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Qu'est-ce que les conditions suspensives (définition) ?

Les conditions suspensives sont des dispositions qui sont intégrées dans l'avant contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente). Ce sont des conditions particulières pouvant annuler une transaction immobilière.

S'il s'avère qu'une condition suspensive ne se réalise pas, la transaction est annulée et le contrat est considéré comme nulle. Par définition, une condition suspensive s'oppose à une condition résolutoire, qui signifie que l'avant contrat à bien été conclue entre les deux parties. Si celle-ci ne se réalise pas, elle engendre l'annulation de la vente.

Pourquoi intégrer des conditions suspensives dans le compromis de vente ?

Les conditions suspensives ont pour but de protéger l'acquéreur et le vendeur lors de la transaction immobilière. Elles les prémunissent en cas d'événements majeurs extérieurs qui interviendraient indépendamment de la volonté des deux parties.

Ainsi, l'une des parties  est libérée de son obligation si un événement empêcherait la bonne tenue d'un vente. Refus de crédit immobilier, apparition d'une servitude contraignante, préemption sont autant de conditions permettant d'éviter une impasse si elles devaient arriver et perturber la transaction.

Les conditions suspensives sont-elles obligatoires dans un compromis de vente ?

Parmi les conditions suspensives citées ci-dessus, une seule est rendue obligatoire. Il s'agit d'une condition d'obtention du prêt immobilier par l'acquéreur. Un particulier qui achète à l'aide d'un crédit immobilier bénéficie automatiquement d'une condition suspensive de prêt (appelée condition suspensive de prêt relais). D'ordre public ou conventionnelle, la vente est conclue sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne ce crédit. Lorsque cette offre de prêt couvre la partie financement, on parle de levée des conditions suspensives. Si le prêt est refusé par la banque, le compromis de vente est annulé.

Les autres conditions suspensives ne sont pas obligatoires et sont ajoutées au compromis de vente sur conseil du notaire ou sur demande de l'acquéreur. Selon la disposition suspensive, c'est à l'acquéreur ou au notaire de faire reconnaître la non-réalisation exécutoire de la condition.

Les conditions suspensives ou clauses suspensives peuvent être dénoncées jusqu'au jour de la signature de l'acte de vente, hormis si un délai est associé à la dite condition. Pour faire reconnaître la non-réalisation d'une condition et faire annuler l'avant contrat, l'acquéreur doit informer le vendeur par un courrier recommandé avec accusé de réception. Toutes les preuves doivent être communiquées pour justifier la non-réalisation cette condition.

Quelles sont les conditions suspensives dans un compromis de vente ?

Plusieurs conditions peuvent être insérées dans le compromis de vente. Ci-dessous des exemples de conditions suspensives.

Condition suspensive d'obtention de prêt immobilier

Cette modalité concerne l'obtention du crédit immobilier par l'acquéreur qui doit financer le bien. Cette condition suspensive de prêt est obligatoire dans le compromis de vente. La clause suspensive sur l'obtention du prêt immobilier va détailler les conditions pour lesquelles sera délivré le prêt (taux d'intérêt, mensualités, coût assurance, durée, apport personnel, etc.).

Pour prouver la non-réalisation cette base de l'achat, l'acquéreur doit présenter trois refus de banques différentes, respectant les conditions mentionnées dans le compromis. Dans le cas inverse, l'acquéreur ne pourra invoquer cette exigence et est obligé de payer une indemnité d'immobilisation pour se libérer de la vente. Le délai associé à cette clause, qui permettra à l'acquéreur de trouver son crédit immobilier, est d'un mois minimum. Généralement, le délai est de trois mois.

Absence de servitude

Les servitudes représentent un droit indéniable d'un terrain sur un autre terrain. Le plus courant d'entre eux est le droit de passage. Mais ce n'est pas le seul, des droits de puisage, de vue ou encore de canalisation peuvent être invoqués pour la servitude. Elles se transmettent de transaction en transaction, c'est pourquoi celle-ci peut faire fuir un acquéreur lors de la vente d'un bien.

