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1 - Estimer son bien avant la vente

La première étape avant de trouver un acheteur est l'estimation. Il est en effet impossible de vendre son logement correctement sans en connaître sa valeur. Beaucoup d'agence immobilière propose ce service gratuitement. Cela permet d'avoir une idée claire du prix de vente à indiquer sur l'annonce.

Cet élément est important car un prix trop élevé fera fuir les acquéreurs potentiels et une valeur trop faible vous fait perdre de l'argent inutilement.

Estimation en ligne

Avec le temps, les agences immobilières se sont adaptées aux outils du numérique. Grâce à cela des agences immobilières en ligne ont vu le jour. Ces agences permettent de réaliser une estimation de son bien entièrement gratuitement depuis chez soi.

Pour ce faire, remplissez simplement un questionnaire en ligne en renseignant les caractéristiques de votre maison susceptible d'influencer le prix de vente. On y retrouve des éléments comme la superficie selon la loi Carrez, son emplacement, l'ancienneté, la qualité du réseau électrique, la présence d'un ascenseur, etc…  

La fiabilité d'un estimateur en ligne va dépendre de la composition de sa base de données. S'il dispose de beaucoup de biens similaires au vôtre, il sera alors très précis. À l'inverse, si le logement est dans une zone rurale ou qu'il dispose d'un atout assez rare, comme une façade avec armoirie, l'estimateur en ligne manquera de précision.

Cependant, les simulateurs de Meilleursagents et Seloger sont assez précis car ils disposent d'une large base de données accumulée avec les années. Ils sont également équipés d'indice de confiance, vous indiquant ainsi si une estimation par agence immobilière sera nécessaire ou s'il est possible de se vendre uniquement avec cette simulation en ligne.

Estimation avec une agence immobilière

Pour ne rien laisser au hasard et avoir l'estimation la plus précise possible, faire appel à un agent immobilier est la solution qu'il faut. L'estimation sera sur mesure et prendra en compte toutes les spécificités du bien ainsi que de l'environnement alentour. En étant sur place l'agent immobilier notera les éléments qui distingue votre logement des autres.

Estimation entre particuliers

Pour vendre de particulier à particulier il faut avoir une idée précise de la valeur de son logement. Dans ce cas de figure, OprixFixe conseille dans un premier temps de croiser les simulations en ligne. En effet, si après 3 simulations de sites différents les valeurs se recoupent, c'est qu'elles sont probablement correcte. Vous êtes donc en mesure d'inscrire dans l'annonce immobilière une moyenne de ces trois valeurs. 

Si les 3 valeurs sont très différentes ou que l'indice de confiance sur les sites d'estimation est au plus bas, il est alors recommandé d'utiliser le service “Patrim Usagers”. Cet outil d'estimation proposé par le service des finances publiques se base sur les ventes immobilières similaire et dans le même secteur. Disposez ainsi de la même base de données que la direction générale des finances publiques. En effet, ils utilisent cet outil pour évaluer si un bien a été sur ou sous-évaluer lors d'une succession ou d'une déclaration patrimoniale. 

Un autre outil fournis par le gouvernement est la base de données DVF. Elle permet d'obtenir la valeur à la vente des biens immobiliers d'une zone géographique selon le nombre de mètres carrés. En quelques clics vous serez en mesure de voir les prix de ventes des maisons et appartements de votre quartier. Un des inconvénients est qu'il n'est pas possible de savoir l'état du logement lors de la vente ou ses autres caractéristiques influençant le prix. Mais cela peut néanmoins aider à déterminer le prix net vendeur a demandé.

2 - Faire prendre de la valeur à son bien

Le Home Staging pour vendre plus rapidement

Le Home Staging est un concept venu des États-Unis qui accélère la vente d'une maison ou d'un appartement. Il consiste à renouveler la décoration intérieure et rafraîchir la peinture en engageant le moins de frais possible. L'objectif est que le logement soit le moins personnalisé possible afin d'aider les futurs acheteurs à s'y sentir chez eux lorsqu'ils le visite.

