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Conditions de la promesse de vente

La promesse de vente est un avant-contrat qui permet de préparer la signature de l'acte de vente chez le notaire. On l'appelle aussi promesse unilatérale de vente pour la différencier du compromis de vente ou encore promesse synallagmatique de vente. Dans une promesse de vente le vendeur s'engage à vendre à un acheteur après un accord sur la chose et le prix.

À la différence du compromis du vente qui lui engage les deux parties, l'acheteur doit dans une promesse de vente lever l'option d'achat à l'issue du délai de validité. Ce n'est ce que lorsque l'option d'achat est levée que la vente est officialisée par le notaire.

La promesse de vente est donc un engagement matérialisé (papier) par laquelle le vendeur s'engage à vendre son bien immobilier à l'acheteur aux conditions de la chose et du prix dans le contrat.

Afin de protéger les intérêts de l'acheteur la promesse de vente intègre des conditions de vente : délai, option d'achat, clauses suspensives, obligations des parties, indemnités d'immobilisation.

Quelle est la durée de la promesse de vente ?

La promesse de vente comme le compromis de vente à une durée maximum dans le temps. La date maximum inscrite au contrat est définie conjointement entre l'acheteur et le vendeur. La date doit être suffisante pour permettre à l'acheteur de lever toutes les clauses suspensives (ex : crédit immobilier). Le notaire conseille généralement aux parties une durée maximum de validité entre 3 et 4 mois après la signature.

Il est possible que cette date dépasse 1 an si les parties le souhaite. La date butoir de la promesse de vente est le moment maximum accordé à l'acheteur pour levé toutes les conditions suspensives avant la signature de l'acte authentique de vente.

Néanmoins, la promesse de vente n'est pas obligatoire pour assurer une transaction immobilière. Elle reste néanmoins souvent utilisée afin de sécuriser une transaction.

Exemple de durée de la promesse de vente

Par exemple, la promesse de vente (comme le compromis de vente) fixe un délai permettant à l'acquéreur et au vendeur de lever les conditions suspensives préalables à la vente comme l'obtention de prêt immobilier, l'absence de servitude ou la purge de préemption.

Une fois signée, la promesse de vente offre à l'acquéreur une option d'achat exclusive. Le vendeur n'a pas le droit de proposer le logement à un autre acquéreur. La vente est réservée exclusivement à l'acheteur.

Différence entre promesse et compromis de vente

Promesse de vente et compromis de vente sont très similaires. La différence se trouve dans le fait que la promesse de vente engage exclusivement le vendeur là où le compromis engage les deux parties pour exécuter la vente.

La signature d'un compromis de vente ne nécessite pas de versement d'indemnité mais engage à la fois le vendeur et l'acheteur à mener la transaction à son terme.

Pour les deux types d'avant-contrats, le désistement d'une des deux parties (hors clauses suspensives et délai de rétractation) peut entrainer des dommages et intérêts devant le juge compétent.

Ou signer la promesse de vente ?

La promesse de vente intervient juste après l'offre d'achat et la négociation immobilière avec l'acheteur. Elle va préparer la signature de l'acte de vente, lorsque vendeur et acheteur se seront accordés sur les conditions de vente (prix de vente, modalités d'emprunt, date limite pour la signature de l'acte, etc.). La signature de la promesse de vente peut être signée entre particulier (sous seing privé) ou chez un notaire.

Dans les deux cas la promesse doit inclure un certain nombre d'éléments obligatoires. La rédaction de la promesse de vente peut aussi être réalisée par un agent immobilier. La promesse de vente pour être valide doit être signée par l'ensemble des parties (ou procuration).

La promesse Signée sous seing privé, est envoyée au service des impôts pour enregistrement. L'acquéreur doit payer 125 euros pour assurer cet enregistrement.

