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Modèle de lettre de rétractation d'un compromis de vente

Quel est le délai de rétractation du compromis de vente ?

Le compromis de vente ou la promesse de vente intervient après l'offre d'achat. Elle engage les deux parties dans une transaction immobilière. La loi Macron du 6 août 2015 a modifié le délai de rétractation de l'acheteur de 7 à  10 jours. Il était de 14 jours pendant la loi Hamon en 2014.

Quand commence le délai de rétractation ?

Le décompte des 10 jours de rétractation commence le lendemain de la signature du compromis à condition que l'ensemble des pièces à fournir obligatoirement à l'acheteur lui ont été remises. Dans le cas inverse, le délai de rétractation  ne commence réellement à courir que le lendemain de la réception des pièces obligatoires.

Par exemple, si le compromis de vente est signé le mardi 21 juillet 2020, le délai de rétractation commence le lendemain, c'est-à-dire le mercredi 22 juillet jusqu'au 31 juillet. Les samedis, dimanches et jours fériés sont compris dans le décompte des 10 jours. Sachez que si 10e jour tombe un jour férié ou un week-end, la fin du délai de rétractation est repoussée au premier jour ouvrable suivant.

L'obligation du délai de rétractation dans un compromis de vente

Un engagement de vente immobilier est assujetti à un délai de rétractation obligatoire et incompressible. Ce dernier est utilisable uniquement par l'acquéreur. Il permet de remettre en cause la transaction immobilière sans risquer d'avoir une pénalité financière ou matérielle. Le délai de rétractation doit être clairement mentionné et ne doit pas être discriminatoire pour les parties sous risques de rentrer en procédure devant le juge compétent.

Un document manquant, comme un diagnostic immobilier entraîne le retard du délai de rétractation. Celui-ci ne démarrera que lorsque l'ensemble des documents seront restitués à l'acquéreur. La clause suspensive du délai de rétractation s'active lorsque le notaire envoie par lettre recommandée le compromis à l'acheteur. En cas de rétractation, l'acheteur n'est pas obligé de motiver son choix. La rétractation entraîne l'annulation de la transaction immobilière et  a un effet immédiat sans possibilité de faire appel.

L'acheteur peut-il se rétracter après les 10 jours dans un compromis de vente ?

Une fois le délai de 10 jours écoulé, l'acheteur peut encore annuler la transaction grâce aux conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente. En cas de rétractation tardive, le compromis de vente est censé être exécuté et poursuivi jusqu'à la remise de clés. Dans le cas ou l'acquéreur renonce, le vendeur a le droit de saisir le Tribunal d'Instance et de réclamer en justice l'exécution forcée de la vente définitive.

Quelles sont les raisons d'une telle rétractation dans un compromis de vente ?

  • Rétractation en cas de sinistre

Un sinistre se déroule entre la signature de compromis de vente et la signature de l'acte de vente. Il entraîne une impossibilité du bien à être occupé et aura pour effet la remise en cause du compromis de vente, à condition que cette clause soit prévue dans le contrat. Les cas de sinistres peuvent être précisés. En cas de sinistre avéré, l'acheteur aura la possibilité ou non de poursuivre la vente. C'est un exemple fiable de rétractation.

  • Rétractation en cas de carence

La carence désigne la non-participation d'un acheteur ou d'un vendeur lors de l'acte de vente. En effet, une absence marque la non-volonté de poursuivre la transaction. Le notaire matérialise cette absence par la rédaction d'un procès-verbal pour avoir une preuve légale. Dans le cas où l'une des deux parties ne se présente devant le notaire, l'autre doit malgré tout y être. La carence met fin à la validité de la promesse et engendre des poursuites auprès de la personne qui s'est absentée afin qu'elle verse un dédommagement.

Comment annuler un compromis de vente ?

Pour se rétracter d'un compromis de vente, l'acquéreur doit informer le négociateur immobilier ou notaire avant la fin des 10 jours par lettre recommandée avec avis de réception faisant foi par courrier ou de façon électronique. Le vendeur ne peut contester la rétractation de l'acheteur.

Frais de notaire lors de la rétractation : faut-il les payer ?

