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Compromis de vente

SOMMAIRE

Qu’est ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente intervient après l’offre d’achat immobilier, par exemple dans le cadre d’une vente d’appartement. Appelée également promesse synallagmatique de vente, celle-ci permet d’engager les deux parties d’une transaction immobilière. Après la signature, un délai de quelques mois est nécessaire pour réaliser les conditions prévues dans le compromis, sous peine de recours en justice.

La signature du l’engagement de vente permet de garantir le prix de vente net vendeur pour le vendeur. Un dépôt de garantie peut être réclamé à l’acheteur dont la valeur varie entre 3% et 8% du prix du bien. Cette somme est déduite de la transaction lors de la signature de l’acte de vente.

L’officialisation du compromis de vente intervient à la fin des négociations entre vendeur et acheteur sur le prix de vente du bien immobilier. Cette négociation finalisée se matérialise par l’acceptation de l’offre d’achat. L’étape suivante est la signature du l’accord de vente, qui sera signé devant chez le notaire ou sous seing privé (entre particuliers).

Le compromis n’engage pas de démarche d’enregistrement fiscal, les seuls frais à engager pour l’acquéreur sont à destination du notaire pour la signature.

Modalité du compromis

 

Le compromis de vente a lieu lorsque acheteur et acquéreur ont trouvé une entente sur la vente d’un bien immobilier. Le compromis est différent de la promesse de vente.

La signature du l’accord peut se faire de trois manières différentes :

  • Sous seing privé, entre le propriétaire et l’acheteur,
  • Devant un notaire représentant le propriétaire et l’acheteur,
  • Avec l’agence immobilière mandatée à cet effet.

Le contenu de l’engagement est plutôt complexe pour le commun des mortels. Il contient quasiment les mêmes informations que l’acte de vente définitif. Les éléments obligatoires sont au minimum les suivants :

  • Identification des deux parties,
  • Prix total du bien tel qu’il a été concerté par l’acquéreur et le vendeur (prix net vendeur + frais d’agence),
  • Modalités de paiement,
  • Délai de la signature de l’acte de vente (date butoir de signature de l’acte de vente),
  • Conditions générales de la vente,
  • Rémunération de l’intermédiaire (ex: agence) en cas de défaillance d’une des deux parties,
  • Clauses suspensives,
  • Le délai de rétractation légal de 10 jours (depuis la loi Macron de 2015).

 

Des conditions particulières pour chaque transaction

 

Les clauses suspensives représentent des éléments essentiels dans le contrat. Elles ont pour but d’annuler le contrat si une des conditions devait se réaliser.

Parmi ces clauses, on retrouve généralement :

  • Refus d’emprunt bancaire,
  • Non délivrance du permis de construire,
  • Préemption de la commune : en cas de préemption, le notaire doit purger le droit,
  • Découverte d’une servitude cachée.

Les clauses suspensives du compromis d’achat

 

Parmi les clauses suspensives, on retrouve généralement :

  • Refus d’emprunt bancaire,
  • Non délivrance du permis de construire,
  • Préemption de la commune : en cas de préemption, le notaire doit purger le droit,
  • Découverte d’une servitude cachée.

On peut retrouver également des clauses de dédit, qui consistent à permettre aux deux parties de pouvoir se retirer de la vente moyennant le paiement d’une indemnité.

Si la clause de dédit n’est pas mise en place, la clause pénale peut fixer le montant du dédommagement en cas de rétraction du vendeur ou de l’acquéreur, sous la forme de dommages et intérêts forfaitaires.

Le mode de rédaction dépend du choix d’accompagnement qui a été fait pour la signature du compromis de vente. Par exemple, lorsque la promesse se fait sous seing privé, il peut être formalisé sans l’aide d’une assistance juridique. Toutefois, vu l’importance de ce document, qui est repris dans le cadre de la signature de l’acte authentique, votre agence immobilière en ligne préconise le soutien d’un praticien du droit (notaire) ou d’un expert (agent immobilier).

A défaut d’un compromis immobilier de vente, la réalisation d’une convention sous seing privé pour formaliser la situation peut être faite à partir d’un contrat type. 

Petite précision de votre agence en ligne : un agent immobilier n’a pas le droit de proposer un mandat immobilier ou de recherche sur un bien à vendre dont il dispose déjà d’un mandat. En effet, il serait juge et partie sur la transaction immobilière !

Est-il possible de se rétracter ?

 

Pour chaque compromis de vente, un délai de rétractation est obligatoire. La rétractation est valable sans exception et ce, pendant une durée de 10 jours à compter de la signature. Le droit de rétractation est valable uniquement pour l’acquéreur. On parle d’une rétractation unilatérale. La demande de rétractation doit être faite par courrier recommandé avec accusé réception auprès de l’agence immobilière en ligne, du vendeur ou du notaire. La promesse de vente se signe aussi chez le notaire.

