Beaucoup d'éléments peuvent influer sur le prix au m² d'un logement : situation géographique, services de proximité, transports en commun... Le prix au m² est différent si vous vous situez au rez-de-chaussé ou au dernier étage.

Dans ce guide, retrouvez tout ce qu'il faut savoir pour déterminer le prix au mètre carré d'un appartement ou d'une maison pour ne pas rater une vente immobilière.

Quels sont les éléments qui influent sur le prix au mètre carré ? Quel est le prix au m² à Paris ? Comment se mesure-t-il ?

Comment est calculé le prix au mètre carré ?

Le prix au m² correspond à la somme à débourser pour s'offrir un mètre carré d'une surface donnée.

Cet indicateur fonctionne aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels. Le prix par mètre carré dans l'immobilier permet en outre de déterminer une tendance de marché globale, c'est-à-dire que l'on va s'en servir comme baromètre pour obtenir le prix moyen d'un secteur, d'un quartier ou d'une ville.

Il n'est pas à confondre avec la valeur vénale d'un bien immobilier. Le prix de vente d'un appartement est calculable selon la formule suivante : Nombre de mètres carrés au sol x prix moyen d'un mètre carré = prix moyen d'un bien

Les éléments qui influent sur le prix/m²

Le prix au m² n'est pas une science exacte. Vous avez pu remarquer qu'un certain nombre de sites Internet proposent une évaluation gratuite du prix par mètre carré pour différents types de biens (maison, appartement, terrain à bâtir). Afin d'obtenir pour vous une estimation fiable du prix au m² du logement, les professionnels prennent en considération un certain nombre de critères.

Bon à savoir : la tendance du marché local, la situation géographique, la proximité des transports en commun, les services de proximité, la réputation des écoles, la proximité avec des lieux-dits sont des facteurs déterminants pour définir un prix au .

Ce qui fait baisser le prix/m²

Un appartement au rez-de-chaussée

Un appartement qui se situe au rez-de-chaussée et qui est de plus sur une rue / un boulevard / une avenue avec du trafic routier ou beaucoup de passage se verra dévalué de 15 à 20 % du prix au m² moyen. En outre, il est bien connu que le risque de cambriolage est plus important sur les appartements dits accessibles.

Un appartement au premier étage

Un appartement au premier étage peut être considéré comme intéressant pour les personnes âgées en particulier. Cependant un grand nombre d'acheteurs se refuse à l'idée de se loger au premier étage. Il faut donc considérer un prix au m² inférieur de 5 à 10 % de la valeur du marché. Oubliez cette information uniquement si le bien est dans un immeuble de deux étages, sans vis-à-vis et avec vue sur une cour ou un parc par exemple.

Une mauvaise exposition au soleil

La lumière est le carburant naturel de l'être humain, alors si le logement est sombre, sans pénétration du soleil, il y a un risque de faire fuir les acheteurs. Moins la lumière pénètre à l'intérieur et plus l'appartement doit être chauffé (coût financier supplémentaire). Le prix au m² de l'appartement se verra allégé de 10 à 15 % de sa valeur.

Un environnement bruyant

Habiter près d'une autoroute, d'une école, sur un boulevard avec un trafic routier continu ou encore un couloir aérien n'est pas de tout repos pour les plus sensibles aux décibels. Un logement qui dépasse 70 décibels en soirée est un inconvénient certain. En fonction du niveau de sonorité, le prix au m² peut être divisé par deux (entre 10 % et 50 %).

Des travaux de remise en état

Le bien à vendre a besoin d'un sérieux coup de rafraîchissement, a des problèmes électriques, de plomberie, de peinture, un sol dégradé, du plomb ou de l'amiante ? Dans ce cas, il faut multiplier le nombre de m² par le montant moyen des travaux au m², soit la formule suivante : prix/m² x 1 000 à 1 500 € (montant moyen travaux) – prix au m² initial du bien = prix de vente incluant le budget rénovation. En fonction de la nature des travaux, le bien peut perdre énormément sur son prix au m² d'origine.

