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Acte de vente authentique

 

Les fondamentaux de l’acte de vente authentique.

 

L’acte de vente, une définition pour se repérer :

La vente immobilière est une opération juridique requérant une multitude d’étapes formelles. L’étape ultime réside dans la contractualisation de l’acte de vente officiel après une offre d’achat puis la signature d’une promesse. Elle représente la fin du processus du contrat passé entre un acheteur et un vendeur pour toutes les formes de biens immobiliers (appartement, maison, parking, terrain nu etc.). Une officialisation de passation de jouissance d’un bien immobilier, d’un acheteur à un vendeur. Un acte de vente n’est justifiable que si un représentant de l’Etat intervient. 

 

C’est effectivement le cas du notaire qui est un officier public chargé d’établir tous les actes et contrats auxquels on souhaite accorder un caractère authentique. Cet action juridique formalise la conclusion de la vente immobilière. Il présente donc un caractère officiel dans le transfert juridique d’une propriété. L’acte de vente ne doit pas être confondu avec les avant-contrats comme cela peut être le cas pour le compromis de vente ou encore la promesse de vente. L’exécution  de vente définitif est souvent précédé d’un avant-contrat appelé compromis ou promesse de vente, conclu, le plus généralement, trois mois plus tôt. 

L’ESSENTIEL DE L’ACTE DE VENTE

SOMMAIRE

Qu’est-ce que l’acte de vente dans une transaction immobilière ?

L’acte authentique intervient après l’accord sur la vente d’une propriété entre le propriétaire et l’acheteur. Lors de l’avant contrat (promesse de vente ou compromis de vente) et l’acte de vente. Ces derniers peuvent être signés devant le notaire ou sous seing privé concernant le contrat d’avant-vente. L’objet de cet article est de vous décrire tout ce qu’il faut savoir sur ce document juridique, qu’est l’acte authentiqueL’exécution de vente immobilière représente la dernière étape de votre vente immobilière. Signé chez votre notaire, il transfère les droits de propriété immobilière du vendeur à l’acheteur. Ainsi, c’est le moment de régler les honoraires à votre notaire.

Par ailleurs, la contractualisation du document définitif  scelle définitivement la vente d’un bien. Dès lors que la signature a eu lieu chez le notaire, l’acheteur paie le prix net vendeur (parfois les frais d’agence immobilière, dans le cas d’un accompagnement à l’achat) et en échange, le propriétaire du bien lui remet les clés du logement. 

 

Délai

Le délai entre la promesse de vente et la signature de l’acte est généralement de trois mois. Cependant, ce laps de temps peut très bien être plus long ou plus court. Le facteur temps est largement attribuable au fait de réaliser son financement avec un emprunt immobilier auprès d’un organisme bancaire ou encore d’un courtier. Le fait de ne pas faire d’emprunt immobilier permet de diviser le temps d’attente par deux lors d’une vente immobilière.

L’acte authentique se caractérise par un document qui a été rédigé et reçu par un officier public, un notaire. Cet engagement peut également s’appeler “acte notarié”. Le notaire appose son sceau sur l’acte authentique qui aura une valeur probante. Sa valeur légale prévaut sur tout autres documents. Il a aussi une force exécutoire, où cela peut entraîner l’exécution forcée du contrat dans certains cas.

On retrouve les actes notariés lors de transaction immobilière, la réalisation d’un testament, la donation ou la réalisation d’un contrat de mariage.

L’obtention du titre authentique peut être signé sous format papier ou sous format électronique.

Dans le cadre de ce dernier, l’acte authentique électronique est signé devant le notaire par le biais d’une tablette numérique. La valeur de la signature électronique est la même qu’une manuscrite. Cela grâce à une authentification du notaire, par le biais d’une clé Réal, qui renferme ses certificats. L’acte authentique sera donc sur format électronique, et reçu par les parties (acheteur et vendeur) sur format numérique et papier.

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Autre cas de figure : 

Le propriétaire en place ou encore l’acquéreur peuvent demander, lors de la réalisation  du modèle de compromis de vente, de décaler la signature de l’acte authentique à un délai précis qui peut s’expliquer, par exemple, par la vente d’un bien avant l’acquisition d’un autre.
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L’acte de vente doit toujours se faire en présence d’un notaire ?

