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Vendre un bien en SCI

Vendre un bien en SCI doit se faire soit par la cession de parts sociales des associés ou par la cession de l’immeuble. On fait le tour des questions avec nos experts immobiliers.

Quelles sont les solutions pour vendre en SCI ? Il y a-t-il une procédure pour sa vente en SCI ? Quel est le montant de la plus-value lors de la vente via une société civile immobilière ? De quelle manière le bien créer en SCI peut-il être vendu ? Est-il obligatoire de fermer la SCI pour vendre ?

Comment vendre un bien en SCI ?

 

La SCI (société civile immobilière) est une société. A ce titre, un minimum de 2 personnes (physiques ou morales) est requis pour sa création. La SCI requiert que vous établissiez des statuts qui détermineront les apports de chaque associé, le nom de votre SCI, le siège social, le capital (aucun minimum), la durée de vie de la SCI (maximum 99 ans) et les modalités de son fonctionnement. Il faut prévoir 1500€ pour publier les statuts de votre SCI. C’est la SCI qui est propriétaire du bien immobilier et non les associés. La constitution d’une SCI peut s’établir devant notaire ou alors sous seing privé.

La vente d’un appartement en SCI permet de vendre soit des parts de la SCI ou alors le bien en entier (immeuble). Ces deux choix simples à mettre en œuvre sont souples dès lors que l’on respecte une procédure bien précise. A comparaison, la vente d’un appartement ou d’une maison en indivision ne permet pas de vendre de parts.

Cette souplesse se traduit selon la rédaction des statuts par le fait que les détenteurs de parts de la SCI peuvent prétendre à la revente de leurs parts.  Attention, un associé ne peut céder ses parts que si les autres associés sont d’accord. Une clause peut être mis au contrat pour libérer les parts à un tiers sans qu’il y ait accord des autres associés.

Vendre un bien en SCI à le même type de régime qu’un bien immobilier en indivision.

De quelle manière le bien créé en SCI peut-il être vendu ?

La cession d’un bien en SCi permet d’avoir des liquidités rapidement et permet donc de préparer rapidement un nouvel investissement. Cependant pour vendre en SCI, il faut respecter une procédure. Il faut prendre certaines précautions afin de se prémunir de risque juridique et financier. Surtout, il faut anticiper les frais avant la vente d’un bien immobilier en SCI.

La société civile immobilière n’étant pas une société commerciale, elle a pour but principal de faire des investissements locatifs et d’en tirer des revenus locatifs.

Toutefois, créer une SCI donne entre autres la possibilité de vendre un bien immobilier à condition de respecter une certaine procédure. Il faut d’abord noter que la vente d’un bien immobilier en SCI est possible, même si ce bien correspond à l’intégralité du patrimoine détenu par la société. Ce sera par exemple le cas pour les SCI construction-vente. Néanmoins, pour que la vente du bien immobilier soit possible et sans aucun risque, il faut que la procédure de vente soit inscrite dans l’objet social de la société immobilière.

Procédures à suivre pour vendre en SCI

Afin de vendre un bien en SCI, il est indispensable de réaliser une assemblée générale réunissant l’ensemble des associés. Elle peut être faite lors de l’assemblé annuelle ou alors en faisant une assemblée extraordinaire en fonction de la période de mise en vente. Pour que l’assemblée générale soit réputée conforme et sans équivoque, il faut respecter un certain nombre de conditions.

Premièrement, le gérant devra s’assurer de l’envoie des convocations officielles. Deuxièmement, à l’issue de l’assemblée générale, un PV d’assemblée générale SCI est établi et signé par l’ensemble des associés ou représentant. Troisièmement, la vente d’un bien en SCI se fera obligatoirement chez un notaire pour le transfert de propriété.

Est-il obligatoire de fermer la SCI pour vendre ?