Charges de copropriété élevées

Qui dit copropriété dit charges de copropriété ! Des charges qui peuvent être démesurées au vu des prestations. De la même manière, les défauts de paiement dans la copropriété vont influencer sur le prix au m² moyen de toute la résidence. Cela est d'autant plus vrai pour les profils investisseurs qui regardent la rentabilité au m² avant le confort.

Ce qui me permet de vendre plus cher

Standing et rareté de l'immeuble

Le prix au m² d'un appartement style haussmannien peut déterminer un prix au m² supérieur ! Un élément significatif pour le positionner au-dessus du prix au m² moyen des immeubles aux alentours. De la même manière, un bâtiment construit avec les dernières normes environnementales est un atout supplémentaire. Sans parler des lofts avec rooftop ou encore des hôtels particuliers en ville qui peuvent être hors marché et être classés en biens d'exception.

Appartement en étages supérieurs

À condition que l'immeuble soit équipé d'un ascenseur, il est plus facile de vendre donc d'augmenter le prix du m² par rapport à un appartement dans les étages inférieurs.

Vue sur cour plutôt que sur rue

Un appartement avec une vue dégagée sur une cour ou un jardin peut prétendre à un prix au m² supérieur à un appartement avec vue sur rue. L'augmentation du prix au m² est de 3 à 5 % en fonction de la vue par rapport au prix moyen constaté. Cet élément n'est pas à prendre en compte si les immeubles environnants ont une vue sur un monument même depuis la rue.

Du soleil et de la lumière

Un logement traversant exposé du nord au sud, en voilà une bonne idée pour se donner des vitamines tout au long de la journée ! L'orientation a un impact significatif sur le prix au m². En général, un appartement exposé à l'ouest se vend 30 % plus vite qu'un appartement coté est. La démocratisation du télétravail, notamment depuis l'épidémie du covid-19, fait que ce critère devient de plus en plus important dans le choix d'une habitation.

Une vue d'exception

L'appartement donne vue sur la Tour Eiffel, Notre-Dame, un cours d'eau, la mer ou encore la montagne : il ne saura que ravir les acquéreurs. La vue d'un bien peut influencer de 20 % du prix au m². La raison est que c'est peut-être cette vue qui va déclencher un coup de cœur. Qui n'est pas prêt à dépenser plus pour avoir la vue sur son endroit préféré ?

Le saviez-vous ?

Pour un immeuble haussmannien, il faut prendre en considération l'étage ! Le second étage est le plus plébiscité, pourquoi ? Le Baron Haussmann considérait que le deuxième étage était réservé à la noblesse alors que les étages supérieurs étaient plutôt destinés aux bourgeois jusqu'au XXᵉ siècle. Même si aujourd'hui on privilégie les étages supérieurs, il ne faut pas oublier que le second étage « haussmannien » offre de meilleures prestations (moulures, hauteur sous plafond, salle de réception…). N'hésitez pas à ajouter au prix de vente : 5 %.

Quel est le prix au m² moyen à Paris ?

Vous souhaitez acheter ou vendre votre appartement parisien ? Sachez que le prix moyen au m² d'un appartement à Paris s'élève à plus de 9 800 €. Paris, un marché particulier pour le calcul du mètre carré. Pourquoi ? Parce que d'une rue à l'autre, les types de biens ou encore les copropriétés peuvent être complètement différentes.

Les prix au m² à Paris sont disparates et peuvent aller du simple au triple en fonction de l'arrondissement dans lequel se situe le bien. Par exemple, dans le 18e arrondissement, dans le quartier de la Goutte d'Or, un appartement peut se vendre en dessous des 6 000€/m² alors que dans le Triangle d'Or, au cœur du 8e arrondissement, dans le quartier de la Place Beauvau, un bien pourra dépasser 25 000€/m².

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Quel est le prix au m2 d'une rénovation à prendre en compte ?

Le prix variera selon qu'il s'agit de second œuvre ou de gros œuvre. Plus la rénovation suppose de travailler sur la structure du logement, plus les prix seront importants. À l'inverse, pour du second œuvre, les prix sont divisés par deux.

