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Modèle de lettre de rétractation d'un compromis de vente

Délai de rétractation : 10 jours

Le compromis de vente ou la promesse de vente intervient après l'offre d'achat immobilier, par exemple dans le cadre d'une vente d'appartement. Celle-ci permet d'engager les deux parties dans une transaction immobilière. Après la signature, un délai de quelques mois est nécessaire pour réaliser les conditions prévues au contrat, sous peine de recours en justice La loi Macron du 6 août 2015 a modifié le délai de rétractation de l'acheteur à 10 jours à compter du 8 août 2015, alors qu'il était de 7 jours auparavant.

Le décompte des 10 jours de rétractation commence le lendemain de la signature à condition que l'ensemble des pièces à fournir obligatoirement à l'acheteur lui aient été remise. Dans le cas inverse, le délai de rétractation  ne commence réellement à courir que le lendemain de la communication des pièces obligatoires.

Obligation du délai de rétractation

Un engagement de vente immobilier est assujetti à un délai de rétractation obligatoire et incompressible. Ce dernier est utilisable uniquement par l'acquéreur. Il permet de remettre en cause la transaction immobilière sans risquer d'avoir une pénalité financière ou matériel. Le délai de rétractation doit être clairement mentionné et ne doit pas être discriminatoire pour les parties sous risques de rentrer en procédure devant le juge compétent.

Un document manquant, comme un diagnostic immobilier entraîne le gel du délai de rétractation. Celui-ci ne démarrera que lorsque l'ensemble des documents seront restitués à l'acquéreur. La clause suspensive du délai de rétractation s'active lorsque le notaire envois par lettre recommandée le compromis à l'acheteur. En cas de rétractation, l'acheteur n'est pas obliger de motiver son choix. La rétractation entraîne l'annulation de la transaction immobilière et  a un effet immédiat sans possibilité de faire appel.

Les clauses suspensives permettant d'annuler

Les clauses suspensives font partie intégrante de la promesse. Elles ont pour objectif de permettre de se rétracter rapidement de la promesse de vente en cas d'imprévu lors de la transaction. Les clauses de la promesse encadrent le refus de financement par les banques, le droit de préemption par la mairie ou le locataire présent dans le logement, une nouvelle servitude, etc.

Certaines clauses sont obligatoires, comme l'obtention du prêt bancaire, qui protège l'acquéreur en cas de refus de prêt immobilier. Dans ce cas le temps d'annulation dure tout au long de la durée du pré-contrat. La clause permettra à l'acquéreur de se libérer de son obligation d'achat et donc de renoncer à l'achat. Concernant le droit de préemption, si la mairie en dispose ou si le bien est occupé par un locataire, ils peuvent faire valoir leur droit d'achat prioritaire. Cela annule la validité du contrat au profit de celui qui aura fait valoir la préemption. Le notaire est chargé de vérifier la validité d'une clause suspensive. La validité d'une seule clause suspensive suffit à annuler le contrat d'achat.

Indemnités en cas de rétractation

En fonction des causes d'annulations, le vendeur ne percevra pas forcément d'indemnité. Par exemple, dans le cadre de la rétractation durant la durée légale de rétractation du compromis de vente ou d'un sinistre, il n'y a aucune indemnité à verser au vendeur. L'éventuel dépôt de garantie versé le jour de la signature sera restitué à l'acquéreur. À l'inverse, dans le cadre d'une carence, un dédommagement est possible. La clause de dédit permet d'encadrer ce dédommagement pour lequel une somme entre 5 et 10 % de la valeur du bien peut être réclamée.

Ce pourcentage peut être fixé librement. Le dépôt de garantie peut financer le dédommagement. Si la clause de dédit n'a pas été prévue, une action en justice peut être initiée par l'une des deux parties. Attention, il faut savoir que la procédure judiciaire entraîne l'immobilisation de l'appartement ; ainsi, il ne pourra être remis en vente avant la fin de celle-ci. En cas d'incapacité de paiement du dédommagement par l'acquéreur, la procédure judiciaire sera nulle. Il est donc recommandé au vendeur de se contenter de son fond de garantie.

L'acheteur peut-il se rétracter après les 10 jours ?

Une fois le délai de 10 jours écoulé, l'acheteur peut encore annuler la transaction grâce aux conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente. En cas de rétractation tardive, le compromis est censé être exécuté et poursuivi jusqu'à la remise de clés. Dans le cas ou l'acquéreur y renonce le vendeur a le droit de saisir le peut réclamer en justice la poursuite forcée de la vente définitive. L'exécution forcée par voie de justice. L'acheteur étant en effet en tort. Par exemple : si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

Si l'acheteur a besoin d'un crédit immobilier pour financer son acquisition, la condition suspensive d'obtention de crédit, devant obligatoirement être mentionnée dans le compromis de vente depuis 1979, lui permet de renoncer à son achat et de récupérer son dépôt de garantie si la banque refuse de lui prêter la somme nécessaire. En dehors de l'obtention d'un prêt, d'autres conditions suspensives peuvent être prévues dans le compromis, comme celle permettant à l'acheteur de se désister s'il ne parvient pas à vendre son ancien logement au préalable.

Motif de rétractation après les délai légal

Rétractation en cas de sinistre

Un sinistre se déroulant entre la signature de compromis de vente et la signature de l'acte de vente, entraînant une impossibilité du bien à être occupé, aura pour effet la remise en cause du compromis. À condition que cette clause soit prévue dans le contrat. Les cas de sinistres peuvent être précisés. En cas de sinistre avéré, l'acheteur aura la possibilité ou non de poursuivre la vente. C'est un exemple fiable de rétractation.

Rétractation en cas de carence

La carence désigne la non-participation d'un protagoniste (acheteur ou vendeur) lors de l'acte de vente. En effet, une absence marque la non-volonté de poursuivre la transaction. Le notaire matérialise cette absence par la rédaction d'un procès-verbal pour avoir une preuve légale. Dans le cas où l'un des deux protagonistes ne vient pas devant le notaire, l'autre partie doit malgré tout se présenter. La carence met fin à la validité de la promesse et engendrera des poursuites auprès de la personne qui s'est absentée pour qu'elle verse un dédommagement.

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