Dans le cas d'une rétractation durant le délai légal obligatoire, les sommes d'argent (dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation) que verse l'acheteur au notaire y compris les frais de notaire doivent lui être intégralement restituées.

Le délai de rétractation d'un compromis de vente signé avec un notaire

Une fois le compromis de vente signé avec le notaire, l'acheteur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la signature de l'acte. Aucune justification auprès du vendeur n'est nécessaire. L'acheteur n'est pas obligé de dédommager ce dernier.

Le délai de rétractation d'un compromis de vente signé en agence

Le délai de rétractation d'un compromis de vente signé en agence est le même que lorsqu'il est signé devant le notaire. Pour se rétracter, l'acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l'agence immobilière à laquelle il a signé le compromis de vente.

Les conditions suspensives dans le compromis de vente

Les clauses suspensives font partie intégrante du compromis de vente. Elles ont pour objectif de permettre de se rétracter rapidement en cas d'imprévu lors de la transaction. Elles encadrent le refus de financement par les banques, le droit de préemption par la mairie ou le locataire présent dans le logement, une nouvelle servitude, etc.

Si l'acheteur a besoin d'un crédit immobilier pour financer son acquisition, la condition suspensive d'obtention de crédit doit obligatoirement être mentionnée dans le compromis de vente. Elle permet de renoncer à son achat et de récupérer son dépôt de garantie si la banque refuse de lui prêter la somme nécessaire.

En dehors de l'obtention d'un prêt, d'autres conditions suspensives peuvent être prévues dans le compromis de vente, comme le droit de préemption. Elle annule la validité du contrat au profit de celui qui aura fait valoir la préemption. Le notaire est chargé de vérifier la validité d'une clause suspensive. La validité d'une seule clause suspensive suffit à annuler le contrat d'achat.

Indemnité en cas de rétractation

En fonction des causes de l'annulation du compromis de vente, le vendeur ne percevra pas forcément d'indemnité. Par exemple, dans le cadre de la rétractation durant la durée légale de rétractation du compromis de vente ou d'un sinistre, il n'y a aucune indemnité à verser au vendeur. L'éventuel dépôt de garantie versé le jour de la signature sera restitué à l'acquéreur.

À l'inverse, dans le cadre d'une carence, un dédommagement est possible. La clause de dédit permet d'encadrer ce dédommagement pour lequel une somme entre 5 et 10 % de la valeur du bien peut être réclamée. Ce pourcentage peut être fixé librement. Le dépôt de garantie peut financer le dédommagement. Si la clause de dédit n'a pas été prévue, une action en justice peut être initiée par l'une des deux parties.

Attention, il faut savoir que la procédure judiciaire entraîne l'immobilisation de l'appartement ; ainsi, il ne pourra être remis en vente avant la fin de celle-ci. En cas d'incapacité de paiement du dédommagement par l'acquéreur, la procédure judiciaire sera nulle. Il est donc recommandé au vendeur de se contenter de son fond de garantie.

Modèle de lettre de rétractation d'un compromis de vente

Désignation

[NOM, Prénom de l'acquéreur]

[Adresse]

[NOM, Prénom du vendeur]

[Adresse]

[Lieu et date]

Contenu

LETTRE RECOMMANDÉE AVEC ACCUSÉ DE RÉCEPTION

OBJET : Rétractation du compromis de vente

Madame, Monsieur,

Par acte du [Date de signature du compromis], nous avons signé un compromis de vente pour l'achat d'un logement situé [Adresse du bien en cause].

Après réflexion, nous ne souhaitons plus acquérir ce logement. En conséquence et conformément aux dispositions de l'article L. 271-1. 1er du Code de la construction et de l'habitation, nous vous informons par la présente de notre volonté de nous rétracter.

[Paragraphes facultatifs, si l'acheteur a versé une somme d'argent lors de la signature du compromis de vente]

Par ailleurs, une somme d'un montant de [Indiquez le montant en chiffres et en lettres] vous a été versée par mes soins lors de la signature du compromis. Je vous demande donc en conséquence de bien vouloir me la restituer intégralement dans les meilleurs délais. Pour rappel conformément à l'article L 271-2 du Code de la construction, lorsque l'acheteur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds doit les lui restituer dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

SIGNATURE

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