Une autre méthode est de réduire l'encombrement de son intérieur en se séparant de certains meubles. Cela aère visuellement la pièce et améliore la perception de ses volumes. Ainsi, une annonce immobilière avec des photos et vidéos d'un bien qui a bénéficié de ce relooking est davantage visionnée. Ses propriétaires reçoivent ainsi plus d'appel pour en savoir davantage.   

L'idée ici n'est pas d'engager de gros frais de rénovation mais d'effectuer des modifications de surface qui ont un effet visuel instantané. Cette étape est souvent sous-estimée avant de vendre sa maison et pourtant c'est quelques heures de peinture peuvent faire économiser des mois d'attente par la suite. Pour en savoir plus sur le home staging, découvrez l'article d'OprixFixe dédié à ce sujet.

Quels travaux réaliser pour vendre plus cher ?

Il est possible d'effectuer quelques travaux pour trouver un acheteur plus rapidement et sans se ruiner. En effet, certains travaux sont plus valorisés que d'autres par les acquéreurs.

Les travaux visant à améliorer vos diagnostics techniques obligatoires ne sont jamais perdu. Ces diagnostics prouvent un bon entretien du bien. Tout travaux visant à améliorer le bilan énergétique d'une maison ou appartement sera valorisé par les acheteurs en plus d'être déductible des impôts. Ainsi lors de la présentation des lieux, mettez en valeur la chaudière toute neuve, facture à l'appuie.

Enfin, tous travaux permettant d'augmenter la luminosité du logement accélère le coup de cœur chez les acquéreurs. Mais ils ne sont à effectuer s'ils ne sont pas trop onéreux. 

La décoration d'intérieur pour trouver un acheteur

La décoration qui fait vendre est simple et universelle. En effet, les goûts du futur acheteur sont peut-être très différent des vôtres. L'objectif est donc que la décoration agrémente par petites touches le bien à vendre sans attirer l'attention. Évidemment, cela commence par une maison rangée. Les éléments trop personnels comme des photos dans l'entrée ou des produits dans la salle de bain ne doivent pas être visible pendant les visites. Quelques magazines alignés sur la table du salon et un plaid sur le canapé donnent vie à un intérieur décoré simplement.

Cherchez ainsi les petits choses qui décore l'intérieur sans être trop original. De cette manière une vente plus rapide est garantie.

3 - Trouver un acheteur avec la mise en valeur du bien

Prendre de belles photos

Pour trouver un acheteur sérieux rapidement, les photos de l'annonce immobilière ne sont pas à négliger. En effet, même parfaitement rédiger elle ne sera pas en mesure de compenser des photos sombres et mal cadrées. Pour réussir cette étape, il faut suivre quelques règles de photographie immobilière. Voici les principales informations à avoir en tête lors d'un photo shooting d'intérieur :

  • Elles doivent être prises en journée, si possible un jour particulièrement lumineux.
  • Chaque pièce à une heure d'exposition maximale selon son orientation : photographiez là à ce moment précis.
  • Un seul cliché par pièce, choisissez celui qui est le plus avantageux.
  • Prenez-les depuis une ouverture de porte ou l'angle de la pièce afin de capter le plus d'information en seul cliché.
  • L'appareil doit se situer entre 1,30 m et 1,50 m de hauteur pour respecter les volumes.
  • Attention au contre-jour, orientez l'appareil de biais ou dos à la source lumineuse.
  • Respectez la ligne d'horizon.

Il est possible de réaliser vos clichés avec un smartphone récent mais un véritable appareil est toujours préférable. Bien entendu, cette liste n'est pas exhaustive. La photographie d'intérieur est un métier à part entière et cela nécessite des années d'expérience afin de réellement la maîtriser. Cependant, en suivant ces quelques règles de bases, votre bien se démarquera des autres dont les photos ont été prises par des particuliers.

Pour vous démarquer davantage téléchargez gratuitement notre guide de photographie d'intérieur.

Ne laissez rien au hasard, faites appel à un photographe professionnel. L'agence OprixFixe propose ses services de photographie haute définition si vous choisissez de travailler avec elle pour vendre votre logement.

Réaliser une vidéo pour démarquer son bien des autres

Plus efficace encore, la vidéo garantie une vente beaucoup plus rapide. Une annonce contenant une vidéo à entre 3 et 5 fois plus de chances de recevoir une offre d'achat. Elle est également plus cliquée et partagée.