Absence de préemption

La préemption est un concept selon laquelle une personne physique ou morale est prioritaire sur l'acquisition d'un bien immobilier. Le locataire d'une propriété en vente peut bénéficier d'un droit de préemption. C'est-à-dire qu'il passera avant l'acquéreur s'il souhaite se positionner sur la vente du bien. Les communes peuvent également avoir un droit de préemption sur des immeubles ou des terrains dans le cadre de projet d'intérêt public. Dans le cas où un droit de préemption existe, le notaire s'assure qu'aucun acheteur ne souhaite l'exercer. On parle de purge du droit de préemption.

Absence d'hypothèque supérieure au prix de vente

Cette clause encadre les cas où une hypothèque est supérieure au montant du prix de vente. Comme le propriétaire est dans l'impossibilité de s'en défaire, alors la vente ne peut avoir lieu et le compromis de vente est annulé.

Obtention d'une autorisation administrative

Qu'il s'agisse d'un permis de construire ou de démolir ou d'un changement de destination, l'acheteur à la possibilité de demander cet élément si le bien qu'il souhaite dépend d'une autorisation administrative. Cette condition est réalisée si l'autorisation est obtenue.

Condition suspensive de réalisation d'une vente immobilière

Cette obligation suspensive est intégrée à l'avant contrat si l'acquéreur a besoin de finaliser la vente de sa propriété avant de contracter son nouvel achat immobilier. Ce conditionnement est rendu inutile dès lors qu'il y a une mention d'une clause d'obtention de crédit immobilier avec un prêt relais ou achat-revente.

Obtention d'un permis de construire

L'acheteur peut exiger cette clause suspensive dès lors que l'achat est conditionné par l'obtention d'un permis de construire par la commune. En cas de refus, il peut faire annuler le compromis de vente. Cette clause est assortie d'un délai de réalisation suffisant pour que l'acheteur réalise sa demande après de l'administration.

Le saviez-vous : Les conditions suspensives conventionnelles permettent de conditionner un objectif lors d'une transaction. Il n'y a pas de restriction quant à la nature d'une condition suspensives conventionnelles à partir du moment ou acheteur et vendeur en prennent connaissances de manière éclairées.

Les autres conditions suspensives qui peuvent être négociées

Date maximum de signature

Le compromis de vente mentionne une date-butoir (durée maximum), à laquelle la vente doit se signer. Elle est fixée librement entre les deux parties, à condition que le délai soit jugé suffisamment long pour que les parties récoltent l'ensemble des documents pour la signature du compromis.

Montant du dépôt de garantie

L'indemnité de mobilisation fixée librement, entre 5 % et 10 % du prix net vendeur, permet de donner des garanties au vendeur. Négocier le montant versé par l'acheteur pour minimiser les risques de rétractation. Cette somme versée est un acompte qui est à déduire du montant à la signature de l'acte de vente.

Délai de rétractation

Un délai de rétractation minimum de 10 jours est obligatoirement associé à tout contrat immobilier. Incompressible, il peut être allongé par négociation entre les parties. Une prorogation des conditions suspensives est ainsi mise en œuvre. 

Date d'entrée des lieux

À la signature de l'acte de vente, le vendeur peut jouir du bien qui vient d'acheter. Cependant, il est possible de reculer la date d'entrée des lieux afin de faciliter par exemple la reprise de l'école des enfants ou encore attente de l'emménagement dans un logement neuf.

Répartition des charges dues au syndic

Les conditions du compromis de vente peuvent être l'occasion de négocier le paiement des dernières charges. C'est le cas pour les copropriétés votées en AG, les dettes dues à la copropriété, en cas de procès ou encore la taxe foncière en cours.

Pour sécuriser davantage le compromis de vente et la transaction, on vous recommande de négocier les éléments du contrat diretecement avec le notaire.

Les conséquences de la non-réalisation d'une condition suspensive

La non-réalisation d'une seule des conditions suspensives qui figure dans le compromis de vente ou la promesse de vente entraîne l'annulation du contrat et de la vente. L'avant contrat est rendu caduque et ce, malgré la signature devant le notaire.

L'acquéreur pourra récupérer son dépôt de garantie. Aucun dommage et intérêt ne pourra être réclamé. La vente ne pourra pas non plus être forcée. Dans le cas inverse, la signature est possible et non réfutable, alors l'acte de vente pourra être signé chez le notaire.

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