Si la promesse synallagmatique de vente est rompue en dehors du délai de rétractation ou du cadre des clauses suspensives, l’une des deux parties est en droit de saisir la justice pour forcer la réalisation de la vente. A défaut de la réalisation de la vente, des indemnités sous la forme de dommages et intérêts peuvent être perçues. La procédure judiciaire engendre le blocage de la vente. Le bien immobilier ne peut être remis sur le marché par le vendeur et l’acheteur doit respecter les modalités de paiement indiquées dans le compromis.

Le compromis de vente est un contrat qui entérine l’accord de vente entre l’acquéreur et le vendeur. Engageant les deux parties, il sert à garantir que la vente sera conclue par la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire. Le compromis de vente de maison donnera l’ensemble des éléments sur la transaction. L’avant-contrat introduit un délai qui est généralement de trois mois dans le but que l’acquéreur puisse trouver son prêt immobilier avant la signature de l’acte de vente.

Un compromis de vente immobilier n’est pas le seul type d’avant-contrat ; en effet, l’offre d’achat en est un autre. Les vendeurs vont privilégier le l’accord de vente qui va engager les deux parties sur la transaction.

Le compromis de vente, plus sécurisé…

Comme cité plus haut, le compromis engage les deux parties sur la transaction immobilière. Le propriétaire de la maison ou de l’appartement va donc choisir le compromis pour des raisons de sécurité. La promesse de vente, quant à elle, va uniquement contraindre l’acquéreur sur la vente immobilière. L’acquéreur aura la possibilité de se rétracter sur la vente (bien qu’il devra payer une indemnité ramenée à un petit pourcentage du prix de la vente).

Pour ces raisons, le compromis offre plus de garanties au propriétaire sur la réalisation de la vente immobilière que la promesse de vente.

Signer un compromis de vente

La signature de l’engagement intervient après les négociations entre vendeur et acheteur sur le prix de vente du bien immobilier. Une fois la négociation terminée, elle se matérialise par l’acceptation de l’offre d’achat, l’étape suivante étant la signature du compromis de vente. Ce dernier sera sera signé devant le notaire ou sous seing privé (entre particuliers).

La liste de documents à fournir dans le cadre de la préparation de l’avant-contrat est différente lorsqu’il s’agit d’une maison ou d’un appartement.

Pour un appartement

Les appartements étant en copropriété obligent à fournir un plus grand nombre de documents officiels. Il vous faudra par exemple demander au syndic des documents décrivant l’état de l’immeuble, son organisation et sa situation financière. Les mêmes documents seront demandés pour les maisons en copropriété (lotissements).

Pour une maison

Seuls les propriétaires de maisons individuelles peuvent s’affranchir de la fourniture de ces documents. L’autre différence lorsque qu’il y a signature d’un compromis de vente pour une maison réside dans la réalisation des diagnostics techniques obligatoires. En effet, les maisons très anciennes vont nécessiter la réalisation de davantage de diagnostics (plomb, amiante, termites, électricité, DPE, etc.).

« Le dossier de diagnostics techniques (DDT) regroupe l’ensemble des informations sur l’état de santé de la maison. Il s’agit de tous les diagnostics en cours de validité qui sont obligatoires. Les diagnostics à réaliser sont à la charge du propriétaire. Ils doivent être réalisés par un professionnel agréé au plus tard avant la signature du compromis de vente de la maison. Au total, on compte neuf diagnostics techniques potentiellement obligatoires. Cependant, ils sont rarement tous obligatoires simultanément.

Pas d’obligation de signer un compromis chez le notaire ?

 

La signature du compromis sans notaire est possible. Vendeur et acheteur peuvent décider de vendre entre particulier. Entre particuliers ou avec l’aide d’un agent immobilier ou encore d’un notaire. On appelle cela un acte en seing privé.

Conseil à la signature entre particulier

 

C’est un véritable choix de faire un compromis sous seing privé pour vendre. Un notaire aura un œil plus expert pour la réalisation et la signature du compromis de vente. Le notaire va défendre le vendeur et l’acheteur de façon la plus équitable possible. Cela représente un gage de sécurité pour les deux parties lors de la rédaction du compromis de vente.

Quelles sont les conséquences d’une annulation ?

Après la signature du compromis de vente, un délai normal d’au moins trois mois est fixé avant la signature de l’acte de vente et de récupérer l’acte de propriété devant le notaire. Le transfert de propriété aura lieu dès lors que la signature de l’acte définitif sera effectuée (remise des clés).

Les trois mois vont servir à l’acquéreur pour trouver son plan de financement du bien immobilier. Le notaire quant à lui, s’assurera de la réalisation des clauses suspensives. Entre autres, ce dernier vérifiera que la commune n’exerce par le droit de préemption sur la maison. Ce cas peut s’avérer si la commune a un projet d’aménagement. Elle pourra acheter la maison aux conditions prévues dans le compromis.

En dehors de ces clauses suspensives, si une des parties venait à se désister de la vente, l’autre partie pourra alors saisir la justice et demander à ce que la vente soit forcée ou obtenir des dommages et intérêts.

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