Pour vendre un local commercial, une vitrine commerciale ou encore des bureaux, il est tout à fait possible de le faire seul à condition de respecter la procédure. En effet, entre le droit de préemption du locataire, la liste des diagnostics et la valeur du fonds de commerce, il va falloir se retrousser les manches pour estimer et vendre des locaux commerciaux. Retrouvez nos conseils et en exclusivité un modèle de compromis de vente.

Procédure pour vendre un local commercial

Pour vendre un local commercial, il faut définir la manière dont il sera vendu : louer ou vide, mais aussi identifier les activités envisageables pour le repreneur :

  • Point de vente ;
  • Activité libérale ;
  • Restauration (avec ou sans licence d'alcool) ;
  • Activité nocturne.

Vente d'un local vide

La vente d'un local commercial vide (mur commercial) n'est pas plus difficile que la vente d'un appartement si tous les éléments sont en votre possession. Pour vendre dans les meilleurs délais, il faut une preuve écrite de la part de tous les associés de l'intention de vendre (lors d'une assemblée extraordinaire), réalisé les diagnostics obligatoires, avoir le règlement de copropriété, la liste des activités possible, l'estimation du loyer moyen envisageable, les 3 derniers bilans et aussi le volume de passage journalier.

Finalement ce qui sera le plus dur à la vente d'un local commercial en copropriété sera de réaliser une estimation juste et d'avoir le réseau suffisant pour le vendre au meilleur prix.

Vente d'un local commercial occupé

La vente d'un commerce occupé doit forcément s'accompagner du respect de la loi Pinel du 18 juin 2014 avec la préférence du locataire pour l'achat du local commercial. Le locataire d'un local commercial est en droit de faire usage de son droit de préemption et a donc la priorité pour l'achat du local commercial ou des bureaux.

Le vendeur du local doit envoyer par lettre recommandée au locataire son intention de vendre avec le prix souhaité. Le locataire à un délai de 2 mois pour réaliser une offre d'achat au prix sans quoi le propriétaire peut commercialiser seul ou par l'intermédiaire d'agences immobilières spécialisées dans les locaux commerciaux.

10 éléments obligatoires pour la vente d'un fonds de commerce

Pour la vente d'un local commercial ou d'une vitrine commerciale, il faut pouvoir présenter à l'acquéreur :

  1. Dossier de diagnostics techniques professionnel obligatoire :
  2. DPE
    • Amiante
    • Plomb
    • ERP (État des Risques et Pollutions)
    • Termites
    • Loi Carrez (si 5% lors de la vente) peut permettre à l'acquéreur de faire baisser le prix du local
  3. Règlement de copropriété
  4. Les deux derniers bilans comptables de l'entreprise
  5. Le compte rendu de l'assemblé extraordinaire avec l'accord de l'ensemble des associés pour vendre
  6. Le titre de propriété
  7. Bail commercial si louer
  8. Statut et extrait Kbis
  9. Liste du matériel cédé lors de la transaction
  10. Contrat de travail et liste du personnel à jour
  11. Licence et / ou permis d'exploitation pour la cession d'un débit de boissons ou restant

8 Éléments obligatoires pour la vente d'un bail commercial

  1. Titre de propriété
  2. Diagnostics obligatoires
  3. Montant du loyer (préciser si le loyer sera soumis à la TVA)
  4. Liste et montant des charges qui seront supportées par le preneur en sus du
  5. Montant du dépôt de garantie
  6. Montant des honoraires de transaction (rédaction du bail)
  7. Liste des travaux effectués dans les locaux à louer au cours des trois dernières années
  8. Liste des travaux qui seront effectués par le bailleur dans les locaux à louer pour les trois années à venir

Modèle de compromis de vente d'un local commercial

Ci-dessous, télécharger un compromis de vente en ligne et voir également, le texte intégral du modèle :

Compromis de vente local commercial sous conditions suspensives entre les soussignés :

LE(S) VENDEUR(S)

Monsieur [ nom ], [ prénom ]

Né le [ date ]

Résidant au [ adresse ]

D'UNE PART

ET D'AUTRE PART

L' (LES) ACQUÉREUR(S)

Monsieur [ nom ], [ prénom ]

Né le [ date ]

Résidant au [ adresse ]

Il a été fait et convenu ce qui suit :

I – NATURE DE L'ENGAGEMENT

Le vendeur s'engage à vendre à l'acquéreur le local commercial désigné ci-après.

