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Comment est calculé le prix au mètre carré ?

Le prix au m² correspond à la somme à débourser pour s'offrir un mètre carré d'une surface donnée. Cet indicateur fonctionne aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels. Le prix par mètre carré dans l'immobilier permet de plus de déterminer une tendance de marché globale. C'est-à-dire que l'on va s'en servir de baromètre pour obtenir le prix moyen d'un secteur, quartier ou d'une ville.

Il n'est pas à confondre avec la valeur vénale d'un bien immobilier. Le prix de vente d'un appartement est calculable selon la formule suivante : Nombre de mètres carrés au sol x prix moyen d'un mètre carré = prix moyen d'un bien

Les éléments qui influent sur le prix/m²

Le prix au m² n'est pas une science exacte. Vous avez pu remarquer qu'un certain nombre de sites internet proposent une évaluation gratuite du prix par mètre carré pour différents types de biens (maison, appartement, terrain à bâtir). Afin de vous obtenir une estimation fiable du prix au m² du logement les professionnels prennent en considération un certain nombre de critères pour évaluer le bien immobilier.

À savoir, la tendance du marché local, la situation géographique, la proximité des transports en commun, les services de proximités, la réputation des écoles, la proximité avec des lieux dits sont des facteurs déterminants pour définir un prix au m².

Ce qui me permet d'augmenter le prix/m²

Un appartement au rez-de-chaussée

Un appartement qui se situe au rez-de-chaussée et qui est de plus dans une rue / boulevard / Avenue avec du trafic routier ou beaucoup de passage se verra dévaluer de 15 et 20 % du prix au m² moyen. De plus, il est bien connu que le risque de cambriolage est plus important sur les appartements dits accessibles.

Un appartement au premier étage

Un appartement au premier étage peut être considéré comme intéressant pour les personnes âgées en particulier, cependant un grand nombre d'acheteurs se refusent l'idée de se loger au premier étage. Il faut donc considérer un prix au m² inférieur de 5 à 10 % de la valeur du marché. Oubliez cette information uniquement si le bien est dans un immeuble de deux étages, sans vis-à-vis et vu sur une cour, un parc par exemple.

Une mauvaise exposition au soleil

La lumière est le carburant naturel de l'être humain, alors si le logement est sombre, sans pénétration du soleil, il y a un risque de faire fuir les acheteurs. De plus, moins la lumière pénètre à l'intérieur et plus l'appartement doit être chauffé (cout financier supplémentaire). Le prix au m² de l'appartement s'en verra lesté de 10 à 15 % de sa valeur.

Un environnement bruyant

Habiter proche d'une autoroute, d'une école, sur un boulevard avec un trafic routier continu ou encore un couloir aérien n'est pas de tout repos pour les plus sensibles aux décibels. Un logement qui dépasse de 70 décibels en soirée est un inconvénient certains. En fonction du niveau de sonorité le prix au m² peut être divisé par deux (entre 10 % et 50 %).

Des travaux de remise en états

Le bien à vendre à besoin d'un sérieux coup de rafraichissement, problème électrique, plomberie, peinture, sol dégradé ou encore présence de plomb ou d'amiante ? Dans ce cas, il faut multiplier le nombre de m² par le montant moyen de travaux au m². Soit la formule suivante : prix/m² x 1000 à 1500 € (montant moyen travaux) – prix au m² initial du bien = prix de vente incluant le budget rénovation. En fonction de la nature des travaux le bien peut perdre énormément sur son prix au m² d'origine.

Charges des copropriétés élevés

Qui dit copropriété dit charges de copropriété ! Des charges qui peuvent être démesurées au vu des prestations. De la même manière les défauts de paiements dans la copropriété vont influencer sur le prix au m² moyen de toute la résidence. Cela est d'autant plus vrai pour les profils investisseurs qui regardent la rentabilité au m² avant le confort.

