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Modèle de lettre annulation de vente pour vice caché

Annuler une transaction Après la signature chez le notaire

La signature de l'acte de vente devant le notaire entérine la transaction immobilière où l'acquéreur devient le nouveau propriétaire du bien. Bien que cette signature soit définitive, vendeur et acquéreur ont la possibilité de faire annuler la vente immobilière. Au total, quatre situations peuvent engendrer l'annulation de la vente immobilière après la signature définitive. Parmi les différents cas d'annulation, on retrouve :

  1. le dol
  2. vice du consentement
  3. vice caché
  4. le non-respect de l'obligation de délivrance ou la lésion.

Annulation pour dol

Dans le cadre d'une transaction immobilière, le propriétaire doit informer l'acquéreur de façon exhaustive afin qu'il dispose de toutes les informations principales pour l'achat. Les diagnostics immobiliers donnant des informations sur l'état du bien en font partis. Le dol est considéré comme une dissimulation d'une information importante par le propriétaire. Dans ce cas précis, l'acquéreur peut invoquer le dol pour faire un recours en justice. L'annulation de la vente immobilière pourra être actée, avec des dédommagements à la clef. On parle également de vice du consentement, car le propriétaire vendeur à cacher certaines informations importantes en vue de ne pas altérer le consentement de l'acquéreur.

Exemples de dols pouvant entraîner l'annulation de la vente immobilière

  • le propriétaire de l'appartement a laissé des arriérés de charges de copropriétés importantes ;
  • il a dissimulé un défaut majeur dans la construction de l'édifice au moyen d'un subterfuge (papier peint, peinture, coffrage…) ;
  • il avait connaissance d'un projet immobilier au sein du voisinage qui induira une baisse de la valeur du bien (vis-à-vis, obstruction de l'ensoleillement, la vue…)
  • Ie vendeur était informé qu'une construction d'infrastructure de nature à générer des nuisances sonores ou olfactives (autoroute, ligne de train, usine agroalimentaire…)

Si l'acquéreur se trouve dans l'un de ces cas et a le sentiment de se sentir victime de dol, il peut mener une action en rescision pour lésion pour annuler la vente immobilière. Pour gagner l'annulation de l'acte de vente, l'acquéreur devra prouver que le propriétaire a dissimulé volontairement l'information. Il est parfois difficile de prouver que le propriétaire était au courant de l'information majeure. L'acquéreur à jusqu'à 5 ans pour intenter une action en justice. Les conséquences peuvent engendrer, l'annulation de l'acte de vente, la restitution de la somme équivalent au prix de vente net vendeur du bien. Des dommages et intérêts peuvent également être réclamés.

Annulation pour vice caché

Un vice caché est un défaut majeur apparaissant après la vente où ni le vendeur, ni l'acheteur n'en n'avaient pris connaissance lors de l'engagement de l'acte notarié. Dans ce cas, l'acquéreur peut intenter une action en garantie de vice caché.

Selon l'article 1641 du code civil, les vices cachés sont des défauts cachés d'une chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine. Ou son usage est tellement diminué que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un prix moindre, s'il avait connaissance de ces vices.

Les vices cachés comportent un degré de gravité supérieur au dol. Comme exemple, voici des cas de vices cachés :

  • fondations défectueuses ;
  • un terrain inondable ;
  • présence de mérules ou de parasites du bois ;
  • terrain pollué ;
  • niveau d'humidité anormal dans une maison.

L'enjeu en cas de vice caché, est de prouver que le problème existait avant la signature de l'acte de vente chez le notaire. Les vices apparents ne font pas partis des vices cachés. Il s'agit de problèmes mineurs pouvant être perçus lors de la visite (trace d'humidité sur les murs, fils électrique dénudé, etc.)

L'acquéreur dispose d'un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice pour saisir le tribunal de grande instance. L'acquéreur pourra demander des dommages et intérêts devant le juge compétant.

Annulation pour lésion

L'annulation pour lésion a pour but de protéger le propriétaire vendeur. Dans le cas ou le vendeur se rends compte que le bien a été vendu à un prix trop bas, par rapport à sa valeur vénale réelle, Il peut intenter une action en justice pour faire annuler une vente ou demander une compensation financière pour lésion. Pour demander une rescision ou compensation pour lésion, le prix de vente du bien doit être inférieur ou égal à 5/12e de sa vraie valeur. Par exemple, pour un bien dont la vraie valeur est estimée à 300.000 euros, la lésion n'aura lieu que si la vente se fait pour 125.000 euros de moins (soit 175.000 euros). Attention, seuls des experts immobiliers indépendants peuvent affirmer qu'il y a « lésion », à savoir que le prix de vente est inférieur ou égal à 5/12e de sa valeur.

Annulation pour vice de consentement

On parle de vice de consentement lorsqu'une des deux parties a volontairement trompé l'autre, à savoir si le vendeur a dissimulé des informations importantes à l'acheteur pour altérer son appréciation au sujet du bien. Dans ce cas, l'acheteur a 5 ans pour intenter une action en justice, à l'issue de laquelle il peut faire annuler la vente, récupérer son dû et réclamer des dommages et intérêts. Pour faire annuler une vente immobilière pour vice de consentement, l'acheteur doit apporter la preuve d'un défaut majeur qui lui a été volontairement dissimulé, comme un important un défaut de construction, des fissures sur le bâti.

Une agence immobilière peut-elle être attaquée en cas de problème dans une vente ?

Dans certain cas, le mandataire peut avoir sa part de responsabilité et dans le cas d'une annulation de vente il peut être demandé à l'agence immobilière des dommages et intérêts si la faute est reconnue. Il en est de même avec les sociétés de diagnostics. D'ailleurs dans le cas ou une agence immobilière et un diagnostiqueur sont poursuivis alors ils peuvent être considérés par le tribunal comme : responsable solidaire et se partager les demandes de réparation.

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