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Liste des diagnostics obligatoires

Pourquoi il y a des diagnostics obligatoires ?

Dans le cadre d'une vente immobilière, le diagnostic immobilier est une démarche selon laquelle un diagnostiqueur évalue un logement selon certains critères propres à chaque diagnostic. En France, de nombreux diagnostics sont obligatoires afin de sécuriser une transaction immobilière. Ils permettent notamment de couvrir le vendeur de poursuites pour vices cachés, pouvant entraîner une indemnité voire une annulation de la vente.

Les diagnostics immobiliers obligatoires ont pour but d'informer l'acheteur sur l'état de fonctionnement des installations du logement, son fonctionnement ou des dangers naturels qui l'environnent. Attention, les résultats des diagnostics ont une influence sur le prix net vendeur. Afin de finaliser une vente, le propriétaire doit constituer un dossier de description techniques (DDT) obligatoires qui rassemble l'ensemble des certificats en cours de validité sur la propriété. Cette étape avant vente, considérée comme chronophage par les vendeurs, n'en est pas moins cruciale.

Le saviez-vous ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires sont en place depuis 1997 date de l'entrée en vigueur de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez ».

Combien de diagnostics sont obligatoires pour vendre ?

On dénombre 9 diagnostics immobiliers obligatoires potentiels en cas de vente, mais ils ne le sont jamais simultanément en fonction du bien (maison, appartement, lieu, année du bien…)

  • Nombre de diagnostics obligatoires pour un appartement : 6
  • Nombre de diagnostics obligatoires pour une maison : 5

Le seul diagnostic obligatoire avant mise en annonce est le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour les autres, ils s'appliqueront en fonction de la date du permis de construire, de l'ancienneté des installations ou encore de la situation géographique du logement.

Liste des diagnostics obligatoires pour vendre

Diagnostic de Performance énergétique

Le DPE est obligatoire et a pour but d'évaluer l'impact environnemental causé par le logement en prenant en compte sa consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. En plus d'être obligatoire, le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé avant la mise en vente du bien immobilier (les autres diagnostics immobiliers obligatoires étant réclamés avant la signature du compromis de vente ou la promesse de vente). Les résultats figurant dans le certificat du DPE (échelle allant de A à G) doivent figurer sur l'annonce immobilière publiée en ligne, en agence, une Obligation depuis le 01/11/2006.

Diagnostic Plomb

Le diagnostic plomb est obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949. L'intitulé du certificat est “contrat de risque d'exposition au plomb” (ou CREP). Le diagnostiqueur examine la présence de plomb dans le logement, en particulier dans les peintures anciennes. La date du permis de construire fait office de repère pour définir si le logement est éligible à ces diagnostics immobiliers obligatoires. En cas de résultat positif, le propriétaire doit réaliser des travaux pour supprimer les risques d'exposition pour les habitants. Si le résultat est négatif, la durée de validité du diagnostic plomb est illimitée. Obligatoire depuis le 01/08/2008.

Diagnostic Amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1997. Ce diagnostic immobilier obligatoire a pour but de s'assurer qu'il n'y a pas de présence d'amiante au sein du logement. Il s'applique aux logements construits avant 1997, date à laquelle les normes de construction prohibant l'amiante ont été mises en place. En cas de certificat négatif, celui-ci a une durée de vie illimitée. Obligatoire depuis le 01/09/2002.

Diagnostic Gaz

Le diagnostic gaz est obligatoire pour tous les logements qui sont équipés d'une installation de plus de 15 ans. “L'état de l'installation intérieure de gaz” concerne les systèmes de chauffage et de production d'eau chaude des salles d'eau. Un contrôle sur les appareils et les tuyauteries est fait pour vérifier que tout est en règle. La validité du certificat est de 3 ans. Obligatoire depuis le 01/11/2007.

Diagnostic électricité

Le diagnostic électricité est obligatoire pour tous les logements qui sont équipés d'une installation de plus de 15 ans. L'état de l'installation intérieure d'électricité est un certificat identique au diagnostic gaz. Sa validité est de 3 ans. Obligatoire depuis le 01/01/2009.

Diagnostic risques naturels (ESRIS)

Le diagnostic risques naturels est obligatoire selon la situation de la commune, si elle se trouve dans une zone à risque. L'état des servitudes risques et d'informations sur les sols à remplacer l'ERNMT depuis 2018. Il a la même fonction, qui est de rassembler sur une seule pièce les risques liés à la situation géographique du logement (risque inondations, séisme, cyclones, volcans, risques miniers ou technologiques, etc.). Le diagnostic risques naturels est obligatoire uniquement si la commune est considérée en zone à risques d'après un arrêté préfectoral. Ce diagnostic est réalisé par le propriétaire en remplissant un formulaire à cette adresse. La validité du diagnostic est de 6 mois. Obligatoire depuis le 01/06/2006.

