureau situé en France. Elle est disponible pour tous les propriétaires sur l'espace impot.gouv. Le montant de la taxe foncière peut avoir un impact négatif lors de l'estimation des bureaux.
- Taxe sur les bureaux en Île-de-France (TSB)
La taxe sur les bureaux applicable dans la région Île-de-France, est une taxe annuelle qui concerne les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement. Versée chaque année, elle ne doit pas être confondue avec la taxe pour création de bureaux ou de commerces (RCB-IDF), qui est versée en une seule fois, lors des travaux de construction ou d'aménagement.
À savoir : tous les bureaux dont la surface est inférieure à 100 m² sont exonérés de la TSB
- Carnet d'entretien de l'immeuble
Le carnet d'entretien de l'immeuble peut être demandé au syndic de copropriété par mail ou téléphone. Ce dernier permet avant de vendre un bureau d'informer l'acquéreur sur la santé de l'immeuble.
- Règlement de copropriété (RC)
Le règlement de copropriété pour la vente de bureaux est indispensable pour que l'acheteur puisse s'assurer des conditions d'accueil et de nuisance des salariés. Il est possible de demander une copie au syndic, contre rémunération en cas de perte.
Fiche synthétique de la copropriété
C'est un document établi par le syndic qui regroupe les données financières et techniques de l'immeuble. Il est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 si l'immeuble comporte plus de 200 lots.
- Pré-état daté
Le vendeur à l'obligation d'informer l'acheteur des bureaux sur différents renseignements en ce qui concerne le bien et la copropriété regroupé dans un document que l'on appelle pré-état-daté
:
- du montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées au cours des deux exercices comptables précédant la vente ;
- du montant de la part du fonds travaux rattachée au lot principal vendu et du montant de la dernière cotisation versée au fonds ;
- des sommes dues par l'acheteur au syndicat des copropriétaires ;
- de l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis de ses fournisseurs.
Si le bien est dans une petite copropriété (moins de 10 lots), il n'est pas nécessaire de fournir ces deux dernières informations.
- Diagnostic technique global (DTG)
Le diagnostic technique global (DTG) informe l'acheteur des bureaux sur la situation générale de l'immeuble et permet d'envisager les éventuels travaux à prévoir. Le DTG devra être annexé à la promesse de vente.
Critères pour vendre des bureaux
Pour la vente de bureaux, il faut être en capacité de renseigner l'acquéreur sur un certain nombre de critères qui sont mois important que lorsque l'on vend une maison ou un appartement :
- Installations détection incendie aux normes
- L'accès à internet (câble RJ 45 ou fibre optique ou encore la puissance du wifi)
- Présence d'un quartier d'affaire
- Qualité des travaux thermiques et phoniques
Sur Paris, les bureaux vides se vendent en prenant en compte la valeur foncière du secteur et de l'adresse. En région, il faut mettre en avant la rentabilité et l'emplacement, mais ne pas prendre en compte, la valeur foncière du bien.
Estimer des bureaux à Paris
L'estimation est primordiale pour proposer un prix cohérent avec le marché. Si le prix n'est pas en accord avec la demande, il est alors probable de ne pas avoir de visites, de propositions de vente ou d'avoir des visites sans retour. Sauf à de rares exceptions, il y a beaucoup moins d'effet « coup de cœur » sur des bureaux que sur un bien immobilier d'habitation. Le prix affiché doit donc être proche de la valeur d'usage, au risque de ne pas maîtriser la vente.
Chez OPRIXFIXE, le délai moyen des ventes de bureau a été compris entre 1 et 4 mois pour les Biens mis en vente au prix de l'estimation du négociateur. Ne perdez pas votre temps, consulter l'un de nos experts en locaux commerciaux.
Remarque : pour la vente de bureaux, il est conseillé de mettre le mobilier dans un dépôt vente ou un magasin spécialisé.