Contenu de la promesse de vente

La promesse de vente permet de préparer le contrat de vente (signature de l'acte de vente) en incluant les éléments suivants :

  • Identification des deux parties et signatures
  • Identification du bien, description détaillée
  • Origine du bien
  • Durée de validité de la convention de vente
  • Prix net de vente
  • Modalités de paiement
  • Dossiers de diagnostics techniques, ensemble des certificats réalisés par un diagnostiqueur certifié
  • Commission de l'agent immobilier, indication du prix et de celui qui en aura la charge (vendeur ou acheteur)
  • Délai de rétractation, obligatoire ; il est fixé à 10 jours depuis la loi Macron de 2015
  • Conditions suspensives
  • Signature

Modèle de promesse de vente

VENDEUR(S)

Monsieur [nom] [Prénom]

Né le [ date ]

Et Madame [nom] [Prénom]

Née le [date]

Résidant au [adresse]

D'UNE PART

ET D'AUTRE PART

ACQUÉREUR(S)

Monsieur [nom] [Prénom]

Né le [date]

Et Madame [nom] [Prénom]

Née le [date]

Résidant au [adresse]

Il a été fait et convenu ce qui suit :

ENGAGEMENT

Le vendeur s'engage à vendre à l'acquéreur l'immeuble désigné ci-après. L'acquéreur accepte et s'engage à en faire l'acquisition au prix qui a été convenu, sous réserve des conditions suspensives énumérées.

DÉSIGNATION DES BIENS

L'objet de la vente est le bien suivant : [ appartement, maison individuelle, maison en lotissement, terrain constructible... ]

Situé à l'adresse suivante : [adresse complète]

Avec les caractéristiques suivantes : [ détailler le nombre et l'usage des pièces ]

D'une superficie Loi Carrez de [surface] m²

Et des annexes suivantes [mentionner la présence de jardin, garage, box, cave, piscine, etc...]

Si le bien est en copropriété ou lotissement :

- Numéro du ou des lots : [en chiffre]

- Nombre de millièmes : [en chiffre]

- Références cadastrales : [en chiffre]

L'acquéreur déclare avoir une connaissance complète des biens faisant objet de la promesse de vente pour les avoir visités (bon de visite) et mesurés, et dispense de ce fait le vendeur d'une plus ample détails.

ORIGINE DES BIENS

Sur l'origine des biens, le vendeur déclare qu'il est le seul propriétaire desdits biens et droits immobiliers pour les avoir acquis de [ancien propriétaire] par acte notarié établi le [date] par Me [nom du notaire] notaire domicilié à [adresse]. Par ailleurs, le vendeur s'engage à fournir à première demande du rédacteur de l'acte notarié tous titres de propriétés et pièces nécessaires à la vente.

CHARGES DE L'IMMEUBLE

Servitudes et urbanisme : Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens objets du présent compromis de vente ne sont à sa connaissance grevés d'aucune servitude spéciale ou résultant de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur sur l'urbanisme.

Hypothèques et privilèges : Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens objet de la présente promesse sont libres de tout privilège ou hypothèque.

Situation locative : Le vendeur déclare que les biens à vendre est le jour de la signature de l'acte : [vide ou loué]

DROIT DE RÉTRACTATION

En vertu de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel dispose d'un droit de rétractation porté à 10 jours par la loi 2015-990 du 6 août 2015 dite "Loi Macron". Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte. La rétractation, pour être valable, doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si l'acquéreur exerce son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, l'acquéreur récupérera le dépôt de garantie sans pénalités ou retenues. S'il n'exerce pas son droit de rétractation, le dépôt de garantie sera considéré comme un acompte sur le prix de vente.

CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA VENTE

La vente sera réalisée sous les conditions suivantes, que le bénéficiaire s'oblige à exécuter :

  • Prendre les biens vendus en l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans garantie d'aucune sorte de la part du vendeur concernant les vices de toute nature pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf ceux dont il aurait notoirement connaissance.
  • prendre les biens vendus sans garantie de contenance, toute différence en plus ou en moins, s'il en existe, excédât-elle le vingtième, devant faire le profit ou la perte du bénéficiaire.
  • souffrir les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les biens vendus, profiter de celles actives s'il en existe.
  • s'acquitter, à compter du jour de l'entrée en jouissance, toutes charges, taxes et impôts, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l'année civile de l'entrée en jouissance.
  • faire son affaire de la continuité ou résiliation de toute police d'assurance intéressant les biens loués.
  • payer les frais, droits et honoraires résultant des présentes et de ses suites.
  • payer les travaux de la copropriété à partir de ce jour, le vendeur s'engageant, pour sa part, à payer ceux avant ce jour.