Un autre avantage de la vidéo est qu'elle permet de faire un tri préalable dans vos acquéreurs potentiels. Ils se rendent comptent par leur visionnage si le bien leur convient ou non. Inutile pour eux de se déplacer si cette première impression n'est pas satisfaisante. Cela signifie donc que les visites réellement à effectuer seront faîtes pour des acheteurs déjà partiellement voir totalement sous le charme. 

Faire découvrir son bien à distance avec la visite virtuelle

Tout comme la vidéo immobilière, la visite virtuelle permet de recevoir des offres de qualité plus rapidement. En effet, en offrant la possibilité aux internautes de parcourir à distance votre bien, cela vous épargne des visites d'acheteurs moyennement intéressés. Ainsi, seul ceux qui y ont déjà été séduit par leur première impression digitale se donneront la peine de se déplacer.

Si la vidéo guide les acquéreurs potentiels à travers le logement, la visite virtuelle leur permet de se balader à leur rythme dans la propriété. 

Mettre son bien en valeur avec un drone

La vidéo et photographie drone se développe de manière grandissante depuis quelques années. Et pour cause, cela permet de trouver un acheteur plus rapidement aux maisons et appartements dotés d'extérieur avantageux. 

Donc s'il s'agit d'une propriété imposante comme une grande maison ou un complexe d'appartement, OprixFixe recommande de faire appelle à des prestataires de vidéos drones. Les vidéos drones pour ce type de logement vont permettre d'interpeller les internautes en recherche de bien immobilier assez onéreux.

4 - Rédiger une annonce qui fait vendre

Une fois les visuels de l'annonce immobilière créés, il faut rédiger une description de la propriété. Les informations doivent être précises car c'est ce qui permet aux internautes de retrouver le logement sur les différentes plateformes immobilières. 

Les éléments les plus importants devant y figurer sont :

  • La ville ainsi que le quartier, l'adresse exacte est optionnelle.
  • Le prix net vendeur qui est demandé
  • La surface Carrez
  • Le nombre de pièces avec une brève description de chacune d'entres-elles
  • Le nombre de lots de la copropriété
  • Les diagnostics énergétiques

Ces informations cruciales pour réussir la rédaction d'une annonce. Il est possible d'aller au-delà en ajoutant des détails sur la vie du quartier, l'exposition du bien, le type de chauffage, ou encore le montant de charges annuelles. Prenez également le temps de décrire en quelques lignes les atouts majeurs de votre bien. Cependant, gardez à l'esprit que ces derniers ont déjà été mis en valeur à travers des visuels et qu'il ne faut pas trop en révéler pour attiser leur curiosité. Ainsi, une annonce immobilière correctement rédiger donnera lieu rapidement à de nombreuses visites d'acquéreurs de qualité.

Pour découvrir tous nos conseils sur la rédaction, lisez notre article dédié.

5 - Trouver les meilleurs plateformes de diffusion immobilière

La dernière étape avant d'obtenir d'accueillir les premiers acquéreurs potentiels est de diffuser son annonce sur diverses plateformes. Lors d'une vente en tant que particulier cette étape est plus complexe qu'avec une agence. En effet, celle-ci dispose d'un réseaux de vente très important ainsi que des sites de diffusion pour lesquels elle paie un abonnement. Il est cependant possible de vendre de particulier à particulier avec des sites gratuits d'annonces immobilières. S'il est évident que plus un bien est diffusé plus il se vendra vite, il est tout de même possible de concentrer ses efforts sur une poignée de sites les plus efficaces.

Où diffuser son annonce entre particuliers

Beaucoup d'options sont disponibles pour diffuser son logement en tant que particulier. Il y a cependant certaines plateformes plus efficace que d'autres. Cela est dû à leur succès auprès des internautes, garantissant ainsi un visionnage plus élevé si l'annonce est correctement paramétrée. Dans ce but, OprixFixe préfère Leboncoin et PAP. Elles sont toutes deux gratuites jusqu'à un certain point et peu onéreuse si vous optez pour leur solution payante. Notamment, un plus grand nombre de photos ou l'inclusion d'un lien vidéo. 

