Avant d'acheter, de louer ou vendre, il est important de connaitre la surface habitable du logement.

Comment se calcule la surface habitable ? Quelle est la différence avec la surface Loi Carrez ?

Définition de la surface habitable

La surface habitable est une notion immobilière. Elle est définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. » 

La surface habitable (Loi Boutin) est donc la surface planché construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Il ne faut pas la confondre, avec la surface Loi Carrez qui s'applique pour les copropriétés. L'usage de la surface dite : " habitable " permet une base de calcul fiscale (taxe foncière et taxe d'habitation notamment) et elle est obligatoire en cas location d'un appartement ou d'une maison. Le code de la construction et de l'habitation encadre la notion de surface habitable en France. Elle signifie : "superficie totale pouvant être aménagée par l'occupant".

Dans quels cas le calcul de la surface habitable est-il obligatoire ?

Depuis 2009 et l'entrée en vigueur de la loi Boutin (loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion), la surface habitable d'un logement doit figurer dans le contrat de location des logements loués vides et comme résidences principales. Sa mention n'est pas obligatoire pour les cas de locations meublées ou saisonnières.

Surface habitable, explication en image

Comment ça fonctionne ?

La surface habitable peut être présentée à plusieurs moments. La Loi Boutin oblige à mentionner cette dernière lors de la mise en location d'un bien immobilier, sous conditions. Seuls les résidences principales en location non meublée sont concernées. Les logements meublés ou les résidences secondaires et saisonnières sont exclues.

Depuis 2017, la surface habitable doit être obligatoirement mentionnée sur les annonces de vente immobilière, qu'elles soient en ligne, sur papier ou en agence. Sur l'acte de vente, en revanche, il n'existe aucune d'obligation pour les vendeurs de la mentionner. Il est possible de ne pas faire le mesurage, mais cela n'apporte aucun avantage, voire induit un impact négatif (demande de dédommagement) en cas d'erreur de calcul.

Hauteur maximum prise en compte pour la surface habitable

Afin de déterminer la surface privative habitable, la hauteur sous plafond doit être au minimum de 1,80 m. Dans le cas inverse, la surface ne peut pas être considérée dans le calcul de la surface habitable. Attention, le fait de compter de la surface inférieure à 1,80 m est considéré comme une tromperie et peut annuler la vente.

Notion sur le volume habitable

Le volume habitable est différent de la surface habitable. Elles ont des unités de mesure différentes. Le volume habitable est en fait la surface habitable multipliée par la hauteur des pièces. On l'exprime en m³.

Notion sur surface plancher

La surface plancher comprend les vérandas et l'espace occupé par les murs intérieurs.

L'utilisation de la surface plancher doit être mesurée en cas de construction de logement neuf ou en cas d'agrandissement ou d'amélioration. La surface obtenue sert à obtenir le permis de construire. Depuis 2012, la surface plancher remplace la SHON (surface hors œuvre nette) et la SHOB (surface hors œuvre brute).

Calcul de la surface habitable

Pour mesurer la surface habitable, le propriétaire peut faire appel à un professionnel ou bien réaliser les mesures par lui-même à l'aide d'un mètre laser pour une meilleure précision de la manière suivante :

On additionne les superficies (= longueur x largeur) de chaque pièce (salon, cuisine, chambres, salle à manger, salle de bain, toilettes, couloir, combles aménagés…) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m. Toute pièce à usage quotidien, telle qu'une buanderie ou un placard, est à prendre en compte dans ce calcul.

Risque pour un particulier de calculer seul la surface habitable

Si le propriétaire décide de réaliser les mesures par lui-même, le risque d'erreur de calcul est plus élevé. La définition des zones à inclure et à exclure est assez technique. La mesure engage la responsabilité du propriétaire. Une marge d'erreur de 5 % est tolérée sur la superficie totale. Si l'erreur dépasse ce seuil, l'acheteur peut porter réclamation et percevoir une indemnité équivalente à la superficie calculée en trop.

De la même manière, s'il s'agit d'un locataire, il peut demander une baisse de loyer. Le moyen le plus sûr est de faire appel à un diagnostiqueur pour mesurer la surface habitable. Il s'agira d'un expert-géomètre qui délivrera une attestation à valeur légale.

Différence entre loi carrez et surface habitable

La surface habitable et la superficie Loi Carrez sont différentes. La Loi Carrez ne répond pas aux mêmes critères. Le tronc commun réside sur la mesure de plancher construite, incluant les combles aménagés et excluant les parties avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Pour louer ou vendre, il est recommandé de choisir la surface, carrez qui parle au plus grand nombre.

Différence

Elles ne prennent pas en compte les parties non aménageables : murs et embrasures de portes, escaliers, etc. La surface habitable ne prend pas en compte les caves et sous-sols, greniers et autres combles non aménagés, réserves, remises, terrasses, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes vitrés, à la différence de la Carrez.

La superficie Carrez comprend donc plus d'éléments dans le calcul de la superficie. Elle s'applique uniquement aux logements en copropriété. Enfin, l'autre différence se situe dans l'usage. La superficie Carrez apparaîtra dans l'acte de vente tandis que la surface habitable apparaîtra sur le bail locatif.

Quelles pièces prisent en compte dans la surface habitable ?

Afin de définir la surface habitable, toutes les surfaces de chaque niveau d'une maison ou d'un appartement sont à prendre en compte. En revanche, il faut déduire de la surface :

  • Garages
  • Caves et sous-sols
  • Grenier
  • Parties communes et dépendances externes
  • Terrasses
  • Loggias
  • Balcons
  • Combles (s'ils sont non aménagés et ne peuvent pas recevoir de pièce)
  • Espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m

Surface de plancher et surface habitable

La surface de plancher permet de connaître l'autorisation d'urbanisme requise pour son projet de travaux ou de construction. Elle correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. 

Contrairement à la surface habitable, le calcul de la surface de plancher inclut : 

  • Surface de l'ensemble des murs et cloisons intérieurs,
  • Combles aménageables, mais non aménagés,
  • Ensemble des sous-sols, qu'il s'agisse de sous-sols aménagés, de sous-sols aménageables ou de caves, même avec une hauteur sous plafond dépassant 1,80 m,
  • Vérandas couvertes et fermées, qu'elles soient chauffées ou non,
  • Pourtours de piscines couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

Quelle différence entre surface de SHON et surface habitable ?

La surface de SHON (pour Surface Hors Œuvre Nette) était une surface réglementaire de référence dans le domaine de l'urbanisme jusqu'en mars 2012. Même si elle a été remplacée par la surface de plancher évoquée plus haut, elle a encore une utilité dans certains cas, car le milieu de la construction ne l'a pas totalement abandonnée. Son calcul s'effectue à partir de celui de la surface de SHOB (pour Surface Hors Œuvre Brute). 

Les principales différences entre le calcul de SHON et le calcul de la surface habitable sont que la SHON prend en compte : 

  • Surface de plancher de hauteur inférieure ou égale à 1,80 m,
  • Épaisseur des murs extérieurs (y compris les embrasures),
  • Gaines et conduits de cheminées de hauteur inférieure ou égale à 1,80 m,
  • Surface des cloisons,
  • Combles aménageables et non aménagés d'une hauteur supérieure à 1,80 m,
  • Sous-sols aménageables, non aménagés et aménagés, d'une hauteur supérieure à 1,80 m,
  • Vérandas chauffées et non chauffées.