À compter de la signature de l'acte authentique, l'acquéreur aura la propriété de l'immeuble. Il en aura la pleine jouissance à la date du : [date]

CONDITIONS SUSPENSIVES ET PARTICULIÈRES

Conditions suspensives

La présente promesse de vente est consentie et acceptée sous les conditions suspensives suivantes :

  • Capacité, pouvoir : que le vendeur justifie d'un droit de propriété régulier et dispose de la capacité et des pouvoirs nécessaires à la signature de l'acte authentique
  • Urbanisme : qu'un certificat d'urbanisme concernant les biens objet de la présente promesse soit obtenu et qu'il ne révèle aucune charge ou servitude, autre que celles décrites ci-dessus
  • Droit de préemption : que l'exercice d'aucun droit de préemption ne fasse obstacle à la réalisation de la vente

Condition suspensive particulière (cas par cas) :

Condition suspensive relative au financement

La présente promesse de vente est consentie et acceptée sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne, d'ici le [date] au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition.

[Cas où l'acquéreur ne recourt pas à un emprunt bancaire]

L'acquéreur déclare que la somme qu'il doit financer s'établit comme suit :

  • Prix de vente : [ € ]
  • Frais de notaire : [ € ]
  • Autres frais : [ € ]
  • Total : [ € ]

qu'elle sera financée de la manière suivante :

  • Apports personnels et assimilés : [ € ]
  • Montant initial des emprunts : [ € ]
  • Montant à financer : [ € ]
  • Montant maximum de remboursement mensuel [ € ]
  • Taux d'emprunt : [ % ]

Durée minimale du prêt : [en chiffre] années. Le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de financement auprès d'une banque ou d'un courtier en prêt immobilier dans les dix jours suivant la signature de la promesse de vente. La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès lors que l'acquéreur aura reçu une ou plusieurs offres de prêts couvrant le montant global d'emprunts nécessaire au financement de son acquisition et correspondant à ses possibilités de remboursement telles qu'indiquées ci-dessus.

Elle sera également considérée comme réalisée, conformément à l'article 1178 du Code civil, dans le cas où l'acquéreur aurait fait obstacle à sa réalisation en raison notamment de l'absence de dépôt, du dépôt tardif ou du dépôt incomplet des dossiers de demandes d'emprunt. L'obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par l'acquéreur par lettre recommandée un mois au moins avant l'expiration du délai de validité de la présente promesse de vente.

[Cas où l'acquéreur ne souhaite pas faire un prêt immobilier]

Renonciation à la condition suspensive relative au financement

L'acquéreur déclare financer son acquisition sans recourir à l'emprunt et renonce en conséquence à la condition suspensive relative au financement. Conformément à l'article 18 de la loi du 13 juillet 1979, l'acquéreur confirme cette renonciation en recopiant de sa main la déclaration suivante :

“Je, soussigné(e) [nom Prénom], acquéreur de la présente promesse de vente, déclare effectuer cette acquisition sans aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si, néanmoins, je souhaitais solliciter un prêt, je ne pourrais plus me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par la loi du 13 juillet 1979.

Effets des conditions suspensives

En cas de non-réalisation d'une seule des conditions suspensives, la présente promesse de vente sera considéré comme nul. Chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté, et le vendeur reprendrait la libre disposition de l'immeuble désigné. Le dépôt de garantie sera restitué à l'acquéreur sans formalité, intérêt ou pénalité, à moins que l'acquéreur ne décide de renoncer aux conditions destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause au transfert de propriété. Si la condition suspensive se réalise, la vente sera régularisée en l'étude de Me [  ] dans le délai de [x jours] à compter de la réalisation de ladite condition.

PROPRIÉTÉ ET JOUISSANCE

L'acquéreur deviendra propriétaire des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique de vente prévue et il en prendra la jouissance à compter du même jour.

PRIX DE L'IMMEUBLE

La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix de [ € ]. Le prix est payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. Il est formellement convenu et accepté qu'à défaut du versement du prix de vente entre les mains du notaire rédacteur de l'acte authentique la vente sera considérée comme nulle, le transfert de propriété ne pourra s'effectuer et le dépôt de garantie sera considéré comme acquis au vendeur.

