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À quel moment signer le compromis de vente ?

La signature du compromis de vente devient effective dès lors que l'acheteur et le vendeur se sont entendus. Autrement dit, si l'offre d'achat (verbale ou écrite) est acceptée par le vendeur, la signature du compromis de vente permettra d'officialiser l'accord sur le prix et la chose. Elle peut de faire entre particuliers (sous seing privé) ou par l'intermédiaire d'un professionnel comme un notaire (sous forme d'acte authentique).

Quel est le délai entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente ?

Suite à la signature du compromis de vente, un délai standard de 2 à 3 mois s'écoule avant la signature de l'acte de vente. Une date butoir est fixée dans les clauses du compromis de vente. Elle permet au notaire de s'assurer de la réalisation des conditions particulières (clauses suspensives) telles que l'obtention de prêt, la purge du droit de préemption et des hypothèques, la concrétisation d'une transaction immobilière si l'acquéreur a un projet de vente, etc. Le délai jusqu'à la signature de l'acte de vente peut varier de 2 à 6 mois selon les clauses qui figurent dans le compromis de vente.

Quels sont les documents obligatoires à la signature du compromis de vente ?

1. Les clauses suspensives

Dans chaque compromis de vente ou promesse de vente figurent des clauses de conditions suspensives. Ces dernières ne sont pas obligatoires. Elles permettent de protéger l'acheteur et d'éviter les impasses en annulant le compromis de vente en cas d'imprévu.

Si les clauses ne se réalisent pas, l'avant-contrat sera annulé et le dépôt de garantie restitué à l'acquéreur ; aucune réparation ne sera due au vendeur.

Les clauses existantes sont :

  • Obtention d'un prêt immobilier
  • Réalisation d'une vente immobilière en cours sur laquelle l'acquéreur compte pour financer la transaction
  • Absence de préemption de la mairie
  • Absence de préemption du locataire qui occupe le bien
  • Purge des hypothèques
  • Absence de servitude
  • Obtention d'un permis de construire

Un compromis de vente comprend un certain nombre d'éléments négociables comme le délai de rétractation qui peut être rallongé au-delà des 10 jours incompressibles. La date butoir de la signature du compromis de vente peut être décalée ainsi que celle de la jouissance du bien par l'acheteur.

La définition de répartition des charges fait également partie des négociations. Il s'agit de diviser la taxe foncière, les charges de copropriété, l'appel de fond pour les travaux votés en assemblée générale, qui seront calculés et dus au prorata du temps d'occupation. La taxe d'habitation est dû par les occupants au 1er janvier et ce, pour l'intégralité de l'année à venir.

2. Plan de financement de l'acquéreur

Pour éviter que la clause suspensive de l'obtention de prêt soit considérée comme une possibilité de sortie de la vente par l'acheteur et pour échapper à toute mauvaise surprise, le compromis de vente doit détailler avec précision le plan de financement du futur acquéreur. Afin de s'assurer de la solidité de l'acquéreur, l'idéal est d'obtenir de la part de l'acheteur un accord de principe de financement du bien par un établissement de crédit.

Le compromis de vente devra comprendre les éléments suivants :

  • apport personnel
  • durée de remboursement
  • montant des mensualités

3. Documents d'après la loi Duflot

Depuis la loi « Duflot » de 2014, le nombre d'annexes a augmenté. Le dossier, qui atteint plusieurs centaines de pages, comprend par exemple le dossier de description technique. Les documents sont annexés au compromis de vente. Ils permettent d'informer l'acquéreur sur la situation du bien immobilier, de sa copropriété et de la zone géographique qui l'entoure. Si les annexes ne sont pas complètes, cela peut retarder le début du délai de rétractation qui est de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente.

4. Diagnostics immobiliers obligatoires

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires en cas de vente. Ils sont au nombre de 9 au maximum, mais ne le sont jamais en même temps. Tout dépend de la date du permis de construire, de l'ancienneté des installations, de la situation géographique et de la nature du bien.

Parmi les diagnostics, on retrouve le diagnostic de performance énergétique qui est obligatoires. Les diagnostics gaz, électricité, amiante, assainissement, sont également d'autres exemples de diagnostics. Ils sont à la charge du vendeur qui les fera réaliser par un professionnel certifié. Les diagnostics obligatoires doivent être valides le jour de la signature du compromis de vente. Il est recommandé de les faire réaliser dès la mise en vente du bien.