Les sites professionnels de diffusion d'annonces immobilières

Bien souvent, les sites professionnels sont accessible par le biais d'une agence immobilière. OprixFixe, par exemple, dispose d'un réseau de distribution de 50 plateformes professionnel. Ainsi, en autant de temps qu'il faut pour effectuer une annonce classique, le bien est diffusé sur de multiple plateforme simultanément. Cela va accélérer les chances de trouver un acheteur et donc de vendre.

6 - Faire visiter son logement comme un professionnel

Pour trouver un acheteur de son bien immobilier, la visite est une étape cruciale. Sachez qu'une pour qu'elle soit réussie il faut avant tout la préparée. Pour ce faire, il faut réfléchir aux questions des acquéreurs potentiels en amont et avoir à disposition des documents pour y répondre. Les plans, le diagnostics énergétique ou encore le montant des travaux effectués le cas échéant. De plus, quelques règles sont à respecter pour réussir sa visite immobilière.

Ne proposez jamais de rendez-vous en soirée car il sera impossible pour les futurs acheteurs d'apprécier la luminosité du bien. Or, c'est un point très important de sélection. Aérez les pièces 15 à 30 minutes avant leur arrivée. Lors du parcours guidez-les selon l'ordre logique du bien. Évitez donc les zigzags entre les pièces qui laisse une impression de confusion et rend difficile de se remémorer l'agencement du logement. 

Enfin, pour une visite immobilière digne d'un professionnel, soignez à la fois le rythme de changement des pièces et la quantité de description fournis au fur et à mesure. En effet, vos visiteurs découvrent les lieux pour la première fois, laissez leur le temps de s'imprégner de l'ambiance. De plus, un flot de parole peut être rebutant selon la personnalité de vos acheteurs. Privilégiez la simplicité dans vos propos et si besoin les futurs acheteurs poseront des questions.  

7 - Négocier habilement pour maximiser le prix de vente

Négocier le prix de vente de son bien avec un acheteur potentiel est la dernière étape avant la vente. Si une négociation n'a pas toujours lieu, il est préférable de s'y préparer pour éviter de vendre en dessous du prix du marché.

Comment négocier le prix de vente de son bien ?

Pour vendre sa maison ou son appartement, il peut arriver qu'une négociation soit nécessaire. Cela peut être le cas s'il a besoin de travaux, si le prix demandé est au-dessus du marché, ou simplement, si vous avez besoin de vendre rapidement. Pour éviter de vendre excessivement bas, il faut se renseigner sur le prix au m² du quartier. Plusieurs outils sont accessibles en ligne, notamment le site meilleursagents.

Ensuite, si le bien nécessite des travaux, anticipez d'ores et déjà que ce sera un point de négociation. En effet, c'est parfois même un critère d'achat pour les acquéreurs habiles de leurs mains, ils peuvent ainsi rénover par eux-mêmes à moindre coût. Selon le niveau de rénovation, n'acceptez pas de décote de plus de 20 %. 

Enfin, le bilan des diagnostics obligatoires sera scruté en détails et si des travaux sont à effectuer, renseignez-vous sur leur montant. Il est même possible d'effectuer des devis afin d'appuyer vos propos lors de la négociation avec un acheteur trop gourmand. Ainsi, le prix net vendeur ne diminuera pas de manière disproportionné.

Comment faire une contre-offre d'achat ?

Lors de la réception d'une offre d'achat trop basse, il est possible de rédiger une contre-offre. Attention car une fois émise, la contre-offre est engageante, il faut donc s'assurer que le montant est correcte et éviter d'en émettre plusieurs simultanément. 

Elle doit inclure : 

  • L'identité du vendeur
  • L'adresse de la propriété
  • Superficie selon la loi Carrez
  • Bilan énergétique
  • Diagnostic de vente
  • Commission de l'agence immobilière, si applicable
  • Et surtout : le nouveau prix net vendeur

Enfin, il faudra y inclure la durée de validité de cette contre-offre qui sera au maximum de 15 jours. Téléchargez gratuitement notre modèle de contre-offre d'achat en PDF.

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