Un propriétaire bailleur peut donner congé (son préavis) au locataire pour vendre le logement, ou pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire).

Donner congé à son locataire pour mettre fin à la location ne s'improvise pas. Un formalisme doit être respecté pour récupérer son bien pour le vendre. Découvrez dans ce guide un modèle type de demande de congé pour vendre. Quand donner congé à son locataire ? Quelles sont les conditions à respecter pour donner congé ? Quels sont les effets du congé pour le locataire ?

Modèle de lettre de congé pour vendre

Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) au locataire

Le choix de congédier un locataire pour vendre est soumis à la loi ALUR du 24 mars 2014 et aussi à la loi Macron du 6 août 2015.

Il y a deux cas de figure lorsque l'on souhaite vendre un logement occupé. Le bien immobilier est soit couvert par un bail d'habitation meublée, soit par un bail d'habitation non meublée.

Dans les deux situations, il est possible de congédier un locataire. Attention, la procédure est encadrée et réglementée. En effet, il faut considérer que le logement qui est loué est la résidence principale de l'occupant. De ce fait, les autorités ont cherché un moyen d'éviter que ce dernier se retrouve à la rue. Néanmoins, un propriétaire doit garder la jouissance de son bien et doit pouvoir conserver le droit d'en disposer. C'est notamment le cas lorsqu'il souhaite le vendre.

Quand utiliser le droit de congé pour vendre ?

Lorsqu'un bailleur souhaite vendre un bien loué, plusieurs solutions s'offrent à lui :

Dans ce cas de figure, l'acquéreur du bien deviendra le nouveau propriétaire et par la même occasion le nouveau bailleur du bien immobilier.

Les modalités de location resteront alors inchangées et il n'y aura aucun impact pour le locataire en place. Le bail continuera donc sans interruption et le nouvel acquéreur ne pourra pas lui donner congé dans le cadre de son achat.

Vendre le bien et donner congé au locataire

Nous avons vu qu'il était possible de donner congé à son locataire lors d'une vente immobilière.

Premier cas : la non-possibilité de demander congé au locataire

Si vous souhaitez vendre votre appartement et demander congé à un locataire, ce dernier est tout à fait à même de refuser votre demande. Dans ce cas, il utilisera son droit de préemption. Il s'agit d'un droit de priorité pour racheter le logement qu'il loue.

Par conséquent, lorsque vous souhaitez demander congé à un locataire dans le cadre d'une vente immobilière, il faut impérativement joindre à la demande de congé une offre de vente au locataire. Le non-respect de cette procédure peut être un motif d'annulation de vente ou encore de dommages et intérêts envers le locataire.

Deuxième cas : vente entre famille ou droit de préemption

Des cas spécifiques permettent de ne pas avoir à donner une offre de vente aux locataires en place dans le logement : dans le cas où la vente intervient entre proches (famille directe) ou encore si la commune utilise son droit de préemption sur le bien immobilier pour le récupérer.

Troisième cas : interdiction de donner congé à certains locataires pour vendre !

Veuillez vérifier que le locataire n'est pas considéré comme vulnérable, c'est-à-dire que le locataire du logement, en raison de son âge ou de ses ressources, peut ne pas être congédié dans le cadre d'une vente immobilière.

En effet, certains locataires sont protégés par la loi. Les personnes de plus de 65 ans ou les personnes dont les minimums sociaux sont insuffisants au regard de la loi selon certains plafonds sont particulièrement protégées et leurs baux sont renouvelés automatiquement. Le seul moyen de déroger à cette règle est de proposer un nouveau logement ou qu'il y ait constatation par un huissier d'un manquement à ses obligations de locataire.

Les effets du congé pour le locataire

Dès lors que l'ensemble des paramètres sont respectés pour congédier le locataire, ce dernier sera dans ce cas déchu de tout titre d'occupation du logement en question. Le propriétaire du bien a le libre-arbitre de déterminer s'il souhaite octroyer un délai supplémentaire aux locataires pour s'organiser.