Ce qui me permet de vendre plus cher

Standing et rareté de l'immeuble

Le prix au m² d'un appartement style Haussmannien peut déterminer un prix au m² supérieur ! Un élément significatif pour positionner au-dessus du prix au m² moyen des immeubles aux alentours. De la même manière un bâtiment construit avec les dernières normes environnementales est un atout supplémentaire. Sans parler des lofts avec rooftop ou encore des hôtels particuliers en ville qui peuvent être hors marché et être classés en bien d'exception.

Appartement en étages supérieurs

À condition que l'immeuble soit équipé d'un ascenseur, il est plus facile de vendre dont augmenter le prix du m² par rapport à un appartement dans les étages inférieurs.

Vu sur cours plutôt que sur rue

Un appartement avec une vue dégagée sur une cour ou un jardin peut prétendre à un prix au m² supérieur à un appartement vu sur rue. Augmenter le prix au m² de 3 à 5 % en fonction de la vue par rapport au prix moyen constaté. Cet élément n'est pas à prendre en compte si les immeubles environnants ont eu une vue sur un monument même depuis la rue.

Du soleil et de la lumière

Un logement traversant exposé du nord au sud, en voilà une bonne idée pour se donner des vitamines tout au long de la journée. L'orientation à un impact significatif sur le prix au m², en général, un appartement exposé Ouest se vends 30 % plus vite qu'un appartement coté Est. La démocratisation du télétravail notamment depuis l'épidémie du Covid-19 fait que ce critère devient de plus en plus important dans le choix de son habitation.

Une vue d'exception

L'appartement donne vue sur la Tour Eiffel ou encore sur L'église Notre Dame ou alors sur un cours d'eau, la mer ou encore la montagne, il ne sera que ravir les acquéreurs. La vue d'un bien peut influencer de 20 % du prix au m². La raison est que c'est peut-être cette vue qui va déclencher un coup de cœur. Qui n'est pas prêts à dépenser plus pour avoir la vue sur notre endroit préféré ?

Le saviez-vous ?

Pour un immeuble Haussmannien, il faut prendre en considération l'étage ! Le second étage est le plus plébiscité, pourquoi ? Le Baron Haussmann considérait que le deuxième étage serait réservé à la noblesse alors que les étages supérieurs était destiné plutôt aux bourgeois jusqu'au XXᵉ siècle. Même si aujourd'hui on privilégié les étages supérieurs, il n'est pas à oublier que le second étage « Haussmannien » offre de meilleures prestations (moulures, hauteur sous plafond, salle de réception…). N'hésitez pas à ajouter au prix de vente : 5 %.

Quel est le prix au m² moyen à Paris ?

Vous souhaitez acheter ou vendre votre appartement parisien ? Sachez que le prix moyen au m² d'un appartement à Paris s'élève à plus de 9 800 €. Paris, un marché particulier pour le calcul du mètre carré. Pourquoi ? Parce que d'une rue à une autre les types de biens ou encore les copropriétés peuvent être complètement différentes.

Les prix au m² à Paris sont disparates et peuvent aller du simple au triple en fonction de l'arrondissement dans lequel se situe le bien. Par exemple, dans le 18e arrondissement, dans le quartier de la Goutte d'Or, un appartement peut se vendre en dessous des 6 000€/m² alors que dans le Triangle d'Or, au cœur du 8e arrondissement, dans le quartier Place Beauvau un bien pourra dépasser 25 000€/m².

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Quel est le prix au m2 d'une rénovation à prendre en compte ?

Le prix variera selon qu'il s'agit de second œuvre ou de gros œuvre. Plus la rénovation comporte de travailler sur la structure du logement, plus les prix seront importants. À l'inverse, pour du second œuvre, le prix sont divisés par deux.

On distinguera 2 types de rénovation : la rénovation d'intérieur, la plus courante, et la rénovation lourde modifiant la structure du bâti, la façade ou la toiture. Le montant moyen d'une rénovation est de 850 euros/ m2, dans le détail :

  • Peintures, sols : 200 à 400 euros / m2
  • Rénovation complètes : 400 à 1200 euros / m2
  • Rénovation lourde (structure de l'appartement) : 1200 à 2000 euros / m2

Le prix au mètre carré d'un appartement est-il encadré par la loi ?