 

Le notaire est le garant ultime de votre vente immobilière. Il vous fournit un acte authentique de propriété, appelé également acte solennel de propriété. Pour résumer, le notaire a pour mission de garantir la véracité de la vente immobilière durant l’intégralité de la procédure.

En effet, toutes les transactions immobilières en France sont concernées par ce passage devant un notaire. C’est le cas dès lors que vous achetez un terrain nu, un terrain à bâtir, un parking, un local commercial, un logement ancien, un logement neuf ou encore un local de stockage.

L’acte sous seing privé

 

L‘Ordonnance n°2016-131 a changé véritablement le contrat sous seing privé en le rebaptisant en acte sous signature privée. C’est bien celui-là même qui constitue notamment un acte entre particulier. Grâce à cette nouvelle dénomination, la notion devient plus abordable pour les justiciables que nous sommes. Il précise que ce type d’acte fait foi entre ceux qui l’ont souscrit ainsi qu’à l’égard de leurs héritiers et ayants droit. Il a donc une valeur probante reconnue juridiquement. Le contrat sous seing privé n’est donc pas un document authentique puisque nous n’avons pas recours au notaire au moment de l’officialisation de l’avant contrat.

A savoir qu’un avant-contrat ayant une durée de validité supérieure à 18 mois, devra obligatoirement être signé par un officier d’état.

Mais qui peut choisir le notaire ?

 

Que ce soit l’acheteur ou le vendeur, les deux parties doivent décider ensemble du choix du notaire. D’ordinaire, c’est l’acquéreur qui propose son notaire pour la transaction immobilière. Dans le cas d’un désaccord entre les parties, il est possible que chacune fasse appel à plusieurs offices différent. C’est-à-dire qu’à la contractualisation du compromis de vente mais également l’acte de vente, il y aura deux notaires. Donc, ceux-ci se partageront les divers gains issus de la vente immobilière. Plus précisément, les offices s’accordent en fonction de la quantité de travail fourni par chacun pour vous accompagner jusqu’au transfert de propriété.

Quand signer l’acte de vente ?

La signature de l’acte de vente fait suite à l’engagement d’une offre d’achat par les deux parties. De manière générale, la validité se fait entre un et jusqu’à trois mois. En effet, c’est une obligation du potentiel acquéreur de s’engager sur une durée maximum pour la signature du compromis de vente. Dans les faits, certains vendeurs sont prêts à accorder un délai supérieur. Rappelons que si la vente ne se conclut pas à la date désignée entre les parties, il peut y avoir des pénalités. Effectivement, bien souvent une pénalité de 10% de la valeur vénale du bien est imputée à l’acheteur potentiel. Cela est une condition de la vente et il faut bien se renseigner lors de l’élaboration de ce chapitre.

L’acte de vente immobilière précisera en amont du dossier l’identité du vendeur et de l’acheteur.

Si un achat est fait par des associés sous la forme soit d’une SCI, soit d’une indivision ou d’une autre structure légale immobilière, alors, l’ensemble des acheteurs devront se présenter devant le notaire lors de la vente du bien immobilier. Toutefois, Il leur est possible de faire une délégation de pouvoir pour l’officialisation de l’acte à distance (voir avec son notaire). Dans le premier cas, cette formalité vous coûtera environ 500 € supplémentaire. Dans le second cas, les offices notariés sont peu friands de l’utilisation de signatures numériques à distance, pourtant c’est légal !

Description physique du bien immobilier :

L’acte de vente immobilier comprend à la fois l’adresse du bien immobilier, mais aussi l’intégralité des équipements qui le composent. Voire des éléments dits “annexes” correspondant par exemple à un parking, une véranda, une cabane. Pareillement, on retrouvera dans l’acte l’intégralité des modifications qui ont pu être réalisées sur la structure du bien depuis sa création.

Une cession de vente sur lequel figure le prix d’achat net vendeur

Une vente immobilière doit obligatoirement contenir un prix de vente net vendeur. Attention ! Le prix de vente immobilière annoncé doit correspondre à la valeur de marché du bien immobilier en vente.

Quels sont les éléments non obligatoires ? 

Le contrat de vente conclu ne doit pas forcément mentionner certaines informations sur la situation de l’acheteur comme les aides susceptibles de l’aider à concrétiser son projet d’achat immobilier. Cependant, en n’y mettant pas ces informations, il y a un risque pour l’acheteur de ne pas obtenir le prêt souhaité auprès des organismes prêteurs.