DÉPÔT DE GARANTIES

Pour entériner le présent compromis de vente, l'acquéreur a déposé la somme de [ € ] entre les mains de Me [Nom Prénom], désigné comme séquestre amiable. Dans le cas où la condition suspensive se réaliserait, cette somme constituera un acompte sur le prix de vente. Dans le cas où les conditions suspensives ne se réaliserait pas, cette somme sera restituée intégralement à l'acquéreur, sans indemnité à quelque titre que ce soit.

RÉALISATION DE LA VENTE

Dans le cas où toutes les conditions suspensives venaient à se réaliser, la vente sera régularisée dans un délai de [x jours] à compter de la réalisation desdites conditions, par acte notarié de Me [Nom Prénom]. Si l'une des parties refusait de signer l'acte authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date-butoir prévue par le précédent acte, elle pourra y être contrainte par les recours légaux, en supportant tous les frais de poursuite. De plus, elle devra payer la somme de [ € ] à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.

SIGNATURE

Fait à : [Lieux]

Le : [Date]

Nombre l'exemplaire : [  ]

Le vendeur : signature

L'acquéreur : Signature

Annexe de la promesse de vente :

Dossier de diagnostic technique :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • le constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
  • État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
  • État relatif à la présence de termites
  • État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
  • État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
  • État de l'installation d'assainissement non collectif pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées
  • État des servitudes "risques" et d'information sur les sols lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté

[Uniquement pour les bien en copropriété]

Documents relatifs à la copropriété

  • Règlement de copropriété
  • État descriptif de l'indivision
  • Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
  • Carnet d'entretien de l'immeuble
  • Diagnostic technique global de l'immeuble
  • Prêt état daté
  • Georisques
  • Montant des charges de copropriété
  • Sommes à verser en tant que futur propriétaire

Avantage de signer une promesse de vente chez le notaire

La promesse de vente contraint le vendeur et elle le fait également pour l'acheteur. Celui-ci a la possibilité de lever l'option d'achat ou non et il est obligé de verser une indemnité d'immobilisation pendant la signature. L'indemnité d'immobilisation peut atteindre 10 % du prix de vente du bien immobilier. Si la vente se réalise, l'indemnité d'immobilisation est déduite du prix de vente lors de la signature de l'acte.

À l'inverse, si l'acheteur ne souhaite pas lever l'option d'achat, le vendeur est autorisé à conserver l'indemnité d'immobilisation. L'indemnité d'immobilisation offre donc des garanties au vendeur. Cela dit, de manière générale, les propriétaires auront tendance à privilégier le compromis de vente pour engager l'acheteur sur un même niveau.

Les conditions suspensives de la promesse de vente

Les conditions suspensives ou clauses suspensives de vente ont pour rôle d'annuler la validité de la promesse de vente. En cas de non-réalisation d'une clause suspensive, alors la vente est annulée et l'indemnité d'immobilisation est restituée à l'acquéreur.

Les clauses les plus utilisées sont les suivantes :

  • L'obtention de prêt immobilier : cela permet à l'acheteur de trouver son financement pour acquérir le bien immobilier. Cette clause est obligatoirement intégrée dans la proposition.
  • Apparition de servitude : les servitudes sont des droits d'utiliser un terrain donnés à un autre voisin. L'apparition d'une servitude peut engendrer l'annulation d'une vente immobilière. Pour vérifier l'absence d'une servitude, il faudra demander un certificat d'urbanisme.
  • Droit de préemption : le notaire doit communiquer à la commune la signature de la déclaration de vente. La commune aura deux mois pour répondre à son droit de préemption. L'absence de réponse vaut la purge de cette préemption, signifiant que la commune n'est pas intéressée par son option d'achat prioritaire.

Les commissions d'agence immobilière à la signature de la promesse de vente

Les commissions liées à la vente d'un appartement sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Des commissions qui vous semblent disproportionnées par rapport au prix de l'appartement lors de la signature de la promesse : « demandez à l'agent immobilier de faire un effort ». Heureusement, des innovations permettent maintenant de travailler avec une agence immobilière en ligne à commission fixe. L'agence immobilière en ligne vous propose une commission fixe Et ceci, quelle que soit la nature du bien à vendre (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec l'agence immobilière OprixFixe.

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