Le droit de préemption est régi par l'article L210-1 du Code de l'urbanisme. Le préemptant a un délai maximum de 2 mois pour rendre sa décision. Il est possible de raccourcir le délai de préemption dès lors qu'il y a une réponse de non-préemption de la commune.

On vous donne toutes les clés sur le droit de préemption urbain pour connaître les enjeux, les délais, qui a le droit d'utiliser le droit de préemption et comment faire en cas de droit de préemption abusif de la part d'un locataire notamment.

Définition : droit de préemption urbain

Le droit de préemption correspond à un droit que peut avoir une personne physique ou morale à récupérer un bien vendu soit pour l'habiter, soit pour faire une opération d'aménagement urbain.

Le droit de préemption est effectif dans certaines zones définies par une collectivité (ville, établissement public ou coopération intercommunale).

Le propriétaire d'un bien immobilier peut être dans l'obligation de vendre à une autre personne que l'acquéreur qu'il a pu choisir. Afin de se prémunir de cette situation, il est important de contacter les différentes parties pour avoir une opinion sur la tournure que va prendre une transaction immobilière.

Le droit de préemption peut aussi appliquer à un locataire, on parle alors du droit de préemption du locataire à la vente.

Qui a un droit de préemption ?

Il y a différents types de droit de préemption en France, lors d'une vente immobilière :

Le droit de préemption d'une collectivité publique

Le droit de préemption défini à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 peut être réalisé par :

  • Commune (préemption de la mairie)
  • Établissements publics
  • Coopération intercommunale

Le droit de préemption urbain (DPU) permet par exemple à une mairie d'acheter le bien vendu afin de pouvoir le transformer pour un autre projet. C'est le cas notamment lors de construction de nouvelles lignes de train ou encore du rachat d'un immeuble pour le transformer en un immeuble social.

Le droit de préemption du locataire

Un locataire au sein d'un logement qui va être vendu a la priorité pour l'acheter (Loi n° 2006-685 du 13 juin 2006). Le propriétaire vendeur doit envoyer au locataire une demande de congé pour vendre deux mois avant la mise en vente et informer le locataire sur les conditions financières de la vente.

Dans le cas où le locataire souhaite acheter le bien immobilier, il a un délai maximum de 2 mois pour faire savoir sa décision. S'il renonce à l'issue de cette période, son droit de préemption est purgé et toute revendication est considérée comme droit de préemption abusif.

Le droit de préemption du locataire n'est pas prioritaire sur le droit de préemption de la mairie.

Le droit de préemption d'une ZAD

À l'inverse du droit de préemption urbain, dont les compétences relèvent des autorités locales, le droit de préemption d'une ZAD (zone à défendre) relève du Préfet de Région (art. L.212-1 et L.212-2-1 CU). L'acte créant la ZAD doit désigner le titulaire du droit de préemption, contrairement au DPU.

À noter qu'il est plus simple de justifier une préemption en ZAD que hors ZAD dès lors qu'il est possible de se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte de création de la ZAD. Le titulaire du droit de préemption est déchargé de l'obligation d'établir de manière circonstanciée la réalité du projet d'aménagement.

Le prix de vente d'une ZAD ne peut pas être défini de manière unilatérale par le vendeur, il est défini par le juge en charge de l'expropriation, à défaut d'accord amiable entre le propriétaire et le titulaire du droit de préemption (art. L.213-4 CU).

Comment fonctionne le droit de préemption ?

Le droit de préemption fonctionne de la manière suivante : lors de la signature d'une promesse de vente, le notaire en charge du dossier envoie aux parties concernées un courrier permettant de purger ou non le droit de préemption (rédaction d'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA)). Le courrier envoyé par le notaire est réalisé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le destinataire du courrier (commune, …) a un délai de deux mois à compter de la réception pour appliquer le droit de préemption. Dans le cas où il ne donne pas de nouvelles dans un délai de deux mois, le droit de préemption est levé et le propriétaire peut vendre le bien à l'acquéreur de son choix.

Dans le cas où la commune décide de faire usage de son droit de préemption, elle doit le faire expressément au notaire. Elle a la priorité sur l'achat et doit acheter le logement aux conditions fixées dans la promesse d'achat (prix et désignation du bien).

Quand intervient le droit de préemption de la SAFER ?

La SAFER : Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural est un organisme à but non-lucratif avec une mission d'intérêt général. Elle permet dans les environnements ruraux de faciliter les aménagements agricoles.

La SAFER est consultée par l'État afin de définir les projets d'un achat. Elle a accès à l'ensemble des transactions en cours par les notaires dans les zones rurales.

 La loi donne aux SAFER (Articles L 143-1 et suivants du code rural) la possibilité de disposer d'un droit de préemption permettant de préserver un territoire de nouvelle construction ou de destruction du patrimoine agricole. La SAFER, lorsqu'elle utilise son droit de préemption, revend par la suite le projet qui répond le mieux aux enjeux des territoires (social, environnemental).

Comment contourner le droit de préemption de la mairie ?

Une question des internautes revient souvent : comment éviter le droit de préemption sur son terrain, ou alors comment raccourcir le droit de préemption ou l'accélérer ?

D'une part, il est impossible d'éviter le droit de préemption d'un terrain à moins d'être dans une zone non préemptable. D'autre part, il est possible d'accélérer et de raccourcir le droit de préemption à condition que la mairie soit encline à le faire. Pour cela, rien de plus simple, se déplacer en mairie, demander le suivi du dossier et signaler le caractère d'urgence à la situation de vente.

En cas de litige sur un droit de préemption abusif, il est vivement recommandé de se faire accompagner par un avocat.