Une studette,  un petit studio (chambre de bonne) composé d'une seule pièce de - 9 m² loi Carrez.

Il est possible de vendre une studette selon l'article 544 du Code Civil : toute personne propriétaire d'un bien immobilier a le droit absolu d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre. Peu importe sa destination, son état ou sa surface. Retrouvez dans ce guide tout ce qu'il faut savoir sur une studette : dimensions minimum, règles à respecter et bien plus.

Qu'est-ce qu'une studette ?

Une studette est un petit studio de moins de 20 m³. C'est le plus petit des logements.

Ce type de logement est aussi appelé chambre de bonne. Ce dernier est de plus en plus plébiscité dans les villes comme Paris où le prix au mètre carré est si important qu'il est difficile de trouver de grandes surfaces à acheter.

Une studette est composée d'une seule pièce à vivre avec les sanitaires sur le palier commun aux autres copropriétaires. À la différence d'un appartement F1, la salle de bains d'un studio est séparée de la pièce principale. Elle peut également avoir un jardin, une terrasse.

La grande majorité des chambres sont louées meublées, ce qui correspond notamment aux besoins des étudiants. Le coin cuisine, la salle de bain et les WC sont souvent situés hors de la chambre. Elle doit comporter un point d'eau et un coin cuisine, les WC peuvent être à l'extérieur du logement.

Depuis le 18ᵉ siècle le nombre de studettes ne fait qu'augmenter en France. La studette est souvent occupée par des étudiants, ou personnes en situation de difficultés. Mais pas qu'elle est de plus en plus demandée par les personnes vivant seul choisissant la qualité de vie d'un secteur à la surface.

Surface minimum d'une studette ?

Une studette pour la location doit faire une superficie minimum de 9 m² de surface loi Carrez avec un minimum de hauteur sous plafond de 1 m 80 depuis le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Mais ce n'est pas tout le décret prévoit qu'une studette dont le cubage est supérieur à 20 m³ peut être loué en bien immobilier à usage locatif. Ce métrage est différent du métrage dit « Carrez » obligatoire pour la vente de lots de copropriété qui retient les surfaces au-delà de 1,80 m sous plafond Cette règle de droit commun s'applique également au contrat de bail meublé et non meublé à usage d'habitation et ne concerne pas les locaux à usage professionnel.

Formule de surface d'un mini-studio (studette) :

Longueur x Largeur x Hauteur = surface au sol en m² x Hauteur = surface utile en m³

Décoaration studette - F1 au dernier étage

Exemple de calcul de la superficie d'une chambre de bonne :

Une studette située dans le 18ᵉ dans le quartier Jules Joffrin dont les mesures sont les suivantes une pièce à vivre de 2 mètres de longueur et 2 mètres de large avec une hauteur sous plafond de deux mètres de hauteur à une superficie globale = 6 x 2 x 2 =8 m³. Attention surtout lorsque vous calculez le cubage d'une studette de considérer le métrage uniquement en mètre cube.

Prix d'une studette à Paris et Île-de-France

Les studettes sont plus chères à l'achat qu'un grand appartement.

Les studettes, chambres de bonne et toutes les petites surfaces coûtent plus d'argent qu'un appartement familial, car la rentabilité locative est meilleure. Il n'est pas rare de voir des studettes vendues 15 % plus chère qu'un appartement 3 pièces dans Paris et proche banlieue.

De plus, ces logements peu chers à l'achat sont très demandés par les acheteurs. En effet, avec une faible mise de départ, il est possible de devenir propriétaire facilement. Une studette en région Parisienne peut coûter entre 30 000 € et 120 000€. Généralement, les studettes sont achetées sans faire de prêt immobilier.

Exemple des prix dans les annonces des studettes à Paris

Liste des plusieurs annonces de studettes - Chambre de bonne

Sanctions de non-respect des lois

La surface limite de décence d'une studette s'applique sur l'ensemble du territoire, mais en raison d'un manque d'offre de logement et de l'accroissement de la population et par manque de civisme une poignée de loueurs, loue des superficies inférieures aux obligations légales de 20 m³.

Pourtant, la loi dispose d'un arsenal de sanctions à destination des bailleurs qui enfreignent cette loi. De la même manière, avant d'investir dans une très petite surface, des vérifications sont indispensables. Le notaire vous aidera à y voir plus clair. D'autant que la superficie n'est qu'un critère d'habitabilité parmi d'autres qui doivent également être pris en compte : équipement, éclairage naturel, accès…

Est-il possible de vendre une studette de 2 m³ ?

Bien sûr, il n'y a aucune restriction pour la vente quant à la surface d'un bien immobilier. Une studette de 2 m² pourra être vendu à contrario un appartement de 140 m² en cours de procédure ne pourra pas être validé chez le notaire à la signature de l'acte de vente. Nous vous invitons à vous renseigner sur les normes qui peuvent se superposer.

À savoir le règlement sanitaire départemental qui fixe les superficies, volumes et hauteurs sous plafond acceptables. Ce qui fait qu'un studio « décent » peut être déclaré « inhabitable » par arrêté préfectoral sans même que vous en ayez connaissance. Rapprochez-vous d'un avocat en droit de l'immobilier pour lever vos certitudes à l'achat d'une studette.

Peut-on habiter dans une studette de 9 m² ?

Une studette de moins de 20 m³ peut être un pied-à-terre, une chambrette étudiante, ou encore un bureau d'appoint, mais ne peut être loué dans le cadre d'une location en résidence principale. La location touristique meublée de type Airbnb peut être autorisé s'il n'y a pas d'arrêté communale. Ce type de location doit faire l'objet d'un enregistrement auprès de la commune.

Peut-on fixer librement le loyer d'une studette ?

Non, il ne doit pas être excessif eu égard à la surface louée. Cet adage est applicable, depuis le 1er janvier 2012. De nouvelles dispositions gouvernementale ont vu le jour pour encadrer les loyers en zone tendus. La taxe annuelle dite « APPARU » vise à lutter contre les loyers excessifs. C'est le cas en « zone A » ou l'on retrouve Paris et certaines villes de la Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Depuis 2015, sont concernés par cet impôt les logements loués vides ou meublés dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m² (surface dite « BOUTIN ») et dont le loyer dépasse 41,61 euros par m² (montant revalorisé chaque année).

Mise en pratique : en 2020, une studette de 8 m², située à Paris dans le quartier d'Auteuil, devra être loué 332,88 € hors charges (41,61 € x 8 m²)

Louer une studette à l'intérieur de sa résidence principale

C'est possible même si l'on est locataire, bien sûr, il faudra le consentement écrit du propriétaire dans ce dernier cas. À partir du moment où l'on respecte les mêmes conditions de décence et d'habitabilité (surface utile minimum).

Ce mode de fonctionnement est même plébiscité par l'état avec une exonération fiscale, dès lors qu'un seuil de loyer est défini et que le logement est loué meublée.

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