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Modèle de compromis de vente

Qu'est-ce qu'un compromis de vente (définition) ?

Le compromis de vente est un avant-contrat qui permet à un acheteur et un vendeur de s'accorder sur le prix et la chose. Cet engagement écrit engage tous les signataires. La signature du compromis de vente permet de garantir le prix de vente pour le vendeur. Elle peut se faire de deux manières : chez un notaire ou sous seing privé (entre particuliers).

L'officialisation du compromis de vente intervient à la fin de la négociation entre vendeur et acheteur sur le prix et les conditions de vente. Cette négociation finalisée se matérialise par l'acceptation de l'offre d'achat

À quoi engage un compromis de vente ?

Le compromis de vente, aussi appelée promesse synallagmatique de vente, engage mutuellement les deux parties, l'acheteur et le vendeur. Le vendeur s'oblige à travers le compromis de vente, à vendre son logement à l'acheteur. Parallèlement, l'acheteur s'engage à acquérir le bien en vente.

Le compromis n'engage pas de démarche d'enregistrement fiscal, les seuls frais à engager pour l'acquéreur sont à destination du notaire pour la rédaction et la signature.

Durée et délai entre un compromis de vente et la signature d'un acte de vente

Tout comme la promesse de vente, le compromis de vente a durée maximum de 3 à 4 mois. Contrairement au vendeur, l'acheteur peut se rétracter s'il souhaite dans les 10 jours suivant la signature du compromis de vente. Ce droit de rétractation est voté à 10 jours depuis la loi Macron (avant un délai de 7 jours était mis en œuvre).

Après la signature du compromis de vente, un délai d'au moins trois mois est fixé avant la signature de l'acte de vente. Le transfert de propriété a lieu dès lors que la signature de l'acte définitif est effectuée (remise des clés). Les trois mois vont servir à l'acquéreur à trouver un plan de financement. Le notaire quant à lui, s'assurera de la réalisation des clauses suspensives.

Entre autres, ce dernier vérifiera que la commune n'exerce par le droit de préemption. Ce cas peut s'avérer si la commune a un projet nouveau d'urbanisme. Elle peut acheter aux conditions (prix) prévues dans le compromis. En dehors de ces clauses suspensives, si une des parties venait à se désister de la vente, l'autre partie pourra alors saisir la justice et demander à ce que la vente soit forcée ou obtenir des dommages et intérêts.

Que contient un compromis de vente ?

Le contenu du compromis de vente est plutôt complexe. Il contient quasiment les mêmes informations que l'acte de vente définitif. Les éléments obligatoires sont les suivants :

  • Identification des parties
  • Désignation du bien (superficie, nombre de pièces)
  • Prix total de vente (prix net vendeur + frais d'agence)
  • Modalités de paiement
  • Délai de la signature de l'acte de vente (date butoir de signature de l'acte de vente)
  • Conditions générales de la vente
  • Liste des diagnostics obligatoires
  • Clauses suspensives
  • Le délai de rétractation légal de 10 jours
  • Date maximum de signature
  • Signatures des parties

Les pièces à fournir au notaire par l'acheteur

Lors de la signature, l'acheteur doit donner au notaire les pièces obligatoires suivantes :

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
  • État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
  • État relatif à la présence de termites
  • État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
  • État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
  • État de l'installation d'assainissement non collectif pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées
  • État des servitudes "risques" et d'information sur les sols lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté

Les documents pour la vente d'une copropriété

  • Règlement de copropriété
  • État descriptif de l'indivision
  • Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
  • Carnet d'entretien de l'immeuble
  • Diagnostic technique global de l'immeuble
  • Montant des charges de copropriété
  • les documents relatifs à la situation financière de la copropriété

La signature d'un compromis de vente

La signature d'un compromis de vente peut se faire plusieurs manières : entre particuliers (sous seing privé) ou avec professionnel (avec un notaire ou une agence immobilière).

Compromis de vente entre particuliers (sous seing privé)

Un compromis de vente, lorsqu'il est réalisé sous seing privé, c'est-à dire de particulier à particulier, est plutôt risqué car l'acheteur et le vendeur ne bénéficient d'aucune aide et ces derniers n'ont pas souvent toutes les connaissances sur les documents à remettre.

L'intervention d'un notaire n'est pas nécessaire pendant la signature d'un compromis de vente sous seing privé. Cependant, nous préconisons le soutien d'un professionnel, un notaire ou négociateur immobilier. Sachez que lors de la signature de l'acte de vente, sa présence est obligatoire.

Compromis de vente avec un professionnel

Signer un compromis de vente avec un professionnel est fortement recommandé. Le professionnel peut s'agir d'un notaire ou d'un agent immobilier.