Depuis 2014, la loi ALUR encadre le prix au m² des appartements mais uniquement pour la location. En résumé, si l'on prend l'ensemble des éléments négatifs par rapport aux éléments de conforts ou de raretés dans un même immeuble, la différence de prix au m² dans une même résidence peux attendre 30 % d'écarts si l'on prend en considération les travaux.

Même si l'estimation du prix au m² en fonction des caractéristiques d'un appartement s'avère important pour obtenir une fourchette de prix, d'autre étapes permettent d'affiner l'évaluation.

Détermination du prix au m² auprès d'une agence immobilière

Une agence immobilière de quartier pour obtenir un prix au m² plus proche de la réalité ? Évidemment, il ne faut pas laisser cette option de côté. Le professionnel de l'immobilier à sur un secteur donné une multitude d'informations sur le dynamisme ambiant du quartier. De plus, le professionnel par ses ventes réalisées sera en capacité de comparer le bien immobilier avec ce récemment vendu. Attention tout de même, un négociateur immobilier voudra absolument que vous lui confié le mandat immobilier pour la transaction.

Certains agents immobiliers afin d'obtenir le contrat se permettent quelques écarts pour amadouer le propriétaire vendeur. Il n'est pas rare de retrouver des biens à un prix au m² bien supérieur a leur valeur réelle pour faire soit plaisir aux clients, soit pour être sûr d'obtenir le mandat.

Détermination du prix au m² auprès d'un notaire

Le notaire, en fonction de sa spécialisation et de son attrait pour la transaction immobilière peut être une aide précieuse dans la détermination du prix/m². En effet, le notaire abat beaucoup de dossier annuellement et procède les spécificités et les conditions de ventes de chaque bien immobilier vendu. Le notaire est d'ailleurs l'un des rares professionnels à facturer la prestation de détermination du bien.

Détermination du prix au m² auprès d'un site en ligne

De plus en plus de site en ligne permettent en 3 clics de déterminer le prix/m² de son appartement. Une démocratisation qui peut faire croire qu'il rend le marché de la transaction plus transparente pour toutes les parties. Dans les faits chaque sites à son algorithme de calcul. Ce dernier est rarement exposé au public et donc il est difficile d'analyser la véracité des informations.

De plus, quelles sont les informations stockées et leur mise à jour ? Dans un premier temps, il peut être rassurant de déterminer le prix au m² à l'aide d'outil en ligne, mais il ne faut pas prendre l'estimation pour argent comptant.

Prudence, même si l'accélération du traitement des datas, couplé à une législation sur le sujet permettra peut-être à terme de s'y fier les yeux fermés. Il faut rester très vigilant lors du résultat d'une estimation est en ligne.

Détermination du prix au m² auprès du fichier de l'état

L'état Français mets à disposition le fichier des biens vendus. Dans l'immobilier on appelle cela une révolution tendant à plus de transparence. Depuis 2019, Il est possible de profiter sur le fichier Patrim des données issues des informations détenues par l'administration fiscale.

Cette mise à disposition s'inscrit dans le processus « open data » lancé par le gouvernement en 2016 et qui consiste à permettre au public d'accéder à toutes les données détenues par les administrations. Une bonne manière de calculer son prix au m² et de se comparer aux voisins. Même si la promesse sur le papier parait indiscutable, le fichier n'est pas mis mensuellement à jours. Il faut même s'attendre à avoir des écarts de plusieurs années dans la mise à jour des chiffres. Cependant, c'est un incontournable pour évaluer une fourchette de votre prix au m².

Quand on désire vendre un appartement ou une maison, on souhaite vendre au meilleur prix ! Et pour vendre un bien, il faut trouver un acquéreur qui s'accorde sur le prix de vente net vendeur souhaité. Le calcul du prix au mètre carré juste est un impératif pour obtenir une offre d'achat au prix de l'annonce.  

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