L'acquéreur accepte et s'engage à en faire l'acquisition au prix qui a été convenu, sous réserve des conditions suspensives énumérées ci-après (voir chapitre VII).

II – SITUATION ET DÉSIGNATION DES BIENS
(inclure la description détaillée du local commercial, ainsi que sa situation : libres, loués, occupés, etc.)

L'objet de la vente est le bien suivant : [ appartement, maison individuelle, maison en lotissement, terrain constructible… ]

Situé à l'adresse suivante : [ adresse ]

Composé de : [ détailler la nature et l'usage des pièces ]

D'une superficie de [  ] m2 (Note : indiquer la méthode de calcul utilisée ; Toujours utiliser la surface Loi Carrez si le logement est en copropriété)

Et des accessoires suivants [ mentionner la présence de jardin, garage, abri de jardin, piscine, etc… ]

Équipements communs [ mentionner les équipements : ascenseurs, aires de jeux…]

Si le bien est en copropriété :

– Numéro du ou des lots : [  ]

– Nombre de millièmes : [  ]

– Références cadastrales : [  ]

L'acquéreur déclare avoir une connaissance complète des biens faisant objet du présent compromis de vente pour les avoir visités et mesurés, et dispense de ce fait le vendeur d'une plus ample désignation.

III – ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

Sur l'origine de propriété, le vendeur déclare qu'il est seul propriétaire desdits biens et droits immobiliers pour les avoir acquis de [ ancien propriétaire ] par acte notarié établi le [ date ] (à compléter) par Me [ notaire ] notaire domicilié à [ adresse ].

Par ailleurs, le vendeur s'engage à fournir à première demande du rédacteur de l'acte notarié tous titres de propriétés et pièces nécessaires à la vente.

IV – CHARGES GREVANT LE LOCAL COMMERCIAL

1. Servitudes et urbanisme

Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens objets du présent compromis de vente ne sont à sa connaissance grevés d'aucune servitude spéciale ou résultant de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur sur l'urbanisme. [ modifier si nécessaire ]

2. Hypothèques et privilèges

Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens objet du présent compromis de vente sont libres de tout privilège ou hypothèque. [ modifier si nécessaire ]

3. Situation locative

Le vendeur déclare que les biens à vendre seront le jour de l'entrée en jouissance libre de toute location ou occupation. [ modifier si nécessaire ]

V – DROIT DE RÉTRACTATION

En vertu de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel dispose d'un droit de rétractation dans un délai porté à 10 jours par la loi 2015-990 du 6 août 2015 dite « Loi Macron ». Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte.

La rétractation, pour être valable, devra être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Si l'acquéreur exerce son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, l'acquéreur récupérera le dépôt de garantie sans pénalités ou retenues.

S'il n'exerce pas son droit de rétractation, le dépôt de garantie sera considéré comme un acompte sur le prix de vente.

VI – CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA VENTE

La vente sera réalisée sous les conditions suivantes, que le bénéficiaire s'oblige à exécuter :

  • prendre les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans garantie d'aucune sorte de la part du vendeur concernant les vices de toute nature pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf ceux dont il aurait notoirement connaissance.
  • prendre également les biens vendus sans garantie de contenance, toute différence en plus ou en moins, s'il en existe, excédât-elle le vingtième, devant faire le profit ou la perte du bénéficiaire.
  • souffrir les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les biens vendus, profiter de celles actives s'il en existe.
  • acquitter, à compter du jour de l'entrée en jouissance, toutes charges, taxes et impôts, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l'année civile de l'entrée en jouissance.
  • faire son affaire personnelle de la continuation ou résiliation de toute police d'assurance intéressant les biens loués ;
  • payer tous les frais, droits et honoraires résultant des présentes et de ses suites.
  • payer les travaux décidés par une assemblée de copropriétaires à partir de ce jour, le vendeur s'engageant, pour sa part, à payer ceux décidés jusqu'à ce jour, qu'ils soient, dans l'un ou l'autre cas, exécutés ou non.

À compter de la signature de l'acte authentique, l'acquéreur aura la propriété du local commercial (murs commerciaux).