Sachez que lorsqu’il y a vente d’un bien en SCI, les associés auront le choix de dissoudre ou non la société dans un délai restreint.  En l’absence de définition légale, on considère que l’objet de la société ou « objet social » exprime le but de la société, c’est-à-dire l’ensemble des activités en vue desquelles elle a été créée. L’objet social est déterminé par sa description faite dans les statuts de la société (C. civ. art. 1835). Sous réserve de respecter certaines règles, les fondateurs sont libres de définir comme ils l’entendent le champ d’activité de l’objet social. Si donc, l’objet de la SCI créée a été réalisé ou éteint, le code civil prévoit que la société soit dissoue. (C. civ. art. 1844-7, 2°).

Par ailleurs, la vente d’un bien immobilier en SCI se fait obligatoirement devant un notaire. Évidemment, la vente du bien est assujettie au régime des plus-values. Cette dernière est calculée en effectuant la différence entre le prix à l’achat et le prix de vente du bien. Il existe toutefois certaines exonérations.

Cas d’une vente en SCI avec des locataires dans le logement

Vous vendez un bien en SCi loué ? Faites une demande de congé pour vendre au locataire en place. Le locataire aura le choix de faire une offre d’achat au prix et dans les conditions évoquées dans la demande de congé.

Quand le bien que la SCI souhaite vendre est loué, le locataire reçoit un congé pour vente. Il peut alors se positionner sur le bien pour en faire l’achat au prix et dans les conditions fixées. Si le locataire ne se positionne pas, la SCI pourra vendre le bien à n’importe quel acheteur. Toutefois, si la SCI propose des conditions de vente plus avantageuses à un autre acheteur, il est nécessaire d’en faire part aux locataire qui aura, à nouveau, la possibilité de faire une nouvelle offre d’achat immobilière.

Dès lors que le compromis de vente est signé à l’office, l’acheteur aura un délai de rétractation légale de dix jours ouvrés. Durant ce temps l’acheteur d’un bien en SCI pourra se rétracter du compromis, en référence à l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation. L’acheteur professionnel n’aura quant à lui pas ce délai de rétractation.

Vendre en SCI avec ou sans notaire ?

Un notaire n’est pas obligatoire dès l’instant où la SCI vend des parts sociales. Dans ce cas de figure, ce n’est pas le bien immobilier qui est vendu, mais les parts. L’opération se concrétise simplement par la signature en acte sous seing privé d’une simple cession entre les deux parties. Il n’y a donc pas d’intervention du notaire. Les droits sont alors de 5% sur le montant de la valeur des parts.

Toutefois, si la société veut vendre entièrement un bien immobilier sans vendre les parts sociales (cas de biens multiples dans une SCI), il est obligatoire de faire établir l’acte de vente par un notaire.

Quelles sont les précautions à prendre lors d’une vente en SCI ?

Afin de vendre dans les meilleures conditions un appartement en SCI, il est recommandé de veiller à respecter plusieurs points. On recommande avant même la diffusion de l’appartement ou la maison de prendre le temps de relire les statuts de la société Civile Immobilière. Cela, afin d’éviter tout problème de formalisme. Le bien immobilier dans les statuts doit pouvoir être vendu. Il faut également s’assurer du rôle du représentant légal. Vérifier de la manière dont il doit donner son accord aux autres associés pour la transaction.

Précaution, la cour de cassation a déjà ordonnée l’annulation de la vente immobilière parce que  la raison de la SCI ne prévoyait pas directement la possibilité de vendre,  Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 20 mai 2010, 09-12.778. Dans le cas présent, refaites les statuts avant de vendre.

Pour finir, avant la mise en vente du bien immobilier, il faut s’assurer de bien être en procession des documents relatives à la SCI. C’est-à-dire les statuts, l’extrait Kbis, les PV AG…). En effet, l’acheteur est en droit de demander les pièces lors de l’acquisition du bien. En veillant à avoir l’ensemble d’entre elles avant la vente, vous évitez de devoir le faire en urgence. De plus, un gain de crédibilité sur vos intentions réelles et sérieuses de vendre.

Quel est le coût d’une vente en SCI ?