On distingue 2 types de rénovation : la rénovation d'intérieur, la plus courante, et la rénovation lourde modifiant la structure du bâti, la façade ou la toiture. Le montant moyen d'une rénovation est de 850 euros/ m2, dans le détail :

  • Peintures, sols : 200 à 400 euros / m2
  • Rénovation complète : 400 à 1 200 euros / m2
  • Rénovation lourde (structure de l'appartement) : 1 200 à 2 000 euros / m2

Le prix au mètre carré d'un appartement est-il encadré par la loi ?

Depuis 2014, la loi ALUR encadre le prix au m² des appartements mais uniquement pour la location. En résumé, si l'on prend l'ensemble des éléments négatifs par rapport aux éléments de confort ou de rareté dans un même immeuble, la différence de prix au m² dans une même résidence peut atteindre 30 % d'écart si l'on prend en considération les travaux.

Même si l'estimation du prix au m² en fonction des caractéristiques d'un appartement s'avère importante pour obtenir une fourchette de prix, d'autres étapes permettent d'affiner l'évaluation.

Détermination du prix au m² auprès d'une agence immobilière

Une agence immobilière de quartier pour obtenir un prix au m² plus proche de la réalité ? Évidemment, il ne faut pas laisser cette option de côté. Le professionnel de l'immobilier a sur un secteur donné une multitude d'informations sur le dynamisme ambiant du quartier. En outre, par ses ventes réalisées, le professionnel sera en capacité de comparer le bien immobilier avec ceux récemment vendus. Attention tout de même, un négociateur immobilier voudra absolument que vous lui confiiez le mandat immobilier pour la transaction.

Afin d'obtenir le contrat, certains agents immobiliers se permettent quelques écarts pour amadouer le propriétaire vendeur. Il n'est pas rare de retrouver des biens à un prix au m² bien supérieur à leur valeur réelle soit pour faire plaisir aux clients, soit pour être sûr d'obtenir le mandat de vente.

Analyse du prix au m² par un notaire

Le notaire, en fonction de sa spécialisation et de son attrait pour la transaction immobilière, peut être une aide précieuse dans la détermination du prix / m². En effet, le notaire traite de nombreux dossiers chaque année et procède selon les spécificités et les conditions de ventes de chaque bien immobilier vendu.

Le notaire est d'ailleurs l'un des rares professionnels à facturer la prestation de détermination d'un bien.

Détermination du prix au m² auprès d'un site en ligne

De plus en plus de sites en ligne permettent de déterminer en 3 clics le prix / m² d'un appartement. Une démocratisation qui peut faire croire qu'il rend le marché de la transaction plus transparent pour toutes les parties. Dans les faits, chaque site a son algorithme de calcul. Ce dernier est rarement exposé au public et il est donc difficile d'analyser la véracité des informations.

En outre, quelles sont les informations stockées et comment sont-elles mises à jour ? Dans un premier temps, il peut être rassurant de déterminer le prix au m² à l'aide d'outils en ligne, mais il ne faut pas prendre l'estimation pour argent comptant.

Prudence : même si l'accélération du traitement des datas couplé à une législation sur le sujet permettra peut-être à terme de s'y fier les yeux fermés, il faut rester très vigilant lors du résultat d'une estimation est en ligne.

Détermination du prix au m² auprès du fichier de l'Etat

L'Etat français met à disposition le fichier des biens vendus. En immobilier, on appelle cela une révolution tendant vers plus de transparence. Depuis 2019, Il est possible de profiter des données issues des informations détenues par l'administration fiscalesur le fichier Patrim.

Cette mise à disposition s'inscrit dans le processus « Open Data » lancé par le gouvernement en 2016 qui consiste à permettre au public d'accéder à toutes les données détenues par les administrations. Une bonne manière de calculer son prix au m² et de se comparer aux voisins. Même si la promesse paraît indiscutable sur le papier, le fichier n'est pas mis à jour mensuellement. Il faut même s'attendre à avoir des écarts de plusieurs années dans la mise à jour des chiffres. Cependant, c'est un incontournable pour évaluer une fourchette de votre prix au m².

Quand on désire vendre un appartement ou une maison, on souhaite vendre au meilleur prix ! Et pour vendre un bien, il faut trouver un acquéreur qui s'accorde sur le prix de vente net vendeur souhaité. Le juste calcul du prix au mètre carré est un impératif pour obtenir une offre d'achat au prix de l'annonce.