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Modèle d'offre d'achat

Que signifie une offre d'achat ?

L'offre d'achat, appelé aussi promesse unilatérale d'achat est un document juridique qui engage l'acquéreur et le vendeur. Comme son nom l'indique, l'acquéreur réalise une proposition d'achat à un vendeur pour un bien immobilier qui lui plaît. L'offre d'achat peut être au prix fixé dans l'annonce ou bien inférieur au prix de mise en vente.

Selon l'article 1113 du Code Civil, “le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager”. De ce fait, les deux parties doivent être d'accord sur la chose et le prix. L'acheteur n'est pas assuré que le logement qu'il souhaite acquérir lui sera vendu. Il s'agit seulement un moyen de réserver le bien en question. En d'autres termes, elle permet de bloquer les visites si le propriétaire vendeur contre-signe l'offre.

L'offre d'achat est peu encadrée légalement. Avant de s'engager, vérifiez s'il est plus pertinent d'écrire une offre par mail ou d'en faire part oralement au vendeur.

Dès lors que le vendeur accepte le prix net vendeur de l'offre d'achat, la vente est considérée comme formée.  Une promesse de vente ou un compromis sous seing privé peut ensuite être signé.

Faire une offre d'achat à l'écrit ou à l'oral ?

Avant de passer à la rédaction de l'offre d'achat, il faut savoir que deux options s'offrent à l'acquéreur :

  1. Rédaction par écrit (lettre, e-mail, AR, SMS)
  2. Le dire de vive voix au propriétaire ou a l'agent immobilier

Si le futur acheteur choisi de formuler la proposition d'achat par écrit, cette dernière peut se faire par mail ou par courrier. L'écrit n'est pas obligatoire. Une fois la promesse unilatérale d'achat écrite, celle-ci est envoyée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Sachez que si l'offre d'achat est faite à l'oral, elle n'a aucune valeur juridique et il n'existe aucun engagement entre acquéreur et vendeur.

Nous conseillons de rédiger l'offre d'achat par écrit car cela va accélérer le processus de négociation avec l'acquéreur.

Quels sont les éléments dans une offre d'achat ?

Avant de vous attaquer à la rédaction, il est important de connaître le contenu de l'offre d'achat immobilier. Celle-ci contient un certain nombre d'éléments :

  • Nom, prénom
  • Une description détaillée du bien (la surface loi, Carrez, nombre de pièces, les diagnostics, le type de bien : maison ou appartement)
  • Le prix du bien (en toutes lettres) mais aussi le montant des frais d'agence immobilière
  • Le délai maximum d'engagement
  • Les modalités d'acceptation ou de refus du vendeur
  • Condition de financement (taux d'emprunt + durée du prêt)

Afin d'éviter les incertitudes, l'acquéreur peut ajouter des conditions suspensives dans l'offre d'achat (absence de servitudes, obtention d'un prêt immobilier, annulation de la vente en cas de décès d'un des acheteurs avant signature de l'acte authentique). Elles permettent d'annuler la vente sans problèmes.

Modèle d'offre d'achat

Pour faciliter la rédaction d'une offre d'achat, téléchargez ci-dessus un modèle type de lettre d'offre d'achat. Veillez à ce qu'elle contient toutes les informations nécessaires notamment les clauses suspensives si existantes. 

Désignation

[Nom Prénom de l'acquéreur]

[Adresse de l'acquéreur]

[Code postal et Ville]

[Nom et prénom du vendeur]

[Adresse du vendeur]

[Code postal et Ville]

[Date]

Contenu

Lettre recommandée avec accusé de réception [ou par email]

Objet : Offre d'achat au prix de l'annonce

Madame, Monsieur,

Faisant suite à votre annonce de vente de votre bien et à la visite de celui-ci, je m'engage à acheter le bien situé [indiquez l'adresse du bien et décrivez-le aussi précisément que possible - superficie, dépendances, date de construction, etc.] au prix de [indiquez le prix souhaité en €].

(Si le prix proposé est égal au prix de vente, ajoutez : Conformément à l'article 1583 du Code civil, nous sommes désormais réciproquement engagés).

