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Qu'est-ce que l'indemnité d'immobilisation ?

L'indemnité d'immobilisation est une somme d'argent donné par l'acquéreur dans le cadre d'un compromis de vente. Cette immobilisation financière est faite principalement dans l'intérêt du vendeur pour dédommager le fait que le bien soit bloqué par un acquéreur si ce dernier ne l'achète pas. Durant la période d'immobilisation le propriétaire vendeur ne peut vendre son bien à un autre acheteur. Le fait de dédommager le vendeur, est, souvent appelée « acompte » ou « dépôt de garantie » par les professionnels de l'immobilier. Cette exclusivité de vente est très utilisée dans les ventes immobilières.

Lorsque vous décider de ventre un bien immobilier, il est normal de se demander : est-il utile de demander une indemnité d'immobilisation ? Qui s'occupe de l'indemnité d'immobilisation ? L'indemnisation d'immobilier est-elle débloquée si l'acquéreur décide de ne plus acheter mon appartement ? On fait le tour du sujet au travers ce guide pour que vous puissiez réaliser vos transactions dans les meilleures conditions.

Délai à respecter

Le compromis de vente est un acte officiel, libre aux parties d'y inclure une indemnisation d'immobilisation. Ce sera à l'acquéreur de se manifester pour sceller définitivement l'achat de l'immeuble (appartement, maison, local commercial), dans le délai imparti par le contrat de vente. Si ce contrat d'avant acte de vente définitif n'entraîne pas d'engagement définitif et irrévocable, il a toutefois pour conséquence d'immobiliser le bien vendu par le vendeur pour une durée déterminer dans le contrat. Il a donc un effet, négatif pour les raisons suivantes :

  • Le vendeur est interdit de vendre à un autre particulier ou professionnel et ceux même à un prix net vendeur est supérieur et ceux pendant toute la durée de validité de la promesse de vente.
  • L'acquéreur à une obligation d'acheter le bien visé pour ne pas avoir à perdre son dépôt (généralement versé auprès du notaire) au compromis.

L'indemnité d'immobilisation est une clause permettant de protéger le vendeur contre les acheteurs fantômes. À la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente le propriétaire va demander une compensation financière dans le cas où l'acheteur ne souhaite plus se positionner sur le bien. Un gage de sécurité pour le vendeur et l'acquéreur. En effet, dès lors qu'une compensation d'indemnisation est définie il est difficile pour les parties de se désengager sans compensations financières.

Quel est le montant de l'indemnité d'immobilisation

L'immobilisation prévoit une indemnité en cas de non-respect mais n'est pas obligatoire. Elle n'a aucun minimum légal mais par contre elle a un maximum à ne pas dépasser c'est-à-dire de 10 %. Dans le cas où vous hésitez à en demander une, prenez contact soit avec un agent immobilier ou le notaire en charge de la réalisation de l'acte de vente. Il vous donnera son avis par rapport à la solidité du dossier acquéreur.  Son montant est librement fixé est usuellement fixer entre 5 et 10 % du prix de vente net vendeur.

Après combien de temps peut-elle être réclamée ?

Le bénéficiaire d'une promesse de vente dispose d'un délai suffisamment raisonnable pour vérifier si l'achat du logement correspond bien à ses attentes et à son budget. On peut donc dire que l'acquéreur immobilise une somme d'argent pour murir encore plus son projet de vente d'une certaine manière. Ce temps n'est pas indéfini, il est noté dans l'engagement pris réciproquement entre le vendeur et l'acheteur. Généralement, le notaire à la rédaction de l'acte fait courir un délai de 3 mois à compter de la signature. À l'issue de ce délai, si l'acheteur se porte acquéreur, l'indemnité d'immobilisation est simplement déduite du prix global de vente du bien. En revanche si dans le délai conclu dans la promesse, l'acquéreur renonce à l'achat alors :

  • Dans le cas où l'acquéreur est contraint de dénoncer à une condition suspensive qui ne peut pas exécuter malgré sa bien vaillance, l'acompte de l'indemnité d'immobilisation ne pourra pas être demandé par le vendeur. L'exemple le plus courant est celui de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt immobilier. Le bénéficiaire de la promesse s'engage à acquérir le bien, sous condition suspensive d'obtenir un prêt pour financer le logement à un pourcentage de la valeur vénale du bien. Si le prêt n'est pas obtenu, la vente ne peut être réalisée et l'indemnité d'immobilisation est restituée (article L. 313-41 du Code de la consommation). L'acquéreur peut alors se désengager de la vente sans que le propriétaire vendeur puisse prétendre à conserver l'indemnité d'immobilisation.
  • Dans la situation ou le bénéficiaire (acheteur) refuse de son plein gré de renoncer à l'achat de l'immeuble, l'indemnité d'immobilisation est dans ce cas dû au propriétaire et l'acheteur ne pourra aucunement attaquer le vendeur.

Quand verser l'indemnité d'immobilisation ?

  • Cas de figure à l'inverse, si le vendeur décide de ne plus vendre et donc de ne pas lever l'option d'achat ou par erreur par exemple oublier de lui adresser certains documents attestant de l'existence légale du bien, l'indemnité d'immobilisation doit être rendue au bénéficiaire de la promesse de vente. Ce dernier pourra faire un recours auprès du juge compètent en matière immobilière pour faire exécuter une vente forcée.
  • Enfin, c'est également le cas lorsque la commune décide d'exercer son droit de préemption urbain sur le bien en question.

Dans tous ces cas de figure, le propriétaire vendeur retrouve sa liberté de proposer, à nouveau, son logement à la vente.

Litige sur l'indemnité d'immobilisation

Les principaux litiges en immobilier devant les tribunaux concerne l'indemnité d'immobilisation. C'est d'ailleurs encore plus manifeste quand le dépôt de garantie est une somme importante. On vous expose ce qu'il va falloir faire :

  • Renoncer à la vente et demander le versement de l'indemnité d'immobilisation en exigeant des dommages et intérêts.
  • Fournir des preuves sur les faits évoqués en respectant l'article 1304-3 du Code civil qui relate que : « une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché son accomplissement ».
  • Ne pas entamer une voie de recours en justice pour aller à l'encontre de ses intérêts. Le propriétaire vendeur (le propriétaire foncier) ne peut pas proposer le logement à la vente tant que la procédure est en cours.

Le juge prendra toutes les informations en compte pour apporter son jugement. À savoir que l'indemnité peut être considérée comme une clause pénale. Dans ce cas, le juge sera en mesure de la rendre révisable dans le cas où le dépôt financiers est supérieure de 10 % du prix de vente net vendeur.

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