La valeur vénale est un indicateur utilisé dans différents secteurs d'activités comme celui de la transaction immobilière pour déterminer le partage d'une succession, pour une indemnisation auprès d'une assurance ou encore pour servir de base de référence pour le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). La valeur vénale permet de désigner la valeur d'un bien immobilier, c'est-à-dire la somme que le propriétaire espère récupérer d'une vente immobilière. Elle se détermine en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente suite à une estimation, elle ne doit pas être confondue avec le prix de vente.

Valeur vénale, une norme comptable

La valeur vénale est une expression définissant la valeur d'un bien. Elle constitue la somme d'argent pouvant être récupérée par le propriétaire en cas de vente d'un logement. Ce prix est défini selon les conditions actuelles du marché et prend en compte la valeur de biens similaires mis en vente. Elle est utilisée notamment pour déterminer le patrimoine d'un contribuable pour le calcul des impôts (afin d'évaluer l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière ou de l'impôt pour les droits de succession). La valeur vénale immobilière ne fait toutefois l'objet d'aucune définition légale. Pour résumer, la valeur vénale est donc le prix auquel un bien peut être vendu sur le marché.

À savoir : la valeur vénale est différente de la valeur d'usage.

À quoi sert la valeur vénale ?

La valeur vénale a trois usages principaux : elle permet de calculer une indemnité de remplacement de la destruction d'un bien, de définir la valeur du bien ou encore servir à l'administration fiscale comme indice de référence pour le calcul de l'impôt.

La valeur d'un bien est le plus souvent réalisée par un agent immobilier, soit à l'écrit ou à l'oral. Contrairement à une expertise immobilière, la valeur vénale n'a pas de valeur légale. Généralement, la valeur vénale est donnée sous la forme d'un document avec la description du bien et son prix au mètre carré. Elle n'est pas engageante pour la personne qui la donne. Lors de la vente d'un bien en viager par exemple, il peut être demandé au propriétaire de définir la valeur vénale viagère.

Par ailleurs, l'administration fiscale peut ainsi notifier un redressement fiscal à un contribuable lorsqu'elle estime que la valeur des biens déclarés est inférieure à leur réelle valeur vénale. Elle est définie par l'article 310.1.11 du plan comptable général : "La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d'un actif lors d'une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie".

Estimation en ligne pour obtenir la valeur vénale

L'estimation d'un logement en ligne est l'un des moyens pour obtenir la valeur vénale. Toutefois, si elle est utile pour commencer à se projeter sur sa transaction immobilière, il ne faut pas prendre pour argent comptant les résultats. En effet, cela est principalement dû à son mode de fonctionnement reposant sur des bases de données en ligne. Si vous devez publier une annonce immobilière par vous-même, il est conseillé de ne pas se baser uniquement sur le résultat d'une estimation en ligne.

Généralement, un vendeur débute l'avis de valeur en ligne en remplissant un formulaire. Dans celui-ci, il remplira différentes caractéristiques de sa propriété. Les caractéristiques qu'il aura renseignées, combinées aux données que contient le logiciel, permettra de définir un prix net vendeur, c'est-à-dire que le prix moyen est défini par le biais des ventes correspondant aux mêmes attributs sur le marché immobilier.

Plus de précision : pour la prise en compte des travaux avant vente, il est possible de demander la réalisation de devis auprès d'entreprises et d'artisans et de l'indiquer dans l'outil en ligne.

Impôt sur la fortune immobilière et valeur vénale

Le législateur a prévu une armada d'algorithmes pour vérifier les déclarations sur la valeur monétaire des biens immobiliers afin de ne pas se tromper sur la valeur vénale réelle d'un bien. On vous conseille de faire expertiser régulièrement votre appartement par différentes agences immobilières. En revanche, s'il n'y a pas de biens comparables au vôtre, alors ce sera au juge d'admettre la valeur réelle vénale de l'appartement.

Comment calculer la valeur vénale d'un bien immobilier ?

Si vous manquez de temps et de connaissances pour déterminer vous-même la valeur vénale d'un bien immobilier, vous pouvez vous rapprocher d'un professionnel de l'immobilier qui effectuera cette démarche pour vous, comme une agence immobilière ou un cabinet de notaires.

Des experts se chargeront d'étudier les caractéristiques du bien immobilier et du marché afin de définir une valeur marchande objective. Au terme de son analyse, l'agent immobilier délivre une attestation de la valeur vénale du logement. Attention, ce document peut être assorti de réserves. Il reste indicatif et ne représente pas un prix net de vente réelle, mais il s'agit de l'estimation la plus fiable que vous pourrez obtenir.

La demande d'une attestation de valeur vénale à une agence ou à des notaires est une démarche payante ou gratuite et les tarifs varient en fonction des professionnels. Chez OprixFixe, nous réalisons gratuitement à domicile une estimation de la valeur vénale de votre propriété en toute confidentialité.

Quelle différence entre la valeur vénale et le prix de vente ?

La valeur vénale n'est pas à confondre avec le prix d'achat ou de vente ou encore le prix net vendeur d'un appartement ou d'une maison. En effet, le prix d'achat ou de vente d'un bien est le résultat d'une négociation entre deux parties alors que la valeur vénale est théorique. Faites attention entre les deux termes pour ne pas avoir de surprise lors de la vente de votre logement, car la différence peut être importante.

Mon appartement parisien est loué, est-ce que je peux déclarer la valeur vénale locative ?

Un bien immobilier locatif loué peut faire l'objet d'une décote de 10 % à 30 % de sa valeur réelle. Attention, la décote n'est pas officielle et n'est pas définie dans le code général des impôts. La valeur vénale déclarée est sur la base de l'appréciation du propriétaire. En cas de litige, la valeur déclarée avec abattement doit être égale à la vente moins la décote. En moyenne, un bien mis en location est décoté de 10 % par rapport à un logement vendu vide. La décote est plus importante lorsqu'il s'agit d'un locataire protégé et notamment ceux tombant sous la loi de 1948, dans ce cas la décote de la valeur vénale peut atteindre 40 %.

En cas de litige, le juge compétent en matière d'immobilier prendra en moyenne une décote de 10 % maximum.