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Une signature, mais pas si vite !

Si le notaire rédige la convention de vente, il peut s’avérer utile de le comparer avec un autre modèle . Un formulaire PDF à imprimer comme celui proposé par l’agence en ligne permettra de s’assurer que l’acte comporte bien toutes les informations nécessaires. 
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Montant des honoraires du notaire

Lors de la décision de vente officiel, qu’il soit dématérialisée ou manuscrit, l’office réclamera à l’acheteur du bien les honoraires liés à la fois aux droits d’enregistrement mais également aux droits de mutations fiscaux. Les émolument sont payables le jour de la remise des clés du vendeur à l’acheteur. Ils ne sont pas à confondre avec le dépôt de garantie pour l’acheteur lors de la réalisation de la promesse de vente. 

Les frais d’acquisition, couramment appelés « frais de notaire », sont composés de plusieurs postes de charges notamment les émoluments du notaire qui s’ajoutent au prix d’achat du bien immobilier. Exemple pour un logement ancien : ces frais sont d’environ 8% de la valeur vénale du bien.

Décomposition des frais de notaire :

  • Emoluments proportionnels du notaire ;
  • Emoluments de formalités (en moyenne 850 € TTC) ;
  • Frais divers (en moyenne 380 €) ;
  • Droits de mutation (au taux de 5,83% du prix de vente dans presque tous les départements) ;
  • Contribution de sécurité immobilière (au taux de 0,10% du prix de vente).

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Que faire si l’on perd son attestation de propriété ? 

Rapprochez-vous du service de la publicité foncière pour en demander un autre exemplaire (extrait). Ce service auprès du SPF vous sera facturé 12 €  si vous vous déplacez et 14 € pour un envoi par la poste. Il est possible de demander autant d’éditions de l’attestation de propriété que l’on souhaite aupres du SPF. 

Remplir le formulaire Cerfa 1273-03  pour les acquisitions avant le 1er janvier 1956 ou le Cerfa 11187-03 pour les acquisitions après cette date sur le site du service public.
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Acheteur, après l’officialisation de l’acte de vente et la remise des clés, ce dernier vous remettra un acte de propriété et ce n’est que quelques mois plus tard (généralement 3 mois), que l’acte de vente sera adressé par lettre recommandée avec avis de réception. L’office quant à lui, gardera l’acte de vente original à l’étude où il a été signé. 

Est-il possible de se rétracter de l’acte ou d’annuler ?

L’acte de vente est souvent la suite logique d’une lettre intention d’achat formalisé par un avant contrat. Néanmoins, dans le cas où il n’y a pas eu de signature de promesse de vente ou, il est possible de faire une demande d’annulation pour dol ou inscription en faux par exemple. Lors d’une renonciation, l’acheteur doit faire parvenir sa demande via un courrier recommandé avec accusé de réception. 

Les honoraires du notaire sont réglées, mais il va falloir payer les frais d’agence par la même occasion…

Pour conclure, il faut prendre en considération les émoluments de négociation. Contrairement aux émolument du notaire, ils ne sont pas encadrés par la loi.

En règle générale, le calcul des honoraires de notaire sont fixés en proportion du prix de vente de votre bien. Il vous revient de déterminer si l’agence immobilière propose le juste prix pour sa prestation. De manière générale, les agents immobiliers prennent des frais de 5 à 10% de la valeur de l’appartement ou de la maison. C’est-à-dire que pour un appartement à 300 000 €, les frais d’agences s’élèveront en moyenne à 18 000 €.

L’agence parisienne en ligne

Bonne nouvelle ! Des innovations permettent maintenant de confier son bien à une agence immobilière en ligne à commission fixe

L’agence en ligne, propose une commission fixe. Et ceci, quelle que soit la nature du bien à vendre (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Pourquoi cette différence ? Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec une agence immobilière à frais fixes. Il n’y a pas de coût caché. Une équipe d’agents immobiliers qualifiés qui n’ont qu’un but : vendre rapidement votre appartement au meilleur prix net vendeur. Nous ne parlons pas ici d’agents immobiliers « bon marché », mais bien de professionnels passionnés par leur métier…

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