  • Chez le notaire

Cet officier à toutes les compétences pour signer un compromis ou une promesse de vente dans les bonnes conditions. Il conseille, accompagne et aide les parties dans la réalisation de l'avant-contrat.

  • En agence immobilière

La signature d'un compromis de vente dans une agence immobilière est tout aussi valable qu'une signature chez le notaire. L'agent immobilier qui signe le compromis de vente connait toutes les règles de loi et est apte à signer un compromis de vente. De plus, il peut aider à la rédaction.

Comment se passe la signature d'un compromis de vente ?

Le jour de la signature de la promesse synallagmatique de vente, le notaire ou l'agent immobilier lit l'avant contrat à haute voix devant les parties présentes. Le vendeur et l'acheteur signe l'avant contrat et un exemplaire est rendu à chacun d'entre eux.

Signer un compromis de vente ou une promesse de vente ?

Le choix de signer un compromis de vente ou une promesse de vente est à l'initiative des parties. Il faut savoir que la promesse de vente engage uniquement le vendeur à la différence su compromis de vente qui engage les deux parties. Le compromis de vente est plus plébiscité par les vendeurs que la promesse de vente.

Les conditions et clauses suspensives d'un compromis de vente

Des conditions suspensives peuvent être insérées dans un compromis de vente. Elles se négocient au moment de l'offre d'achat. Ces conditions ont pour but d'annuler la validité d'un avant contrat et de protéger le vendeur et l'acheteur. En cas de non-réalisation d'une clause suspensive, la vente est annulée.

Parmi les clauses suspensives, on retrouve (liste non exhaustive) :

  • Refus d'emprunt bancaire,
  • Non-délivrance du permis de construire,
  • Préemption de la commune : en cas de préemption, le notaire doit purger le droit,
  • Découverte d'une servitude cachée.

On peut retrouver également des clauses de dédit, qui consistent à permettre aux deux parties de pouvoir se retirer de la vente moyennant le paiement d'une indemnité. Si la clause de dédit n'est pas mise en place, la clause pénale peut fixer le montant du dédommagement en cas de rétraction du vendeur ou de l'acquéreur, sous la forme de dommages et intérêts forfaitaires.

Le dépôt de garantie

Le compromis de vente peut être assorti d'un dépôt de garantie. L'acquéreur, doit dans ce cas verser un pourcentage du prix de vente (5 à 10 % du prix de vente) afin de garantir au vendeur de son sérieux. Cet acompte est versé au notaire et sera déduit du prix de vente au moment de signer l'acte authentique. Il est interdit pour un particulier de détenir les fonds d'un dépôt de garantie.

Le séquestre

Le séquestre est une somme d'argent bloquée pendant un certain pour bloquer la vente d'un bien. Non obligatoire, cette somme, d'un pourcentage équivalent au dépôt de garantie, est versée lors de la signature d'un compromis de vente. Ce versement se fait auprès d'un notaire. Il peut se faire aussi auprès d'un agent immobilier ou du vendeur directement mais cela représente plus de risques.

Rétractation d'un compromis de vente

Dans un compromis de vente, un délai de rétractation est obligatoire. La rétractation est valable sans exception et ce, pendant une durée de 10 jours à compter de la signature. Le droit de rétractation du compromis de vente est valable uniquement pour l'acquéreur. On parle d'une rétractation unilatérale. La demande de rétractation doit être faite par courrier recommandé avec accusé de réception auprès de l'agence immobilière en ligne, du vendeur ou du notaire.

La promesse de vente se signe aussi chez le notaire. Si la promesse synallagmatique de vente est rompue en dehors du délai de rétractation ou du cadre des clauses suspensives, l'une des deux parties est en droit de saisir la justice pour forcer la réalisation de la transaction.

À défaut de la réalisation de la vente, des indemnités sous la forme de dommages et intérêts peuvent être perçues. La procédure judiciaire engendre le blocage de la vente. Le bien immobilier ne peut être remis sur le marché par le vendeur et l'acheteur doit respecter les modalités de paiement indiquées dans le compromis.

Peut-on annuler un compromis de vente ?

Il est possible d'annuler un compromis de vente à condition seulement que des conditions suspensives soient insérées à l'avant-contrat. Les conditions suspensives sont conçues pour permettre l'annulation. Il suffit qu'une seule des clauses suspensives prévues dans le compromis de vente ne se réalise pas pour faire annuler un compromis de vente. C'est le notaire qui garant de la validité des clauses et des conditions suspensives.

Modèle de compromis de vente

Téléchargez ce modèle de lettre de compromis de vente en PDF ci-dessus.