Une vente immobilière en SCI est soumise au régime des plus-values immobiliers. La plus-value sur la vente d’un bien en SCI est calculée de la manière suivante : prix d’achat et la différence avec le prix de vente. Il faut ainsi prévoir pour tous les actionnaires de s’acquitter des impôts liés à la plus-value immobilière. L’impôt est demandé à chaque actionnaire en fonction du nombre de part qu’il possède. Mais également, en fonction du régime d’imposition.  Quelle est l’imposition des SCI à l’IR (impôt sur le revenu) ? Quelle est l’imposition des SCI à l’IS.

Le saviez-vous ?

Lorsqu’un associé cède ses parts de SCI, il est également soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières. Uniquement dans le cas ou la valeur des parts a augmenté durant la période de détention.

La plus-value immobilière dans les SCI à l’IR

Lorsque la SCI vend des biens immobiliers, les associés sont imposés sur les plus-values réalisées. Il sont soumis au régime de l’impôt sur les plus-values immobilières réalisés à titre privé. L’impôt sur la plus-value immobilière se calcule en déduisant du prix de vente le prix d’acquisition majoré des frais liés à l’opération. Le reliquat est imposé au taux de 19%, avec des prélèvements sociaux supplémentaires de 17,2%, soit une imposition totale de 36,2%.

La plus-value immobilière dans les SCI à l’IS

La plus-value engendrée dans une SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values professionnelles. Elle vient s’ajouter au résultat de la SCI, et est imposée à l’impôt sur les sociétés. La plus-value ou moins-value est égale à la différence du prix de vente et de la valeur comptable nette. Notez que les amortissements sont pris en compte dans la valeur comptable nett. Ils viennent d’ailleurs augmenter la plus-value réalisée. C’est un des inconvénients de la SCI à l’IS. L’associé souhaitant céder ses parts de SCI soumise à l’IS sera quant à lui imposé selon le régime de de l’impôt sur les plus-values professionnelles.

Pour conclure, la SCI étant une société  immobilière (plus de 50% de son actif), le régime applicable à la cession des parts de la SCI soumise à l’IS est le régime de l’impôt sur les plus-values professionnelles. Le barème d’imposition est  entre 15% et 33% en fonction des bénéfices de la société.

Exonérations de plus-values possibles lors d’une vente en SCI

Il existe des exonérations dans plusieurs cas de figure. Ainsi le régime des plus-values immobilières ne s’applique pas dans les cas suivants :

  • Le bien immobilier est mis à disposition d’un des associés de la SCI, en résidence principale à titre gratuit ;
  • Si le prix est inférieur au prix d’achat ;
  • La propriété vendue appartient à la SCI depuis plus de 22 ans. Au bout de 30 ans, il n’y aura plus non plus à s’acquitter des prélèvements sociaux.

Et puis, au-delà de ces exonérations, vous pouvez faire face à des abattements sur la taxe sur les plus-values immobilières dans le cadre d’une vente d’un bien en SCI. Le premier abattement dont vous pouvez bénéficier est celui se basant sur la durée de détention :

  • Si vous vendez un bien immobilier avant 2 ans, l’abattement est de 0%. Aucun abattement n’est prévu les deux premières années ;
  • Si vous vendez après une détention entre 2 ans et 8 ans, l’abattement est de 50%. En réduisant de moitié la taxe sur les plus-values immobilières, cet abattement vous permet d’augmenter votre prix net vendeur;
  • Au-delà de 8 ans, l’abattement sur la taxe sur les plus-values immobilières en cas de vente est de 65%.

Conclusion

Selon que l’on vend des parts sociales ou le bien en entier, la taxation des plus-values peut être très différente. Concernant les droits d’enregistrement, le régime d’imposition des deux opérations est similaire. La cession des titres est taxée à hauteur de 5 % à la charge de l’acquéreur, alors que la vente de l’immeuble par la SCI  à un taux de 5,09 %.

Est-il simple de vendre un bien en SCI ?

Il n’est pas plus compliqué de vendre un bien en SCI que de vendre en indivision. Une vente immobilière commence toujours pas une juste estimation du bien immobilier. Demandez une estimation gratuite et sans engagement auprès de nos experts immobiliers.

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