Lorsque l'on souhaite vendre un bien immobilier, il faut préparer un certain nombre d'éléments en amont de la signature de l'acte de vente. L'ensemble de ces éléments constitue le dossier de vente immobilière. Parmi eux, on retrouve notamment les diagnostics obligatoires ou encore l'acte de propriété. On vous aide à constituer efficacement votre dossier de vente immobilier.

Quels sont les éléments à fournir ? Est-ce que le nombre d'éléments est le même pour tous les biens à vendre ? Pourquoi faut-il préparer avant de vendre son dossier de vente ? Quels sont les éléments obligatoires et les éléments optionnels ?

Éléments du dossier de vente

Quels sont les éléments obligatoires d'un dossier de vente immobilier ?

Lors de la vente d'une maison ou d'un appartement, récolter en amont les éléments obligatoires permet de gagner du temps pour la procédure de vente. Les éléments demandés servent à prouver le fait que le bien vous appartient. Ce n'est pas tout, ils permettent de faire un bilan de la santé du logement.

Cette règle s'applique lors d'une vente entre particuliers (PAP) ou avec une agence immobilière. On fait le point sur les documents obligatoires dans le dossier de vente.

Les éléments obligatoires du dossier de vente

Les premiers documents à joindre au dossier de vente :

Les premiers documents que vous allez devoir fournir sont ceux qui attestent de votre identité et de la véracité de votre propriété sur le bien que vous allez mettre en vente.

Cas d'une personne physique (particulier) :

  • La copie de la pièce d'identité de chacune des personnes mentionnées dans le dossier de transaction
  • La copie de l'acte de propriété de vente ou d'une attestation de propriété
  • Dans le cadre d'une vente pour succession, un acte notarial avec la déclaration de succession

Cas d'une personne morale (entreprise / SCI) :

  • Carte d'identité et extrait d'acte civil du représentant légal
  • Extrait Kbis de – 3 mois
  • Copie des statuts ou d'actes de société
  • État d'endettement de la société
  • L'assemblé générale extraordinaire qui autorise la transaction d'immeuble

Dans le cas d'une SCI, retrouvez notre dossier sur la vente en SCI.

Dans le cas d'une vente avec une agence immobilière, les documents administratifs obligatoires doivent être fournis à la signature du mandat immobilier. Demandez aux professionnels de constituer pour vous les éléments obligatoires pour vendre.

Documents obligatoires pour les biens en copropriété

Lorsqu'un bien est en copropriété, il y a des pièces supplémentaires à fournir :

  • Le règlement de copropriété à jour
  • Carnet d'entretien
  • Dossier de diagnostic technique
  • Les 3 derniers avis d'Assemblées Générales
  • Avis de répartition de charges N – 1 et N – 2
  • Bilan annuel des charges de copropriété
  • Montant du fond travaux
  • Passif et actif de la copropriété avec le taux d'endettement

Certaines fois, la copropriété n'est pas en mesure de justifier des AG (cas des petites copropriétés). Signalez-le dans la promesse de vente.

Quels sont les diagnostics obligatoires dans le dossier de vente ?

Depuis 1996, chaque transaction immobilière s'accompagne de diagnostics à la vente. Cette liste est de plus en plus importante afin de sécuriser au mieux les intérêts de l'acheteur. Parmi les diagnostics obligatoires dans un dossier de vente, on retrouve :

  • Diagnostic Loi Carrez permettant la mesure de la surface d'un logement dans certaines conditions (hauteur notamment). Différent de la surface habitable
  • Diagnostic amiante, permettant de mesurer le niveau d'amiante et sa dangerosité. Ce dernier est obligatoire pour tous les immeubles construits avant 1997
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) qui permet de classifier la performance environnementale du bien. Il a une durée de validité de 10 ans
  • Contrôle du plomb afin d'assurer le taux d'exposition aux métaux lourds des habitants. Uniquement si le bâtiment a été construit avant 1949
  • Contrôle de la présence de termites dans tous les bâtiments concernés par l'arrêté préfectoral
  • Diagnostic Gaz permettant de mesurer la conformité des installations, à réaliser pour les installations âgées de plus de 3 ans
  • Vérification de l'installation électrique. Permet d'établir un diagnostic électrique par rapport à la règlementation NFC 15-100
  • Diagnostic d'assainissement qui concerne un foyer sur dix en France. Il permet de contrôler le système d'assainissement des logements individuels
  • Diagnostic ERNMT qui permet de situer le bien par rapport aux risques naturels, miniers et technologiques

Retrouvez le manuel pratique détaillant tous les diagnostics obligatoires en fonction du logement. Vous souhaitez vous faire accompagner ? Demandez à votre agent immobilier de secteur de se charger de la bonne réalisation des diagnostics pour votre dossier de vente immobilière.

Les autres éléments du dossier de vente que l'on oublie souvent

Afin de compléter un dossier de vente avec tous les éléments, il est indispensable en fonction des cas de penser à :

  • Un certificat d'urbanisme auprès de la commune
  • Autorisation administrative de travaux dans le cas d'un permis de construire ou d'une démolition
  • Contrat de location, quittance de loyer et caution dans le cas d'un logement loué
  • Réaliser une demande de congé pour vendre
  • Permis de construire et déclaration d'achèvement des travaux
  • Attestation d'assurance dommages-ouvrage ou garantie décennale

Quels sont les éléments du dossier de vente à mettre dans l'annonce immobilière ?

Même si vous n'avez pas toutes les pièces du dossier de vente, il est possible de mettre son bien en annonce. Cependant, pour que l'annonce immobilière soit réputée conforme, il faut avoir un minimum d'éléments en sa possession. Parmi les éléments pour la mise en vente, il faut :

  • La surface Loi Carrez (pour les appartements)
  • Les résultats du diagnostic de performance énergétique
  • Le montant des charges de la copropriété
  • Le nombre de lots
  • La présence d'un locataire lors de la vente
  • La présence ou non de procédures au sein de la copropriété
  • Des photographies reflétant l'état du logement lors de la mise en annonce
  • Le montant des charges courantes (copropriété)

Mis à part les photographies, l'ensemble des éléments peuvent être retrouvés auprès du syndic de copropriété et dans les différents diagnostics.

Pourquoi avoir tous les éléments avant la mise en vente ?

Le fait d'avoir tous les éléments permet d'une part de se tranquilliser et d'autre part de tirer parti des forces du bien immobilier vendu. Ce dernier point permet de réaliser une estimation plus juste en fonction de la santé du logement.

Par ailleurs, une vente immobilière peut être longue, alors pourquoi allonger encore ce délai ? Le fait de ne pas préparer les éléments de vente se ressentira lors de la signature d'un compromis de vente.

Pour finir, en préparant les documents obligatoires à la vente, rassurez l'acheteur dans sa prise de décision d'acheter à un propriétaire rigoureux.

Qui doit regrouper les documents du dossier de vente ?

Le dossier de vente concerne tous les propriétaires particuliers et professionnels sans distinction. Le notaire ou l'agent immobilier doit être en mesure de regrouper l'ensemble des documents du dossier de vente. L'agent immobilier les annexera au compromis sous seing privé alors que le notaire l'annexera à l'acte notarié.

Dans les cas d'une succession ou d'une donation, il n'est pas obligatoire d'avoir un dossier de vente immobilier.

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