Il en aura la jouissance à compter du …………………

VII – CONDITIONS SUSPENSIVES ET PARTICULIÈRES 4

1. Conditions suspensives générales

Le présent compromis de vente est consenti et accepté sous les conditions suspensives suivantes :

Capacité, pouvoir : que le vendeur justifie d'un droit de propriété régulier et dispose de la capacité et des pouvoirs nécessaires à la signature de l'acte authentique.

Urbanisme : qu'un certificat d'urbanisme concernant les biens objet du présent compromis soit obtenu et qu'il ne révèle aucune charge ou servitude, autre que celles décrites ci-dessus, de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance ou à rendre le local commercial impropre à sa destination.

Droit de préemption : que l'exercice d'aucun droit de préemption ne fasse obstacle à la réalisation de la vente, qu'il émane d'une collectivité publique ou de toute autre personne.

2. Condition suspensive particulière (selon le cas)

[ Note : cette condition suspensive est obligatoire dès lors que l'acheteur a recours à un prêt ]

[ Cas où l'acquéreur a recours à un ou plusieurs prêts ]

Condition suspensive relative au financement

Le présent compromis de vente est consenti et accepté sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne, d'ici le [ date ] (à compléter) au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition.  »

L'acquéreur déclare à cet égard :

– que la somme qu'il doit financer s'établit comme suit :

  • Prix principal de la vente : [   € ]
  • Frais notariés : [   € ]
  • Autres frais : [   € ]

TOTAL : [   € ]

– qu'elle sera financée de la façon suivante :

  • Apports personnels et assimilés : [   € ]
  • Montant total des emprunts : [   € ]

TOTAL DE LA SOMME À FINANCER : [   € ]

– au moyen des prêts qu'il va solliciter à des conditions compatibles avec ses possibilités de remboursement, correspondant aux conditions suivantes :

  • Montant maximal de remboursements mensuels au cours de la première année 7 : [ x ] remboursements de [   € ]
  • Durée minimale du prêt : [ x ] années. Le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de financement auprès d'une banque ou d'un courtier en prêt dans les dix jours suivant la signature du présent compromis.
  • Montant maximal du taux d'intérêt : [   % ]

La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l'acquéreur aura reçu une ou plusieurs offres de prêts couvrant le montant global d'emprunts nécessaire au financement de son acquisition et correspondant à ses possibilités de remboursement telles qu'indiquées ci-dessus.

Elle sera également considérée comme réalisée, conformément à l'article 1178 du Code civil, dans le cas où l'acquéreur aurait fait obstacle à sa réalisation en raison notamment de l'absence de dépôt, du dépôt tardif ou du dépôt incomplet des dossiers de demandes d'emprunt.

L'obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée un mois au moins avant l'expiration du délai de validité du présent compromis de vente.

[ Cas où l'acquéreur ne recourt pas à un prêt ]

Renonciation à la condition suspensive relative au financement

L'acquéreur déclare financer son acquisition sans recourir à l'emprunt et renoncer en conséquence à la condition suspensive relative au financement. Conformément à l'article 18 de la loi du 13 juillet 1979, l'acquéreur confirme cette renonciation en recopiant de sa main la déclaration suivante :

“Je, soussigné(e) [ nom, prénom ], acquéreur du présent compromis de vente, déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si, néanmoins, je souhaitais solliciter un prêt, je ne pourrais plus me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par la loi du 13 juillet 1979.”

3. Effets des conditions suspensives

En cas de non-réalisation d'une seule des conditions suspensives énumérées ci-dessus, le présent compromis sera considéré comme nul et non avenu, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté, et le vendeur reprendrait la libre disposition du local commercial ci-dessus désigné. Le dépôt de garantie sera restitué à l'acquéreur sans formalité, intérêt ou pénalité, à moins que l'acquéreur ne décide de renoncer aux conditions destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause au transfert de propriété.

Si la condition suspensive se réalise, la vente sera régularisée en l'étude de Me [  ] (notaire) dans le délai de [ x jours ] à compter de la réalisation de ladite condition.

VIII – PROPRIÉTÉ ET JOUISSANCE

L'acquéreur deviendra propriétaire des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique de vente ci-après prévue et il en prendra la jouissance à compter du même jour.

[ note : la date de jouissance du bien peut-être décalée par rapport à celle de la signature de l'acte authentique de vente, si accord entre les deux parties ]

IX – PRIX

La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de [   € ].