Contenu

VENDEUR(S)

Monsieur [nom] [Prénom]

Né le [ date ]

Et Madame [nom] [Prénom]

Née le [date]

Résidant au [adresse]

D'UNE PART

ET D'AUTRE PART

ACQUÉREUR(S)

Monsieur [nom] [Prénom]

Né le [date]

Et Madame [nom] [Prénom]

Née le [date]

Résidant au [adresse]

Il a été fait et convenu ce qui suit :

ENGAGEMENT

Le vendeur s'engage à vendre à l'acquéreur l'immeuble désigné ci-après. L'acquéreur accepte et s'engage à en faire l'acquisition au prix qui a été convenu, sous réserve des conditions suspensives énumérées.

DÉSIGNATION DES BIENS

L'objet de la vente est le bien suivant : [ appartement, maison individuelle, maison en lotissement, terrain constructible... ]

Situé à l'adresse suivante : [adresse complète]

Avec les caractéristiques suivantes : [ détailler le nombre et l'usage des pièces ]

D'une superficie Loi Carrez de [surface] m²

Et des annexes suivantes [mentionner la présence de jardin, garage, box, cave, piscine, etc...]

Si le bien est en copropriété ou lotissement :

  • Numéro du ou des lots : [en chiffre]
  • Nombre de millièmes : [en chiffre]
  • Références cadastrales : [en chiffre]

L'acquéreur déclare avoir une connaissance complète des biens faisant objet de la promesse de vente pour les avoir visités (bon de visite) et mesurés, et dispense de ce fait le vendeur d'une plus ample détails.

ORIGINE DES BIENS

Sur l'origine des biens, le vendeur déclare qu'il est le seul propriétaire desdits biens et droits immobiliers pour les avoir acquis de [ancien propriétaire] par acte notarié établi le [date] par Me [nom du notaire] notaire domicilié à [adresse]. Par ailleurs, le vendeur s'engage à fournir à première demande du rédacteur de l'acte notarié tous titres de propriétés et pièces nécessaires à la vente.

CHARGES DE L'IMMEUBLE

Servitudes et urbanisme : Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens objets du présent compromis de vente ne sont à sa connaissance grevés d'aucune servitude spéciale ou résultant de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur sur l'urbanisme.

Hypothèques et privilèges : Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens objet de la présente promesse sont libres de tout privilège ou hypothèque.

Situation locative : Le vendeur déclare que les biens à vendre est le jour de la signature de l'acte : [vide ou loué]

DROIT DE RÉTRACTATION

En vertu de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel dispose d'un droit de rétractation porté à 10 jours par la loi 2015-990 du 6 août 2015 dite "Loi Macron". Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte. La rétractation, pour être valable, doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si l'acquéreur exerce son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, l'acquéreur récupérera le dépôt de garantie sans pénalités ou retenues. S'il n'exerce pas son droit de rétractation, le dépôt de garantie sera considéré comme un acompte sur le prix de vente.

CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA VENTE

La vente sera réalisée sous les conditions suivantes, que le bénéficiaire s'oblige à exécuter :

  • Prendre les biens vendus en l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans garantie d'aucune sorte de la part du vendeur concernant les vices de toute nature pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf ceux dont il aurait notoirement connaissance.
  • prendre les biens vendus sans garantie de contenance, toute différence en plus ou en moins, s'il en existe, excédât-elle le vingtième, devant faire le profit ou la perte du bénéficiaire.
  • souffrir les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les biens vendus, profiter de celles actives s'il en existe.
  • s'acquitter, à compter du jour de l'entrée en jouissance, toutes charges, taxes et impôts, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l'année civile de l'entrée en jouissance.
  • faire son affaire de la continuité ou résiliation de toute police d'assurance intéressant les biens loués.
  • payer les frais, droits et honoraires résultant des présentes et de ses suites.
  • payer les travaux de la copropriété à partir de ce jour, le vendeur s'engageant, pour sa part, à payer ceux avant ce jour.

À compter de la signature de l'acte authentique, l'acquéreur aura la propriété de l'immeuble. Il en aura la pleine jouissance à la date du [date].

CONDITIONS SUSPENSIVES ET PARTICULIÈRES

Conditions suspensives

Le présent compromis de vente est consenti et accepté sous les conditions suspensives suivantes :

  • Capacité, pouvoir : que le vendeur justifie d'un droit de propriété régulier et dispose de la capacité et des pouvoirs nécessaires à la signature de l'acte authentique
  • Urbanisme : qu'un certificat d'urbanisme concernant les biens objet de la présente promesse soit obtenu et qu'il ne révèle aucune charge ou servitude, autre que celles décrites ci-dessus
  • Droit de préemption : que l'exercice d'aucun droit de préemption ne fasse obstacle à la réalisation de la vente

Condition suspensive particulière (cas par cas) :

Condition suspensive relative au financement

Le présent compromis de vente est consenti et accepté sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne, d'ici le [date] au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition.

