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L’ESSENTIEL SUR LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES

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Définition sur les diagnostics obligatoires

Dans le cadre d’une vente immobilière, le diagnostic immobilier est une démarche selon laquelle un diagnostiqueur évalue un logement selon certains critères propres à chaque diagnostic. En France, de nombreux diagnostics existent dont certains sont obligatoires, d’où l’objet de ce guide.

Information pour l’acquéreur sur les diagnostics obligatoires

Afin de finaliser une vente immobilière, le propriétaire doit constituer un dossier de diagnostics techniques (DDT) obligatoires qui rassemble l’ensemble des certificats en cours de validité sur la propriété. Cette tâche, considérée comme chronophage par les vendeurs, n’en est pas moins cruciale. Elle permet notamment de couvrir le vendeur d’une poursuite pour vices cachés, pouvant entraîner une indemnité voire une annulation de la vente. Les diagnostics immobiliers obligatoires ont pour but d’informer le propriétaire sur l’état de fonctionnement des installations du logement, son fonctionnement ou des dangers naturels qui l’environnent. Attention, les résultats des diagnostics ont une influence sur le prix net vendeur.

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Le saviez vous ?
Les diagnostics immobiliers obligatoire sont en place depuis 1997 date de l’entrée en vigueur de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite “Loi Carrez”.
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Nombre de diagnostics obligatoires - appartement*

Nombre de diagnostics obligatoires - maison*

 Nombre de diagnostic obligatoire

On dénombre 9 diagnostics immobiliers obligatoires potentiels en cas de vente, mais ils ne le sont jamais simultanément en fonction du bien (maison, appartement, lieu, année du bien…)

Le seul diagnostic obligatoire dans les cas d’une vente est le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour les autres, ils s’appliqueront en fonction de la date du permis de construire, de l’ancienneté des installations ou encore de la situation géographique du logement.

Parmi les diagnostics qui peuvent être obligatoires pour vendre et louer, on retrouve : 

Le Diagnostic de Performance Energétique

Le DPE est obligatoire et a pour but d’évaluer l’impact environnemental causé par le logement en prenant en compte sa consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. En plus d’être obligatoire, le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé avant la mise en vente du bien immobilier (les autres diagnostics immobiliers obligatoires étant réclamés avant la signature du compromis de vente ou la promesse de vente). Les résultats figurant dans le certificat du DPE (échelle allant de A à G) doivent figurer sur l’annonce immobilière publiée (en ligne, en agence ou sur papier). C’est obligatoire depuis le 01/11/2006.

Le Diagnostic plomb

Le diagnostic plomb est obligatoire pour les biens construits avant le 1er Janvier 1949. L’intitulé du certificat est “contrat de risque d’exposition au plomb” (ou CREP). Le diagnostiqueur examine la présence de plomb dans le logement, en particulier dans les peintures anciennes. La date du permis de construire fait office de repère pour définir si le logement est éligible à ces diagnostics immobiliers obligatoires. En cas de résultat positif, le propriétaire doit réaliser des travaux pour supprimer les risques d’exposition pour les habitants. Si le résultat est négatif, la durée de validité du diagnostic plomb est illimitée. C’est obligatoire depuis le 01/08/2008.

Le Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour les biens construits avant le 1er Janvier 1997. Ce diagnostic immobilier obligatoire a pour but de s’assurer qu’il n’y a pas de présence d’amiante au sein du logement. Il s’applique aux logements construits avant 1997, date à laquelle les normes de construction prohibant l’amiante ont été mises en place. En cas de certificat négatif, celui-ci a une durée de vie illimitée. C’est obligatoire depuis le 01/09/2002.

Le Diagnostic gaz

Le diagnostic gaz est obligatoire pour tous les logements qui sont équipés d’une installation de plus de 15 ans. “L’état de l’installation intérieure de gaz” concerne les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude des salles d’eau. Un contrôle sur les appareils et les tuyauteries est fait pour vérifier que tout est en règle. La validité du certificat est de 3 ans. C’est obligatoire depuis le 01/11/2007.

Diagnostic électricité

Le diagnostic électricité est obligatoire pour tous les logements qui sont équipés d’une installation de plus de 15 ans. L’état de l’installation intérieure d’électricité est un certificat identique au diagnostic gaz. Sa validité est de 3 ans. C’est obligatoire depuis le 01/01/2009.

Diagnostic risques naturels (ESRIS)

Le diagnostic risques naturels est obligatoire selon la situation de la commune, si elle se trouve dans une zone à risque. L’état des servitudes risques et d’informations sur les sols à remplacer l’ERNMT depuis 2018. Il a la même fonction, qui est de rassembler sur une seule pièce les risques liés à la situation géographique du logement (risque inondations, séisme, cyclones, volcans, risques miniers ou technologiques, etc.). Le diagnostic risques naturels est obligatoire uniquement si la commune est considérée en zone à risques d’après un arrêté préfectoral. Ce diagnostic est réalisé par le propriétaire en remplissant un formulaire à cette adresse. La validité du diagnostic est de 6 mois. C’est obligatoire depuis le 01/06/2006.

Diagnostic termites

Le diagnostic termites est obligatoire uniquement si le logement est dans une zone exposée aux termites. La déclaration d’une zone d’exposition se fait par le biais d’un arrêté préfectoral. Le diagnostiqueur vérifiera s’il y’a une présence d’insectes dans votre logement. Le certificat est valable 6 mois. C’est obligatoire depuis le 18/12/1996.

Diagnostic assainissement

Le diagnostic assainissement est obligatoire pour les logements qui disposent d’un système de traitement des eaux usées qui n’est pas raccordé au réseau d’assainissement collectif. Le diagnostiqueur vérifiera la bonne conformité de la fosse septique ou micro station d’épuration. Sa validité est de 3 ans. C’est obligatoire depuis le 01/01/2011.

