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Modèle de lettre d'intention d'achat

Qu'est-ce que la lettre d'intention d'achat (LIA) ?

La lettre d'intention d'achat est le tout premier engagement avant la signature du compromis de vente chez le notaire. La lettre d'achat est réalisée par l'acquéreur, et le vendeur la signe si les conditions pour l'achat de son appartement ou de sa maison sont respectées. Cet enregistrement permet à la fois à l'acheteur et au vendeur de sceller les contours de la transaction immobilière et notamment le prix net vendeur souhaité par le propriétaire du bien en question. Elle permet succinctement d'entériner les pourparlers entre les deux parties lors de la phase de négociation du bien.

La lettre d'intention d'achat (LIA), aussi appelée « lettre de confort d'achat », est un contrat préalable dans le cadre d'une transaction immobilière. Cette lettre est un document à portée juridique puisqu'il est fréquemment utilisé à la suite d'une négociation entre un acquéreur et un vendeur sur son intention d'achat. La lettre d'intention d'achat représente la promesse d'achat signée par les deux cosignataires (acheteur et vendeur).

Cette lettre d'intention d'achat n'est pas à confondre avec le compromis de vente ou encore l'acte de vente. Une lettre d'intention d'achat est non obligatoire, mais elle est un outil précieux puisqu'elle est inscrite au Code civil depuis 2006 pour formaliser un cadre dans le cas d'une transaction immobilière.

La lettre d'intention est également utilisée dans le cadre professionnel. Elle permet de réaliser une levée de fonds ou encore de cesser une activité commerciale comme l'arrêt d'une activité immobilière.

Importance de réaliser une lettre d'intention d'achat

Nous recommandons de toujours laisser une trace, qu'elle soit par mail, SMS ou sous forme de la LIA sur l'accord qui a pu être défini par voie orale ou au téléphone avant de signer le compromis de vente chez le notaire. En effet, cela permet d'officialiser votre intention d'achat et de vente. Elle permet surtout dans les faits de bloquer le bien pour l'acquéreur.

Sous quelle forme se matérialise la lettre d'intention d'achat ?

Une lettre d'intention d'achat se matérialise par une offre écrite sur papier, envoyée soit par l'intermédiaire de l'agent immobilier par voie postale, soit directement au propriétaire de l'appartement ou de la maison.

La lettre d'intention d'achat est-elle obligatoire dans une transaction ?

La lettre d'intention, même si elle a une portée juridique, n'est pas obligatoire. Nous recommandons cependant d'en rédiger une, afin d'obtenir une preuve écrite de l'intention indélébile d'acquérir un bien immobilier. Dans le cas où l'intention d'achat est au prix FAI souhaité par le propriétaire, alors la lettre d'intention d'achat scelle une réservation et le propriétaire ne pourra refuser la vente de son bien immobilier.

Y a-t-il un délai de rétractation à la signature d'une lettre d'intention d'achat ?

À partir du moment où la lettre d'intention d'achat (LIA) est signée, le vendeur ne peut pas se rétracter. Ce dernier signe donc un engagement définitif durant lequel l'acquéreur peut soit aller au bout de la vente, soit renoncer à cette dernière. De ce fait, un vendeur doit toujours prendre des précautions avant de signer l'intention d'achat et doit bien vérifier que celle-ci prend une date de fin raisonnable. À partir du moment où la date est « dépassée », le vendeur peut remettre son bien en vente sans avoir à rendre de comptes à l'acquéreur. L'intention d'achat dans ces termes devient caduque sans moyen pour l'acquéreur de se retourner.

En revanche pour l'acquéreur, conformément à l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, il dispose d'un délai de réflexion suffisant pour revenir sur son engagement. Auparavant, un délai raisonnable de 7 jours était observé, la loi Macron du 6 aout 2015 a modifié ce délai qui est désormais de 10 jours.

La date de rétractation de l'intention d'achat prend effet le lendemain de sa signature. L'intention d'achat peut à la fois être rompu de main en main ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Modèle de lettre d'intention d'achat

Suite aux négociations réalisées avec un vendeur, vous souhaitez lui proposer de confirmer votre intention d'achat afin de marquer votre volonté de poursuivre la transaction immobilière. La lettre d'intention d'achat, pour qu'elle soit considérée, doit au moins contenir l'adresse du bien, le prix de vente mais également la volonté d'engagement.

[Prénom NOM du vendeur]

[Adresse]

[Numéro de téléphone]

Objet : Lettre d'intention d'achat du logement situé au [Adresse]

[Madame/ Monsieur],

Comme convenu, je fais suite à notre visite du [date] concernant [type de bien] dont la désignation exacte reste à déterminer. Aux termes de la présente lettre, je vous informe de mon accord quant au principe de conclusion de la vente et m'engage à poursuivre les négociations aux conditions de prix (prix en lettres et en chiffres). L'acquisition du bien se fera en fonction des conditions suspensives ci-après :

Je me tiens à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Cette intention d'achat est valable jusqu'au [indiquer la date d'expiration de votre offre – 8 jours en règle générale]. Passé ce délai, cette offre sera considérée comme caduque.