Ce délai supplémentaire pourra faire l'objet d'une indemnité d'occupation. Dans le cas où le locataire congédié ne quitte pas les lieux, une procédure d'expulsion pourra être entamée.

Délai de préavis pour donner congé à un locataire

Pour donner congé à un locataire, il faut :

  • Respecter un délai de 6 mois avant l'échéance du bail pour un logement vide
  • Respecter un délai de 3 mois avant l'échéance du bail pour un logement meublé

Bon à savoir : si vous ne respectez pas ce délai, alors vous serez dans l'obligation de vendre le bien sans pouvoir donner congé au locataire ou encore de reporter la vente du logement.

L'envoi de la demande de congé ne fait pas foi comme point de départ du délai. Le délai de préavis au regard de la loi est signalé comme conforme dès lors que le locataire a reçu la lettre recommandée. Dans le cas où le locataire n'irait pas chercher la lettre recommandée, vous avez la possibilité de faire constater par un huissier une date de délivrance de la demande de congé pour vente.

Afin d'éviter ce genre de désagrément, on ne saurait que trop vous conseiller d'envoyer votre demande de congé 2 mois avant l'échéance du bail, soit au moins 8 mois avant la prise de décision de récupérer le bien.

Modèle type de lettre de congé pour vendre

Nom, Prénom

Adresse du propriétaire

Nom, Prénom

Adresse du locataire

Date

Lieux

Lettre recommandée avec accusé de réception pour Monsieur (nom du locataire)

Objet : congé pour cause de vente du logement

Propriétaire du logement situé au (adresse du logement) depuis le (date de la signature du bail), je vous informe par la présente mon intention de résilier le bail qui nous lie. Le respect d'un délai de (3 ou 6 mois) sera respecté pour que vous puissiez vous retourner.

Je joins à cette lettre une proposition de vente, dans le cas où vous auriez souhaité vous positionner sur le bien à vendre.

Je me tiens à votre disposition pour convenir d'un rendez-vous afin d'établir un état des lieux de sortie, et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Signature

Le saviez-vous ? 

La lettre de congé devra obligatoirement être envoyée à toute personne figurant sur le bail.

L'acquéreur d'un bien avec un locataire en place peut-il demander congé pour récupérer le bien ?

Acquéreur d'un bien occupé, en tant que nouveau propriétaire, vous avez la possibilité de donner congé au locataire. Attention, il faudra alors respecter un délai de 2 ans à compter de la date de signature de l'acte authentique chez le notaire pour entamer la procédure.

Propriétaire, que risquez-vous en cas de demande de congé sans raisons ?

La loi encadre la possibilité de donner congé à un locataire ; en revanche, elle encadre les demandes pour protéger les locataires. Le propriétaire qui donnerait congé à un locataire pour une raison injustifiée s'expose à une sanction sous forme de dommages et intérêts au locataire.

Je donne congé à mon locataire, quel délai pour qu'il se porte acquéreur du bien ?

Le locataire a la priorité pour l'acquisition durant 2 mois à partir de la date de réception de la demande de congé.

Je reçois une offre supérieure à celle du locataire en place, que faire ?

Un acquéreur vous fait une promesse d'achat qui est supérieure à celle reçue par le locataire en place. Vous devez en avertir impérativement le locataire dans un délai d'un mois. Si ce dernier décide de se positionner sur cette même somme, alors vous devrez obligatoirement vendre votre bien au locataire congédié.

En cas de refus ou d'absence d'acceptation d'alignement de la part du locataire au bout d'un mois, alors vous avez la liberté de vendre le logement à l'acquéreur qui avait fait une promesse de vente.

Le locataire congédié peut-il faire un recours en justice si la proposition d'achat du bien est surestimée ?

Un propriétaire qui surestime son bien immobilier pour décourager un locataire congédié de racheter le bien s'expose à des poursuites. Il sera de l'appréciation du juge de déterminer si la surestimation du prix net vendeur est avérée et le propriétaire pourra être sanctionné. Ce sera, dans ce cas de figure, au locataire congédié d'apporter la preuve que le bien est surestimé.