Un acte authentique est un document rédigé conformément aux formalités légales par un officier public habilité par la loi : le notaire. Dans le cadre d'une vente immobilière, c'est un passage obligé pour officialiser une vente. 

La saviez-vous ? L'acte peut prendre plusieurs formes : acte notarié, acte sous seing privé ou acte électronique. On fait le point sur les différents types d'actes et leurs avantages dans ce guide.

Qu'est-ce que l'acte authentique de vente ?

L'acte authentique intervient après l'accord sur la vente d'une propriété entre le vendeur et l'acheteur. Il est une suite logique à l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente). Il peut être signé devant le notaire ou sous seing privé. L'acte de vente transfère les droits de propriété immobilière du vendeur à l'acheteur. Ainsi, c'est le moment de régler les honoraires à votre notaire.

Par ailleurs, la contractualisation du document définitif scelle la vente d'un bien. Dès lors que la signature a eu lieu chez le notaire, l'acheteur paie le prix net vendeur (parfois les frais d'agence immobilière, dans le cas d'un accompagnement à l'achat) et en échange, le propriétaire du bien lui remet les clés du logement. 

Les différents types d'acte

Acte notarié

L'acte de vente authentique se caractérise par un document rédigé et reçu par un officier public, un notaire. Cet engagement devant un notaire s'appelle : “acte notarié”. Le notaire appose son sceau sur l'acte authentique qui a, de fait, une valeur probante. Sa valeur légale prévaut sur tous les autres documents. Il a aussi une force exécutoire, où il peut ordonner l'exécution forcée du contrat dans certains cas. On retrouve les actes notariés pour : les transactions immobilières, les testaments, les donations ou les contrats de mariage.

Acte sous seing privé

L'acte de vente sous seing privé (sous signature privée) est une convention écrite rédigée par la ou les personnes qui la signent dans le cadre d'une relation contractuelle, sans l'intervention du notaire. Il doit comporter impérativement la signature et le nom des signataires. L'acte sous seing privé est un contrat entre particuliers et ne peut être reconnu par l'Etat.

Acte authentique électronique

L'acte authentique électronique est signé devant le notaire par le biais d'une tablette numérique. La valeur de la signature électronique est la même qu'une signature manuscrite grâce à une authentification du notaire, par le biais d'une clé Réal qui renferme ses certificats. L'acte authentique sera donc envoyé aux parties (acheteur et vendeur) sous format électronique et papier.

Le notaire est le garant ultime d'une transaction immobilière. Il fournit un acte de vente authentique de propriété, appelé également acte solennel de propriété. Le notaire a pour mission de garantir la véracité de la vente immobilière durant l'intégralité de la procédure. La signature de l'acte authentique n'est pas obligatoire chez le notaire, mais l'acte peut être considéré comme nul au regard de la loi.

Délai entre le compromis et l'acte authentique ?

Le délai entre la promesse de vente et la signature de l'acte de vente est de 3 mois. Cependant, ce temps peut très bien être plus long ou plus court. Le facteur temps est largement attribuable au fait de réaliser un financement avec un emprunt immobilier auprès d'une banque. Le fait de ne pas contracter d'emprunt immobilier permet de diminuer le délai de vente.

Choix du notaire pour signer l'acte authentique de vente

Que ce soit l'acheteur ou le vendeur, les deux parties doivent décider ensemble du choix du notaire. D'ordinaire, c'est l'acquéreur qui propose son notaire pour la transaction immobilière.

Dans le cas d'un désaccord entre les parties, il est possible que chacune fasse appel à plusieurs offices différents, c'est-à-dire qu'à la contractualisation du compromis de vente mais également l'acte de vente, il y aura deux notaires. Ceux-ci se partageront donc les honoraires issus de la vente immobilière. Pour choisir un notaire, il est possible de se rendre sur le site des notaires de France.

Quand signer l'acte de vente ?

La signature de l'acte de vente fait suite à l'engagement d'une offre d'achat par les deux parties. De manière générale, la validité va de 1 à 3 mois. En effet, c'est une obligation du potentiel acquéreur de s'engager sur une durée maximum pour la signature du compromis de vente. Dans les faits, certains vendeurs sont prêts à accorder un délai supérieur.

