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C'est quoi la loi Carrez ?

La loi Carrez n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété permet de donner un métrage précis, mesuré par un diagnostiqueur-géomètre ou par le propriétaire lui-même. La loi Carrez comprend le calcul de superficie des propriétés qui sont en copropriété avant la vente. Même si le propriétaire, n'est pas dans l'obligation lors d'une vente ou d'une location de calculer la superficie Loi Carrez, elle est vivement recommandée.

La superficie loi Carrez donne la surface privative habitable. Elle permet de protéger les acquéreurs des lots de copropriétés qui sont vendus à la signature d'une offre d'achat. Il existe de nombreuses méthodes de mesure de la superficie d'un logement, chacune ayant une application légale précise :

Chacune prend en compte ou exclut certains éléments comme les murs et embrasures des portes, les annexes et dépendances, les jardins, ou encore les pièces en sous-sols.

Le saviez-vous ?
La loi Carrez est la seule loi avec la loi Boutin qui permet de au législateur de déterminer la surface précise d'un appartement pour la louer ou pour la vendre (hors achat en VEFA).

Pourquoi mesurer la superficie loi Carrez ?

Pour éviter les interprétations, un encadrement pour la mesure superficie Carrez a été faite par la loi Carrez de 1996. Elle oblige les propriétaires à utiliser une méthode spécifique pour mesurer la superficie privative d'un logement. Le résultat de la mesure est reporté dans un certificat qui sera annexé dans l'avant-contrat (compromis de vente, promesse de vente) et dans l'acte de vente. Les données de la superficie loi Carrez sont également reportées dans les documents officiels cités précédemment.

Qui doit mesurer la surface loi Carrez ?

La loi Carrez s'applique pour toutes les transactions immobilières pour des logements en copropriété (en résidence, logement commercial ou d'activité). À partir du moment où un logement, une maison (en lotissement par exemple) ou un appartement est en copropriété, il est concerné. À l'inverse, un propriétaire de maison individuelle n'a pas d'obligation d'effectuer la mesure superficie Carrez.

Autre cas, les logements VEFA (vente en l'état de futur achèvement), biens vendus sur plan, ne sont pas soumis non plus à la loi Carrez. En effet, les VEFA ont leur propre législation dans laquelle les promoteurs doivent déclarer une superficie réglementée.

Comment effectuer la mesure loi Carrez ?

La superficie loi Carrez prend toutes les surfaces propres à l'habitation dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1 m 80. Un géomètre diagnostiqueur pourra assurer les mesures en superficie Carrez, mais le propriétaire peut également les réaliser par lui-même dans le cadre de sa vente immobilière. Les points à prendre en compte pour la mesure en superficie loi française Carrez :

Les gros oeuvres, murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, portes et fenêtres sont exclus du mesurage. Les points à ne pas prendre en compte pour la mesure en superficie loi Carrez :

  • Lot de copropriété de moins de 8 m² (sauf si cumul de plusieurs lots de 8 m²)
  • Pièce non privative ou impropre à l'habitation (greniers non aménageables, boxes, places de parking, garages, caves, jardins)
  • Balcons ou terrasses ouvertes

La loi Carrez est proche de la loi “Boutin”. Cette dernière est cependant plus restrictive. Elle exclut les remises, les vérandas ou autres volumes vitrés qui sont acceptés en loi française Carrez.

Peut-on calculer la surface Loi Carrez seul ?

La réalisation par un professionnel de la mesure en superficie Carrez n'est pas obligatoire. Ceci dit, elle est très conseillée au vu de sa complexité. Si malgré tout, le propriétaire décide de faire le diagnostic Carrez par lui-même, il devra faire preuve de rigueur, de méthode et d'une lecture attentive des actes officiels.

Attention, la mesure est complexe dans les endroits mansardés. Rappelons que seules les hauteurs de plafond à partir d'1 m 80 doivent être prises en compte. Le professionnel engage sa responsabilité civile, ce qui couvrira le propriétaire en cas de litige. La loi permet une marge d'erreur de calcul de 5 %. Au-delà, l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur et demander un recours en justice et obtenir une indemnisation.

À condition que des travaux ne modifient pas la superficie du logement, le diagnostic Carrez à une durée de validité illimitée.

Que faire en cas de litige suite au mesurage loi Carrez ?

Un oubli de l'indication sur la superficie loi Carrez sur l'acte de vente peut entraîner l'annulation de la vente par l'acquéreur. Ce dernier pourra intenter une action en nullité de l'acte de vente, pendant 1 mois à compter de sa signature. Cet oubli est rare, car le notaire, expert en loi immobilière, a pour rôle de vérifier l'acte authentique de vente. Un litige plus fréquent concerne un éventuel écart sur le métrage mesuré et celui reporté sur le document officiel.

La loi tolère une marge d'erreur de 5 % au détriment de l'acquéreur. Si cette marge d'erreur est dépassée, l'acquéreur peut demander une révision du prix de vente. Le prix de vente net vendeur du bien immobilier est revu à la baisse en déduisant le métrage loi Carrez comptabilisé en trop.

L'acquéreur a un an après la signature de l'acte de vente pour constater une erreur sur la mesure loi Carrez. Une marge d'erreur de plus de 5 % peut engendrer un coût représentant plusieurs milliers d'euros. En cas de doute pour l'acquéreur, faire appel à un diagnostiqueur est le moyen le plus sûr de s'assurer qu'il n'y a pas d'erreur sur le métrage loi Carrez reporté sur l'acte de vente.

En cas d'erreur du métrage loi Carrez, le vendeur ne peut pas faire réviser le prix à la hausse.

Quelle est l'appréciation de la loi Carrez chez le notaire ?

La puissance de la loi réside dans sa lisibilité, sa précision et la sévérité de les sanctions qui en découlent. Le dispositif loi Carrez comporte une seule zone d'ombre, lorsqu'une superficie inférieure est révélée entre la signature de la promesse de vente et la signature de l'acte de vente authentique. En effet ce cas non isolé se présente lorsque, pour préparer de futurs travaux, il y a l'intervention d'un tiers (architecte) qui fait des mesurages pour redessiner l'appartement.

Dans le cas ou le tiers détecte un problème entre les mesures données et les mesures prises alors la situation peut devenir compliquée. L'acquéreur peut décider de continuer la transaction avec la signature de la promesse d'achat en l'état, c'est-à-dire avec un mesurage qui est faux. Dans ce cas la peut demander après la vente une indemnisation compensatrice pour tromperie. Mais, il a la possibilité de faire modifier les termes de l'acte notarié après une négociation avec le vendeur. Un notaire peut être amené à une annulation si aucune des parties ne consent un effort pour que la transaction se réalise.

Textes de loi relatif à la loi Carrez

Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

Décret n°97-532 du 29 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété

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