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La loi Carrez

 

Pour tout savoir sur la loi Carrez, lisez notre guide. Vous trouverez toutes les informations utiles à savoir sur ce sujet.

Qu’est-ce que la loi Carrez ? Pourquoi mesurer la superficie loi Carrez ? Quand effectuer la mesure loi Carrez de son bien immobilier ?

 

Tout savoir sur la loi Carrez

La loi Carrez comprend le calcul de superficie des propriétés qui sont en copropriété avant la vente. En effet, en cas de vente, le propriétaire est dans l’obligation de calculer la superficie loi Carrez du logement. La superficie loi Carrez donnera la surface privative habitable. Elle permet de protéger avant tout les acquéreurs des lots de copropriétés qui sont vendus lors d’une offre d’achat.

Il existe de nombreuses méthodes de mesure de la superficie d’un appartement, chacune ayant une application légale précise : SHON, SHOB, loi Boutin, surface utile, surface pondérée… Chacune prend en compte ou exclut certains éléments cela peut être : les murs et embrasures des portes, les annexes et dépendances, les jardins, ou encore les pièces en sous-sols.

La loi Carrez n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété permet de donner un métrage très précis, mesuré par un diagnostiqueur-géomètre ou par le propriétaire lui-même. Votre agence immobilière en ligne à commission fixe vous dit tout sur la loi Carrez. Comment réaliser les mesures ? Quand réaliser le diagnostic Carrez ? Découvrez tout sur la loi Carrez.

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Le saviez-vous ?
La loi Carrez est la seul loi avec la loi Boutin qui permet de au législateur de déterminer la surface précise d’un appartement pour la louer ou pour la vendre (hors achat en VEFA).
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Pourquoi mesurer la superficie loi Carrez ?

La superficie loi Carrez sert à calculer la superficie privative habitable du logement. La superficie loi Carrez est utile pour les logements en copropriété. Différentes méthodes existent pour assurer la mesure superficie Carrez : SHON, SHOB, loi “Boutin”, surface utile, surface pondérée. Chacune de ces méthodes prend ou ne prend pas en compte les jardins, les dépendances, les annexes, les murs et embrasures des portes etc.

Pour éviter les interprétations, un encadrement pour la mesure superficie Carrez a été fait par le biais d’une loi Carrez en 1996. Elle oblige les propriétaires à utiliser une méthode spécifique pour mesurer la superficie privative d’un logement.

Le résultat de la mesure est reporté dans un certificat qui sera annexé dans l’avant-contrat (compromis de vente, promesse de vente) et dans l’acte de vente. Les données de la superficie loi Carrez sont également reportées dans les documents officiels cités précédemment.

Quand effectuer la mesure loi Carrez de son bien ? 

La loi Carrez s’applique pour toutes les transactions immobilières pour des logements en copropriété (en résidence, logement commercial ou d’activité). A partir du moment où un logement, une maison (en lotissement par exemple) ou un appartement est en copropriété, il est concerné. A l’inverse, un propriétaire de maison individuelle n’a pas d’obligation d’effectuer la mesure superficie Carrez.

Autre cas, les logements VEFA (vente en l’état de futur achèvement), biens vendus sur plan, ne sont pas soumis non plus à la loi Carrez. En effet, les VEFA ont leur propre législation dans laquelle les promoteurs doivent déclarer une superficie réglementée.

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Bon à savoir 
La loi Boutin contrairement à la loi est applicable pour les résidence à usage de location non meublée et non saisonnière à usage principale.
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Comment effectuer la mesure loi Carrez ?

La superficie loi Carrez prend toutes les surfaces propres à l’habitation dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80.

Un géomètre diagnostiqueur pourra assurer les mesures en superficie Carrez, mais le propriétaire peut également les réaliser par lui-même dans le cadre de sa vente immobilière.

Les points à prendre en compte pour la mesure en superficie loi française Carrez :

Les gros oeuvres, murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, portes et fenêtres sont exclus.

Les points à ne pas prendre en compte pour la mesure en superficie loi Carrez :

  • Lot de copropriété de moins de 8m2 (sauf si cumul de plusieurs lots de 8m2) ;
  • Pièce non privative ou impropre à l’habitation (greniers non aménageables, boxes, places de parking, garages, caves, jardins) ;
  • Balcons ou terrasses ouvertes.

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Bon à savoir !

La loi Carrez est proche de la loi “Boutin”. Cette dernière est cependant plus restrictive. Elle exclut les remises, les vérandas ou autres volumes vitrés qui sont acceptés en loi française Carrez. 

Qui peut effectuer la mesure en superficie Carrez ?

La réalisation par un professionnel de la mesure en superficie Carrez n’est pas obligatoire. Ceci dit, elle est très conseillée au vu de sa complexité.

Si malgré tout, le propriétaire décide de faire le diagnostic Carrez par lui même, il devra faire preuve de rigueur, de méthode et d’une lecture attentive des actes officiels.

Attention, la mesure est très complexe dans les endroits mansardés. Rappelons que seules les hauteurs de plafond à partir d’1m80 doivent être prises en compte.