Je vous propose que nous prenions rendez-vous chez le notaire afin de signer un compromis de vente qui détaillera les modalités de notre accord.

Conditions suspensives (facultatif)

  • Obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximal de [montant en €], au taux hors assurances de [montant en %] accordés par un établissement financier ou bancaire au choix du promettant. Celui-ci a pleinement conscience que s'il recourt à un autre prêt que celui (ou ceux) indiqué précédemment, il ne pourra se prévaloir des dispositions de l'article L. 312-12 du Code de la consommation. C'est-à-dire qu'il ne pourra bénéficier de l'annulation rétroactive de la vente.
  • Absence de servitude susceptible d'affecter l'usage et la propriété du bien vendu

Le promettant devra être vivant au jour de la signature de l'acte authentique.

Fait à [commune], la [date]

[Nom Prénom]

[Signature]

Qui peut aider à rédiger une offre d'achat ?

Plusieurs interlocuteurs peuvent aider l'acquéreur à rédiger la proposition d'achat.

En effet, il existe les agents immobiliers comme les agents d'OprixFixe, qui sont tous formés et dotés de connaissances dans l'immobilier. De plus, l'administration française peut également vous renseigner, elle dispose d'un service d'information à destination des administrés mais aussi ceux en charge du logement et de l'urbanisme. Retrouvez toutes les informations liées à l'offre d'achat sur le site du service public.

Les engagements du vendeur dans une offre d'achat

Lorsque le vendeur reçoit l'offre d'achat, deux options s'offrent à lui : accepter ou refuser.

Si le vendeur accepte l'offre d'achat, la proposition est alors conclue. La vente est dite parfaite. Les deux parties peuvent ensuite passer devant le notaire pour signer le compromis de vente, la suite logique du processus. Il est important qu'il réfléchisse avant d'accepter une proposition écrite, car, il y a un risque. En effet, une fois acceptée, ce dernier ne peut pas se rétracter sous peine d'être poursuivi par l'acheteur devant le tribunal compétant.

Dans l'autre cas ou le vendeur refuse l'offre proposée par l'acquéreur, car ce dernier a soumis une offre inférieure au prix, il peut faire une contre-proposition. Dans ce cas, l'offre initiale est annulée automatiquement. Elle est réputée caduque. La contreproposition modifie le prix de vente et supprime ou ajoute une des clauses de l'offre originale.

Que faire lorsque le vendeur reçoit plusieurs offres d'achats ?

Si le vendeur reçoit plusieurs offres, à condition qu'elles soient envoyées le même jour, il lui faut choisir la plus intéressante pour lui. Il est libre de choisir celle qu'il souhaite. Si une des offres est au prix et aux conditions fixées sur le mandat de vente, le vendeur se doit d'accepter cette offre en premier.

L'offre d'achat ne doit pas être écrite au hasard. L'acquéreur se doit d'indiquer le bon prix net vendeur afin d'éviter toutes surprises. Le prix proposé doit être en adéquation avec le marché local, l'emplacement du bien immobilier mais aussi l'état du bien.

Les engagements de l'acquéreur dans une offre d'achat

L'acquéreur ne peut renoncer à la proposition dès que le vendeur a accepté. Il est engagé envers le vendeur sur la chose et le prix. Si l'acquéreur renonce et/ou s'il dépasse la durée de validité de l'offre, il risque d'être redevable de dommages et intérêts exigés par le vendeur. Cependant, Il est rare que ce dernier force l'exécution du contrat, la procédure étant longue et coûteuse.

L'acquéreur doit-il obligatoirement verser un acompte ?

L'acompte, appelé aussi dépôt de garantie n'est pas obligatoire. Cet acompte, généralement fixé entre 5 et 10 % du prix de vente ne peut être versé tant que le compromis de vente ou la promesse de vente n'a pas été signé. L'acquéreur ne peut remettre un chèque au vendeur lors de l'offre d'achat. La loi interdit cette pratique. Seul le notaire peut prendre un dépôt de garantie.

Comme dit au début, l'offre d'achat est un engagement. Dès lors que le vendeur est d'accord avec l'acquéreur et vice versa, le contrat est formalisé. D'après l'article 1589-1 du Code civil, “Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme”.

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