Diagnostic termites

Le diagnostic termites est obligatoire uniquement si le logement est dans une zone exposée aux termites. La déclaration d'une zone d'exposition se fait par le biais d'un arrêté préfectoral. Le diagnostiqueur vérifiera s'il y a une présence d'insectes dans votre logement. Le certificat est valable 6 mois. Obligatoire depuis le 18/12/1996.

Diagnostic assainissement

Le diagnostic assainissement est obligatoire pour les logements qui disposent d'un système de traitement des eaux usées qui n'est pas raccordé au réseau d'assainissement collectif. Le diagnostiqueur vérifiera la bonne conformité de la fosse septique ou micro station d'épuration. Sa validité est de 3 ans. Obligatoire depuis le 01/01/2011.

Diagnostic Loi Carrez

Le diagnostic de superficie loi Carrez est obligatoire et s'applique aux logements qui sont en copropriété (lotissements ou appartements). Une fois réalisé, le diagnostic a une durée de validité illimitée à condition de ne pas avoir fait de travaux modifiant la surface habitable. Obligatoire depuis le 18/12/1996.

Quand réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Les diagnostics obligatoires doivent être mis à disposition du notaire et de l'acquéreur avant la signature de l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente). C'est une condition essentielle pour assurer la vente. L'agence immobilière en ligne conseille aux propriétaires de réaliser les diagnostics qui ont à minima une durée de validité de 6 mois dès la décision de mise en vente du bien. Les diagnostics pourront ainsi être mis à disposition des acquéreurs qui viendront visiter le bien. Cela évitera des situations où l'acquéreur change de décision à la signature d'une offre d'achat.

Bon à savoir !
Les diagnostics immobiliers obligatoires sont en place depuis 1997 avec l'entrée en vigueur de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez ».

Qui réalise les diagnostics obligatoires ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont à réaliser par les propriétaires. Le DDT complet doit être fourni au notaire pour la signature de l'avant-contrat de vente. Seuls les diagnostics amiante et plomb peuvent entrainer une obligation de travaux avant vente.

Rassurer locataire et acheteur avec un diagnostic méconnu : Connaissez-vous le diagnostic de performance numérique (DPN) ? Un diagnostic encore facultatif qui permet d'identifier la qualité des réseaux numériques et le débit d'un logement. Rassurez vos acquéreurs loueurs sur leur couverture internet, c'est gratuit !

Combien coûtent les diagnostics obligatoires ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires sont tarifés entre 100 € et 150 €. Le prix varie selon la superficie du logement, la zone géographique, la distance de déplacement du diagnostiqueur et la marge qu'il souhaite réaliser. Le prix varie également selon la spécificité du diagnostic. Par exemple le diagnostic plomb, pour lequel une minutie est nécessaire, est plus coûteux qu'un diagnostic loi Carrez, plus simple à réaliser.

Qui doit payer les diagnostics obligatoires, acheteur ou vendeur ?

Les diagnostics obligatoires doivent être réalisés par le vendeur en son nom. Un propriétaire ne peut pas demander de financer une partie des frais des diagnostics obligatoires. Cependant, il arrive qu'après entente que l'acquéreur finance une partie ou la totalité des diagnostics.

Puis-je conclure une vente immobilière avec un notaire sans diagnostics ?

La réponse est non. Aucun notaire ne laissera se réaliser une transaction immobilière sans avoir l'ensemble des diagnostics obligatoires réalisés. En revanche quel que soit le résultat des diagnostics obligatoires la vente peut se réaliser !

Les diagnostics obligatoires en travaillant avec une agence immobilière

Avec une agence immobilière classique

Les commissions avec un agent immobilier sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Il vous revient de déterminer si l'agence immobilière propose le juste prix pour sa prestation. Généralement, une agence immobilière de quartier vous propose de réaliser vos diagnostics obligatoires à votre place. Attention, l'agent immobilier ne peut pas se substituer à votre droit de regard sur le diagnostiqueur qui va réaliser vos diagnostics obligatoires. En effet, ce dernier, ne peut pas être juge et partie et de ce fait cette pratique n'est pas raisonnable ! Attention : une agence qui vous offre les diagnostics obligatoires ? C'est surement que cette dernière à un partenariat avec un diagnostiqueur. Or, un diagnostiqueur doit être indépendant à l'égard des intermédiaires.

Avec l'agence immobilière en ligne

Travailler avec l'agence immobilière à commission fixe assure une transparence de l'estimation, en passant par le conseil pour la réalisation des diagnostics obligatoires. L'agence immobilière à commission fixe vous propose un accompagnement personnalisé sans pour autant se substituer à certains intermédiaires lors d'une vente. Nous vous proposons plusieurs diagnostiqueurs et nous vous laissons le libre arbitre pour réaliser vos diagnostics obligatoires.

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