5. Les documents relatifs à la copropriété

Lorsque le bien à vendre est en copropriété, la liste des annexes s'allonge. La loi « Duflot » oblige le vendeur à informer l'acquéreur sur l'état de la copropriété et sa situation financière. Les documents à annexer au compromis de vente sont à demander au syndic qui facture la prestation (environ 300 €). Il s'agit des documents suivants :

  • Règlement de copropriété
  • État descriptif de l'indivision
  • Trois derniers PV d'assemblées générales de copropriété
  • Carnet d'entretien de l'immeuble
  • Diagnostic technique de l'immeuble
  • Montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
  • Sommes à verser en qualité de futur propriétaire

Peut-on se rétracter ou annuler après la signature d'un compromis de vente ?

Il est possible de se rétracter sans pénalités après la signature du compromis de vente dans un délai de 10 jours. Ce droit de rétractation est réservé uniquement  à l'acheteur. Passé ce délai, il ne peut plus se rétracter. Seules les conditions suspensives peuvent permettre une annulation de la vente.

Les clauses suspensives pour annuler un compromis de vente

Dans le cadre du compromis de vente, un dépôt de garantie ou une indemnité d'immobilisation peut être demandé allant jusqu'à 10 % de la valeur du prix de vente net vendeur. Si l'acquéreur refuse de respecter ses engagements, la somme d'argent sera reversée au vendeur qui aura immobilisé son bien pendant la vente.

Le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation est versé sur le compte séquestre du notaire le jour de la signature du compromis de vente. Il y a également une clause de dédit, ou clause pénale, au cas où l'une des deux parties se désisterait (hors délai de rétractation).

Comment se déroule une signature de compromis de vente ?

Lors de la signature du compromis de vente, le notaire réunit les deux parties, l'acheteur et le vendeur, le même jour. Le notaire lit à haute voix le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente puis invite chacune des parties à parapher et signer l'avant contrat. L'officier d'états appose ensuite son sceau. Les deux parties reçoivent un exemplaire du compromis de vente.

Si une des parties ne peut être présente le jour de la signature du compromis de vente, il est possible de faire une procuration.

La signature d'un compromis de vente chez le notaire

Signer le compromis de vente devant un notaire permet de profiter de son expertise d'officier public et de son expertise immobilière. La déontologie du notaire garantie le respect de la procédure pour l'élaboration et la signature du compromis de vente.

En général, c'est le vendeur qui propose son notaire pour signer le compromis de vente. L'acheteur a lui aussi le droit de choisir un notaire. Il est possible de travailler avec deux notaires. Cela ne coûtera pas plus cher, puisque ces derniers travailleront en collaboration et la signature sera réalisée chez le notaire vendeur.

La signature d'un compromis de vente chez le notaire n'est pas obligatoire mais recommandée car avec l'aide d'un professionnel, ce dernier saura vous guider dans la vente de votre bien.

La signature du compromis de vente avec une agence immobilière

Signer un compromis de vente avec une agence immobilière, c'est possible. Cette solution permet de garantir une sécurité dans le processus de vente. Malgré qu'elle soit plus couteuse qu'une signature entre particuliers, la signature d'un compromis de vente avec un agent immobilier est encadrée. L'agent immobilier, expert dans son métier, est compétent pour signer un compromis de vente. De plus, il est en capacité de vous donner un modèle type de compromis de vente conforme à la loi.

La signature du compromis de vente à distance

Un compromis de vente peut également se réaliser à distance. Si l'une de parties se trouvent dans l'incapacité de se déplacer pour signer l'avant contrat, faire une signature de façon électronique est tout à fait possible. Il faut tout de même faire attention à pouvoir récolter tous les documents nécessaires à la vente. Sachez que l'écrit électronique a la même valeur que l'écrit sur support papier.

Les commissions d'agence à la signature d'un compromis de vente

Les honoraires ne sont pas versés au compromis de vente mais seulement lors de la signature de l'acte authentique de vente. En effet, l'agent immobilier n'a droit à la commission qu'après la signature d'un acte écrit mentionnant l'engagement définitif des deux parties.

Chez l'agence OprixFixe, les agents immobiliers réalisent des compromis de vente sans passer par un notaire. L'agence immobilière à commission fixe vous aide à la rédaction d'un compromis de vente.

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