Votre agent immobilier en ligne vous conseillera plutôt de vous appuyer sur un géomètre diagnostiqueur pour obtenir une mesure en superficie Carrez précise. Le professionnel engage sa responsabilité civile, ce qui couvrira le propriétaire en cas de litige. La loi permet une marge d’erreur de calcul de 5%. Au-delà, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur et demander un recours en justice pour obtenir une indemnisation (si l’erreur est en sa défaveur).

A condition que des travaux ne modifient pas la superficie du logement, le diagnostic Carrez a une durée de validité illimitée.

En synthèse, faire appel à un diagnostiqueur géomètre permettra au propriétaire d’avoir un métrage loi Carrez précis. Le professionnel, en plus de réaliser les mesures, étudiera les actes de propriété et le règlement de copropriété. L’attestation de superficie privative loi Carrez sera délivrée par le diagnostiqueur-géomètre et sera valide pour une durée illimitée.

Vos questions / Nos réponses

Que faire en cas de litige suite au mesurage loi Carrez ?

Un oubli de l’indication sur la superficie loi Carrez sur l’acte de vente peut entraîner l’annulation de la vente par l’acquéreur. Ce dernier pourra intenter une action en nullité de l’acte de vente, pendant 1 mois à compter de sa signature. Cet oubli est rare, car le notaire, expert en loi immobilière, a pour rôle de vérifier l’acte authentique de vente.

Un litige plus fréquent concerne un éventuel écart sur le métrage mesuré et celui reporté sur le document officiel. La loi tolère une marge d’erreur de 5% au détriment de l’acquéreur. Si cette marge d’erreur est dépassée, l’acquéreur peut demander une révision du prix de vente. Le prix de vente net vendeur du bien immobilier est revu à la baisse en déduisant le métrage loi Carrez comptabilisé en trop. L’acquéreur a un an après la signature de l’acte de vente pour constater une erreur sur la mesure loi Carrez.

Une marge d’erreur de plus de 5% peut engendrer un coût représentant plusieurs milliers d’euros. En cas de doute pour l’acquéreur, faire appel à un diagnostiqueur-géomètre est le moyen le plus sûr de s’assurer qu’il n’y a pas d’erreur sur le métrage loi Carrez reporté sur l’acte de vente.

En cas d’erreur du métrage loi Carrez, le vendeur ne peut pas faire réviser le prix à la hausse.

Quand réaliser un diagnostic de superficie lors d’une vente immobilière ?

L’attestation de surface en métrage loi Carrez a une durée illimitée. Il ne sera donc pas préjudiciable de le réaliser le plus tôt possible. Cependant, si vous avez des travaux à réaliser, susceptibles de modifier la superficie habitable, attendez de les effectuer avant de procéder au diagnostic loi Carrez. De quel type de travaux parlons nous ? Agrandissement, pose d’un escalier, abattement d’une cloison, porte coulissante, modification de gros oeuvre etc.

Pour les acquéreurs, sachez que l’attestation loi Carrez porte le nom du propriétaire à l’initiative du diagnostic loi Carrez. Un acquéreur ayant récupéré l’attestation par l’ancien propriétaire ne pourra se retourner contre le diagnostiqueur-géomètre en cas de litige, le nom du propriétaire n’étant plus conforme.

Quelle est l’appréciation de la loi Carrez chez le notaire ?

La puissance de la loi réside dans sa lisibilité, sa précision et la sévérité de les sanctions qui en découlent. Le dispositif loi Carrez comporte une seule zone d’ombre, lorsqu’une superficie inférieure est révélée entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte de vente authentique. En effet  ce cas non isolé se présente lorsque, pour préparer de futurs travaux, il y a l’intervention d’un tiers (architecte) qui fait des mesurages pour redessiner l’appartement.

Dans le cas ou le tiers détecte un problème entre les mesures données et les mesures prises alors la situation peut devenir compliquée. L’acquéreur peut décider de continuer la transaction avec la signature de la promesse d’achat en l’état, c’est-à-dire avec un mesurage qui sont fausses et dans ce cas la pourra demandé après la vente une indemnisation compensatrice pour tromperie. Mais, elle à la possibilité de faire modifier les termes de l’acte de vente après une négociation avec le vendeur. Un notaire peut être amené à une annulation si aucune des parties ne consent un effort pour que la transaction se réalise. 

Quels sont les textes de loi relatif à la loi Carrez ?

Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

Décret n°97-532 du 29 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété 

« La loi Carrez n’est pas obligatoire lors d’une vente de maison individuelle, cependant, je vous conseille de réaliser les mesures avant la vente pour rassurer un acheteur. » – Aymeric Faillenot, Co-fondateur de l’agence à commission fixe, Oprixfixe.

Les diagnostics immobiliers en travaillant avec une agence immobilière

Avec une agence immobilière classique

Les commissions d’un agent immobilier sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Il vous revient de déterminer si l’agence immobilière propose le juste prix pour sa prestation. Généralement, une agence immobilière de quartier vous propose de réaliser vos diagnostics à votre place. Attention, l’agent immobilier ne peut pas se substituer à votre droit de regard sur le diagnostiqueur qui va réaliser vos diagnostics. En effet, ce dernier, ne peut pas être juge et partie et de ce fait cette pratique n’est pas raisonnable !

Avec l’agence immobilière en ligne

Travailler avec l’agence immobilière en ligne assure une transparence de l’estimation, en passant par le conseil pour la réalisation des diagnostics.

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