Diagnostic loi Carrez

Le diagnostic de superficie loi Carrez est obligatoire et s’applique aux logements qui sont en copropriété (lotissements ou appartements). Une fois réalisé, le diagnostic a une durée de validité illimitée à condition de ne pas avoir fait de travaux modifiant la surface habitable. C’est obligatoire depuis le 18/12/1996

Quand réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ?

 

Les diagnostics obligatoires doivent être mis à disposition du notaire et de l’acquéreur avant la signature de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente). C’est une condition essentielle pour assurer la vente. En revanche, le DPE est à réaliser avant la mise en annonce du bien immobilier.

L’agence immobilière en ligne à prix fixe conseille aux propriétaires de réaliser les diagnostics qui ont à minima une durée de validité de 6 mois dès la décision de mise en vente du bien. Les diagnostics pourront ainsi être mis à disposition des acquéreurs qui viendront visiter le bien. Cela évitera des situations où l’acquéreur change de décision concernant l’achat du logement.

Les diagnostics immobiliers obligatoires : “réalisés en amont pourront permettre au propriétaire de réaliser les travaux correctifs avant la mise en vente, qu’il s’agisse d’amiante, de présence de plomb ou de la vétusté d’une installation “.

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Bon à savoir 
Les diagnostics immobiliers obligatoire sont en place depuis 1997 avec l’entrée en vigueur de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite “Loi Carrez”.
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 Qui réalise les diagnostics obligatoires ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont à réaliser par les propriétaires. Le DDT complet doit être fourni au notaire pour la signature de l’avant-contrat de vente.

Seuls les diagnostics amiante et plomb entraînent une obligation de travaux. Les diagnostics ont plus un rôle d’information. Toutefois, ils peuvent dissuader un acquéreur de se positionner en cas de mauvais résultats. Il est préférable de corriger les défauts par le biais de travaux.

 Rassurer locataire et acheteur avec un diagnostic méconnu :

Connaissez vous le diagnostic de performance numérique (DPN) ? Un diagnostic encore facultatif qui permet d’identifier la qualité des réseaux numériques et le débit d’un logement. Rassurez vos acquéreurs loueurs sur leur couverture internet, c’est gratuit !

Combien coute les diagnostics obligatoires ? 

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont tarifés entre 100€ et 150€. Le prix varie selon la superficie du logement, la zone géographique, la distance de déplacement du diagnostiqueur et la marge qu’il souhaite réaliser.

Le prix varie également selon la spécificité du diagnostic. Par exemple le diagnostic plomb, pour lequel une minutie est nécessaire, est plus coûteux qu’un diagnostic loi Carrez, plus simple à réaliser.

Vos questions / Nos réponses sur les diagnostics nécessaire

 

Les diagnostics obligatoires ont-il un prix variable d’un diagnostiqueur à un autre ?

Le prix des diagnostics obligatoires n’est pas encadré et donc chaque professionnel fixe son prix. C’est à vous de comparer les prix des diagnostics obligatoires. Un prix trop bas ? Attention, il faut du sérieux lorsque l’on fait faire un diagnostic obligatoire !

Qui doit payer les diagnostics obligatoires, acheteur ou vendeur ?

Les diagnostics obligatoires doivent être réalisé par le vendeur en son nom. Un propriétaire ne peut pas demander de financer une partie des frais des diagnostics obligatoires. 

Puis-je conclure une vente immobilière avec un notaire sans avoir réaliser les diagnostics obligatoires ?

La réponse est non. Aucun notaire ne laissera se réaliser une transaction immobilière sans avoir l’ensemble des diagnostics obligatoires réalisés. En revanche quelque soit le résultat des diagnostics obligatoires la vente peut se réaliser ! 

Le résultat des diagnostics obligatoires peuvent-il obliger un vendeur à la réalisation de travaux ?

Des préconisations peuvent être faite mais on ne peut pas vous obliger à réaliser des travaux dans ce cadre. Rappelons que chaque propriétaire est responsable de ses installations et qu’il pourra par contre être tenu responsable en cas d’incident qui mettrait en danger des tiers.

Le diagnostic de performance énergétique a une influence importante sur la prise de décision d’un acheteur ! Je vous conseille de le réaliser en amont d’une estimation immobilière.

Aymeric Faillenot

Co-fondateur de l'agence à commission fixe, Oprixfixe

Les diagnostics obligatoires en travaillant avec une agence immobilière

Avec une agence immobilière classique

Les commissions avec un agent immobilier sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Il vous revient de déterminer si l’agence immobilière propose le juste prix pour sa prestation. Généralement, une agence immobilière de quartier vous propose de réaliser vos diagnostics obligatoires à votre place. Attention, l’agent immobilier ne peut pas se substituer à votre droit de regard sur le diagnostiqueur qui va réaliser vos diagnostics obligatoires. En effet, ce dernier, ne peut pas être juge et partie et de ce fait cette pratique n’est pas raisonnable !

Attention : une agence qui vous offre les diagnostiques obligatoires ? C’est surement que cette dernière à un partenariat avec un diagnostiqueur. Or , un diagnostiqueur doit être indépendant à l’égard des intermédiaires.

Avec l’agence immobilière en ligne à prix fixe

Travailler avec l’agence immobilière à commission fixe assure une transparence de l’estimation, en passant par le conseil pour la réalisation des diagnostics obligatoires.

L’agence immobilière à commission fixe vous propose un accompagnement personnalisé sans pour autant se substituer à certains intermédiaires lors d’une vente . Nous vous proposons plusieurs diagnostiqueurs et nous vous laissons le libre arbitre pour réaliser vos diagnostics obligatoires. 

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