Dans l'attente de votre retour, je vous prie d'agréer, [Madame/Monsieur], l'expression de mes sincères salutations.

[Signature]

La lettre d'intention d'achat peut-elle être envoyée par e-mail ?

En règle générale, depuis la démocratisation des services numériques, les offres d'intention d'achat sont réalisées par mail et ont une portée juridique. Il en va de même pour l'envoi d'une lettre d'intention d'achat auprès de réseaux sociaux ou encore par le biais d'un SMS ; cela est souvent considéré comme une preuve irréfutable par les juges dans le cas d'un différent.

Qui rédige la lettre d'intention d'achat (l'acheteur ou le vendeur) ?

La lettre d'intention d'achat est un document rédigé par l'acquéreur sur son intention d'acquérir le bien immobilier d'un vendeur. Le vendeur aura la liberté, à sa réception, de la signer ou de la rejeter si elle ne correspond pas aux souhaits de ce dernier. Le vendeur a la possibilité de rédiger une contre lettre d'intention d'achat et de la soumettre à l'acquéreur.

Un agent immobilier peut-il rédiger pour moi une lettre d'intention d'achat ?

Effectivement, c'est une pratique courante. En revanche, sachez que c'est obligatoirement vous, propriétaire, qui devrez la signer. Le propriétaire ne peut pas demander procuration à l'agent immobilier pour la signer à sa place.

Le vendeur me demande de verser de l'argent lors de l'acceptation de l'intention d'achat, que dois-je faire ?

Il est formellement interdit aux vendeurs de demander de l'argent lors de la signature de la lettre d'intention d'achat. Dans le cadre de la protection de l'acheteur, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 1er juin 2001, article 72, interdit le versement d'argent dans un acte sous seing privé. C'est-à-dire non réalisé auprès d'un officier public (notaire). La loi a pour réel objectif de limiter les pratiques d'enchères sur une transaction immobilière et de ce fait, de limiter la spéculation sur un bien immobilier.

Faut-il mettre des conditions suspensives dans une intention d'achat ?

Bien sûr ! Pourquoi s'en priver ? Il existe un certain nombre de conditions suspensives qui peuvent être inscrites dans la LIA. Voici une liste non exhaustive de conditions qui peuvent être écrites dans une promesse d'engagement :

Condition suspensive d'obtention de prêt immobilier

Cette condition va clairement protéger l'acheteur dans le cas où les organismes financiers ne souhaitent pas financer le projet de ce dernier. Il pourra dans ce cas renoncer à la vente avec un simple refus d'obtention de prêt, délivré par un courtier ou un organisme bancaire.

Condition suspensive de vente de bien avant achat

Généralement, quand l'on souhaite acheter, on souhaite vendre. L'acquéreur prévoit d'injecter une partie de la revente de son bien dans son nouveau projet mais dans le cas où il n'arrive pas à vendre, alors il pourrait renoncer à sa vente afin de ne pas se mettre en danger financier.

Condition de non-malfaçon dans le bien

Cette condition, aussi naïve qu'elle puisse paraître, permet de faire face aux vices cachés ou aux différents problèmes qu'il pourrait y avoir entre l'intention d'achat et l'acte de vente.

Condition de confidentialité

L'acquéreur qui ne souhaite pas que cette transaction immobilière soit mise en lumière après de tiers pourra demander que son intention d'achat soit dite : « discrète », c'est-à-dire que le vendeur ne fera pas d'écho sur le projet d'achat afin de ne pas porter préjudice à l'acquéreur.

Condition de non-obtention d'un permis de construire

Lors de l'achat d'un terrain immobilier, le vendeur vous promet que vous allez pouvoir y construire une maison, un immeuble. Il s'avère qu'après avoir réalisé toutes les démarches administratives, vous vous rendez compte que le terrain est inconstructible. La condition suspensive de non-obtention de permis de construire sera votre alliée pour annuler la vente.

Les commissions d'agence immobilière

Les commissions liées à la vente d'un appartement sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Des commissions qui vous semblent disproportionnées par rapport au prix de l'appartement lors de la signature de la promesse : « demandez à l'agent immobilier de faire un effort ». Heureusement, des innovations permettent maintenant de travailler avec une agence immobilière à commission fixe. Grâce à une approche globale et unique, OprixFixe vous accompagne dans vos projets immobiliers en proposant un ensemble de services sur mesure pour une commission fixe de 3 %. Demandez une estimation sur-mesure de votre logement.

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