Le prix sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique.

Il est formellement convenu et accepté qu'à défaut du versement du prix de vente entre les mains du notaire rédacteur de l'acte authentique la vente sera considérée comme nulle et non avenue, le transfert de propriété ne pourra s'effectuer et le dépôt de garantie sera considéré comme acquis au vendeur.

X – DÉPÔT DE GARANTIES

Pour entériner le présent compromis de vente, l'acquéreur a déposé la somme de [   € ] entre les mains de Me [ Nom, prénom ], désigné comme séquestre amiable, ainsi que le vendeur le reconnaît.

Dans le cas où la condition suspensive se réaliserait, cette somme constituera un acompte sur le prix de vente.

Dans le cas où la condition suspensive ne se réaliserait pas, cette somme sera restituée intégralement à l'acquéreur, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

XI – RÉALISATION DE LA VENTE

Dans le cas où toutes les conditions suspensives venaient à se réaliser, la vente sera régularisée dans un délai de [ x jours ] à compter de la réalisation desdites conditions, par acte notarié aux minute de Me [Nom, prénom ] (notaire).

Si l'une des parties refusait de signer l'acte authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date-butoir prévue par le précédent acte, elle pourra y être contrainte par les recours légaux, en supportant tous les frais de poursuite.

En outre, elle devra payer la somme de [   € ] à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.

XII – SIGNATURE

Fait à : [  ] (lieu)

Le : [  ] (date)

En [  ] (nombre d'exemplaires)

Le vendeur L'acquéreur

Signature Signature

Annexe :

– Documents relatifs à la copropriété*

– Dossier de diagnostic technique**

En cas de vente d'un local commercial en copropriété, le vendeur doit ajouter en annexe un certain de documents relatif à la copropriété:

  • Règlement de copropriété
  • État descriptif de l'indivision
  • Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
  • Carnet d'entretien de l'immeuble
  • Diagnostic technique global de l'immeuble
  • Montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
  • Sommes à verser en tant que futur propriétaire

** Le dossier de diagnostic technique, qui doit être annexé au compromis de vente, comporte :

[ Lister tous les diagnostics techniques obligatoires dans le cas du bien concerné par le présent acte de vente ]

  • l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante,
  • l'état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans,
  • le constat de risque d'exposition au plomb (Crep),
  • l'état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans,
  • l'état de l'installation d'assainissement non collectif pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées équipés d'une installation d'assainissement non collectif,
  • diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • l'état relatif à la présence de termites lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté,
  • l'état des servitudes « risques » et d'information sur les sols lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté.

Ces différents diagnostics doivent être réalisés par un technicien dont les compétences ont été certifiées.

Meilleure procédure pour vendre un local commercial

Avant de pouvoir procéder à la vente du local commercial, le vendeur professionnel doit procéder à différentes étapes :

  • La détermination du prix du local commercial : l'estimation du prix de vente du local commercial est essentielle pour le vendeur. En effet, il ne faut pas surestimer le prix au risque de ne pas trouver d'acquéreur
  • L'offre d'achat : le vendeur doit informer les potentiels acheteurs du prix de vente des murs qu'il a fixés, ainsi que les conditions de vente.
  • La signature d'un compromis de vente (ou promesse de vente) : étape non obligatoire, mais vivement conseillée. Le compromis de vente permet aux parties de s'accorder sur le prix et les modalités définitives de la vente. L'intérêt de ce document papier ou en ligne est qu'il peut subordonner la conclusion de la vente.
  • La signature de l'acte de cession du local commercial matérialise la cession officielle du local. Ce document doit être rédigé avec soin et relu avec attention tant par le vendeur que par l'acheteur, il peut être fait chez le notaire ou après d'un avocat. L'acte de vente du local commercial doit obligatoirement précisé le prix et les conditions de vente.

La vente d'un local commerciale est technique et demande des compétences particulières pour cette raison, nous vous encourageons pour vos transactions professionnelles de faire appel à une agence immobilière qui a l'habitude de traiter avec des professionnels comme OprixFixe, l'agence à commission fixe. OprixFixe avec son réseau professionnel de plus de 15 000 professionnels peut vous permettre d'estimer et de vendre votre local commercial en moins de 96 heures.