Rappelons que si la vente ne se conclut pas à la date désignée entre les parties, il peut y avoir des pénalités. Bien souvent, une pénalité de 10 % de la valeur vénale du bien est imputée à l'acheteur potentiel.

Contenu de l'acte authentique

  • Nom et prénom des signataires
  • Prix de vente du logement
  • Adresse exacte du logement
  • Description du bien (équipements et annexes)
  • Existence d'hypothèques et/ou de servitudes
  • Origine
  • Diagnostics immobiliers obligatoires
  • Clauses suspensives
  • Recours à un prêt immobilier si un emprunt a été contracté
  • Montant des honoraires de l'agent immobilier
  • Nom de la personne (le vendeur ou l'acheteur) qui devra régler les honoraires de l'agent immobilier
  • Date à laquelle le bien sera disponible
  • Conditions d'annulation
  • Annexe (diagnostics, AG copropriété, géorisques, PV, règlement de copropriété)
  • Signature

Montant des honoraires à la signature de l'acte authentique

Lors de la décision de vente officielle, en signature électronique ou manuscrite, l'office réclamera à l'acheteur du bien les honoraires liés aux droits d'enregistrement mais également aux droits de mutations fiscaux.

Les émoluments sont payables le jour de la remise des clés du vendeur à l'acheteur. Ils ne sont pas à confondre avec le dépôt de garantie pour l'acheteur lors de la réalisation de la promesse de vente. Les frais d'acquisition, couramment appelés « frais de notaire », sont composés de plusieurs postes de charges, notamment les émoluments du notaire qui s'ajoutent au prix d'achat du bien immobilier. Par exemple, pour un logement ancien : ces frais sont d'environ 8 % de la valeur vénale du bien.

Frais de notaire

  • Emoluments proportionnels du notaire
  • Emoluments de formalités (en moyenne 850 € TTC)
  • Frais divers (en moyenne 380 €)
  • Droits de mutation (au taux de 5,83 % du prix de vente dans presque tous les départements)
  • Contribution de sécurité immobilière (au taux de 0,10 % du prix de vente)

Frais d'agence

En règle générale, le calcul des honoraires est fixé en proportion du prix de vente de votre bien. Il vous revient de déterminer si l'agence immobilière propose le juste prix pour sa prestation. De manière générale, les agents immobiliers prennent des frais de 5 à 10 % de la valeur de l'appartement ou de la maison, c'est-à-dire que pour un appartement à 300 000 €, les frais d'agence s'élèveront en moyenne à 18 000 €. Bonne nouvelle !

Des innovations permettent maintenant de confier son bien à une agence immobilière en ligne à commission fixe. L'agence immobilière en ligne propose une commission fixe, et ceci quelle que soit la nature du bien à vendre (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Pourquoi cette différence ? Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec une agence immobilière à frais fixes !

Comment obtenir un acte de propriété perdu ?

Rapprochez-vous du service de la publicité foncière pour en demander un exemplaire. Le SPF est facturé 12 €  si vous vous déplacez et 14 € pour un envoi par la poste. Il est possible de demander autant d'éditions de l'attestation de propriété que l'on souhaite.

Pour les acquisitions d'avant le 1er janvier 1956, il faut remplir le formulaire Cerfa 1273-03 ou le Cerfa 11187-03 pour les acquisitions postérieures (sur le site du service public). Vous pouvez aussi demander une copie de l'acte de propriété au notaire qui l'a rédigé et qui en détient l'original.

Est-il possible d'annuler l'acte authentique ?

L'acte de vente est souvent la suite logique d'une lettre intention d'achat formalisée par un avant-contrat. Néanmoins, dans le cas où il n'y a pas eu de signature de promesse de vente ou de compromis de vente, il est possible de faire une demande d'annulation pour dol ou d'inscription en faux par exemple. Lors d'une renonciation, l'acheteur doit faire parvenir sa demande via un courrier recommandé avec accusé de réception.