[Cas où l'acquéreur ne recourt pas à un emprunt bancaire]

L'acquéreur déclare que la somme qu'il doit financer s'établit comme suit :

  • Prix de vente : [ € ]
  • Frais de notaire : [ € ]
  • Autres frais : [ € ]
  • Total : [ € ]

qu'elle sera financée de la manière suivante :

  • Apports personnels et assimilés : [ € ]
  • Montant initial des emprunts : [ € ]
  • Montant à financer : [ € ]
  • Montant maximum de remboursement mensuel [ € ]
  • Taux d'emprunt : [ % ]

Durée minimale du prêt : [en chiffre] années. Le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de financement auprès d'une banque ou d'un courtier en prêt immobilier dans les dix jours suivant la signature de la promesse de vente. La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès lors que l'acquéreur aura reçu une ou plusieurs offres de prêts couvrant le montant global d'emprunts nécessaire au financement de son acquisition et correspondant à ses possibilités de remboursement telles qu'indiquées ci-dessus.

Il sera également considéré comme réalisé, conformément à l'article 1178 du Code civil, dans le cas où l'acquéreur aurait fait obstacle à sa réalisation en raison notamment de l'absence de dépôt, du dépôt tardif ou du dépôt incomplet des dossiers de demandes d'emprunt. L'obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par l'acquéreur par lettre recommandée un mois au moins avant l'expiration du délai de validité de la présente promesse de vente.

[Cas où l'acquéreur ne souhaite pas faire un prêt immobilier]

Renonciation à la condition suspensive relative au financement

L'acquéreur déclare financer son acquisition sans recourir à l'emprunt et renonce en conséquence à la condition suspensive relative au financement. Conformément à l'article 18 de la loi du 13 juillet 1979, l'acquéreur confirme cette renonciation en recopiant de sa main la déclaration suivante :

“Je, soussigné(e) [nom Prénom], acquéreur de le présent compromis de vente, déclare effectuer cette acquisition sans aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si, néanmoins, je souhaitais solliciter un prêt, je ne pourrais plus me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par la loi du 13 juillet 1979.

Effets des conditions suspensives

En cas de non-réalisation d'une seule des conditions suspensives, le présent compromis de vente sera considéré comme nul. Chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté, et le vendeur reprendrait la libre disposition de l'immeuble désigné. Le dépôt de garantie sera restitué à l'acquéreur sans formalité, intérêt ou pénalité, à moins que l'acquéreur ne décide de renoncer aux conditions destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause au transfert de propriété. Si la condition suspensive se réalise, la vente sera régularisée en l'étude de Me [nom du notaire ] dans le délai de [x jours] à compter de la réalisation de ladite condition.

PROPRIÉTÉ ET JOUISSANCE

L'acquéreur deviendra propriétaire des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique de vente prévue et il en prendra la jouissance à compter du même jour.

PRIX DE L'IMMEUBLE

La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix de [ € ]. Le prix est payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. Il est formellement convenu et accepté qu'à défaut du versement du prix de vente entre les mains du notaire rédacteur de l'acte authentique la vente sera considérée comme nulle, le transfert de propriété ne pourra s'effectuer et le dépôt de garantie sera considéré comme acquis au vendeur.

DÉPÔT DE GARANTIES

Pour entériner le présent compromis de vente, l'acquéreur a déposé la somme de [€] entre les mains de Me [Nom Prénom], désigné comme séquestre amiable. Dans le cas où la condition suspensive se réaliserait, cette somme constituera un acompte sur le prix de vente. Dans le cas où les conditions suspensives ne se réaliserait pas, cette somme sera restituée intégralement à l'acquéreur, sans indemnité à quelque titre que ce soit.

RÉALISATION DE LA VENTE

Dans le cas où toutes les conditions suspensives venaient à se réaliser, la vente sera régularisée dans un délai de [x jours] à compter de la réalisation desdites conditions, par acte notarié de Me [Nom Prénom]. Si l'une des parties refusait de signer l'acte authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date-butoir prévue par le précédent acte, elle pourra y être contrainte par les recours légaux, en supportant tous les frais de poursuite. De plus, elle devra payer la somme de [€] à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.

Fait à : [Lieu]

Le : [Date]

Nombre l'exemplaire : [nombre d'exemplaires]

Le vendeur : signature

L'acquéreur : Signature

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