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Compromis de vente entre particuliers : fonctionnement

Signer un compromis de vente peut se faire de deux façons différentes : chez un notaire ou entre particuliers. Si vous décidez de signer entre particuliers observer la plus grande prudence. En effet, cet avant contrat avant la signature de l'acte authentique engage acheteur et vendeur. Lorsqu'un accord est trouvé entre acheteurs et vendeurs, après réalisation d'une lettre d'intention d'achat, le contrat de vente doit alors venir sceller l'engagement et constituer un document officiel entre les deux parties. Lorsqu'on parle de signature entre particuliers on parle de "seing privé".

Comment faire un compromis de vente entre particuliers ?

L'engagement de vente est un outil permettant de matérialiser un accord sur la forme et le prix entre un acheteur et un vendeur. Elle arrive après la phase de négociation, et elle détermine l'engagement que prend l'acquéreur en vers le propriétaire vendeur sur le prix mais aussi sur la forme de la vente : emprunt bancaire, délai de remise des clés maximum, clauses de désengagement, indemnité d'immobilisation, choix du notaire…

Ce contrat de vente aussi appelé compromis de vente sous seing privé est indispensable pour prouver l'engagement réciproque entre les parties dans une transaction immobilière et permets de fixer juridiquement le cadre pour signer l'acte de vente dans les meilleures conditions.

Un compromis, même rédigé par un notaire sous la forme sous seing privé, demeure un acte entre particuliers. Dans ce cas la mention du notaire et sa signature n'apparaissent pas dans le contrat.

Pourquoi signer un compromis de vente entre particuliers ?

Lors d'un accord sur le prix et la forme entre un acheteur et le vendeur deux solutions se discutent pour signer un contrat de vente authentifié immobiliers :

Le compromis de vente entre particuliers est rédigé, lu et signé par les deux particuliers sans aide du notaire ou d'un avocat. Le compromis de vente entre particuliers à presque la même valeur juridique qu'un acte notarié lors de la rédaction. Il doit respecter un certain nombre d'éléments pour ne pas être réputé nulle. La signature du compromis de vente entre particulier peut également se faire avec un agent immobilier. Ce dernier avec son expérience et son expertise peut proposer un modèle simple qui garantit sa validité.

avantages

Signer un compromis de vente entre particuliers présente un avantage de taille, celui de la souplesse pour l'acheteur et le vendeur. En effet, pas besoin de faire des allers-retours avec l'office notarié pour obtenir un rendez-vous de signature. En seing privé le compromis se signer entre les deux particuliers sans qu'il soit obligé de répondre aux exigences d'un tiers. Une vision pragmatique pour réaliser un engagement avec plus de sérénité. L'acte signé entre particuliers présente également un avantage financier non négligeable. Alors que la rédaction du compromis chez le notaire est facturée entre 100 et 350 euros, la rédaction entre particulier est gratuite. Un gain financier pour l'acquéreur sur son enveloppe budgétaire totale pour l'acquisition du bien.

Prix de l'enregistrement auprès du Trésor Public

L'enregistrement d'un compromis de vente signée entre particuliers n'est pas obligatoire au regard de la loi. Si vous souhaitez quand même le faire reconnaitre au même titre qu'une promesse de vente entre particuliers par l'état il doit être effectué auprès des service des impôts. L'acheteur ou le vendeur peut se charger d'enregistrer auprès du Trésor Public l'engagement entre les deux parties. L'enregistrement peut se faire depuis son domicile sans sortir de son canapé. Le tarif d'enregistrement est à un montant fixe de 125 €.

Les mentions légales du compromis entre particuliers ?

Aucune loi impose une forme particulière pour la rédaction du compromis de vente entre particuliers. Cependant, le compromis entre particuliers doit au minimum contenir les informations suivantes pour ne pas être discutable :

  • Désignation des états civils des parties : le promettant (ou vendeur) et le bénéficiaire (futur acquéreur) ainsi que les coordonnées des parties permettant d'entrer en contact.
  • Désignation du logement : la description doit être exhaustive et sans équivoque. Elle doit inclure l'ensemble des parties habitables, terrain, annexes, parties communes, références cadastrales, etc…
  • Mentions légales générale
  • Acte de propriété
  • Situation juridique du bien : servitudes, hypothèque, situation locative…
  • Date-butoir de levée d'option : date fixée librement par les deux parties en fonction de leur attente.
  • Prix net vendeur du bien : Montant qui sera réglé le jour de la signature de l'acte de vente devant le notaire.
  • Indemnité d'immobilisation : elle est fixée librement par les deux parties.
  • Frais annexes : droits de mutation (ou frais de notaire), frais d'agence le cas échéant…
  • Plan de financement : les conditions d'emprunt bancaire que l'acheteur prévoit pour financer le bien.
  • Conditions suspensives
  • Droit de rétractation réciproque : obligatoire, il est d'une durée minimum de 10 jours. Il peut aussi être prolongé sous accord des parties
  • Annexes : ensemble des documents nécessaires à l'authentification légales mais aussi sur l'état de santé du bien. Le dossier de diagnostic techniques obligatoire (DDT) et aussi l'ensemble du dossier de la copropriété (Assemblé générale de copropriété, diagnostic de copropriété, dette copropriété…).

Points de vigilance avant de signer le compromis sous seing privé ?

Le but de signer un compromis de vente entre particuliers est de formaliser une vente immobilière mais sans l'appui d'un notaire il peut avoir des points de litige qui peuvent entacher le bon déroulement de la vente. En fonction de la situation au moment de la vente des parties et des spécificités de chacun, un certain nombre de clauses peuvent être annexés au compromis de vente entre particuliers.

C'est pour cette raison, que l'on vous conseille de faire appel à un notaire pour que les contours des clauses ne soit pas contestable et à la fois acceptable pour les deux parties. Le notaire de par son pouvoir d'officier d'état prendra toutes les mesures nécessaires pour s'assurer de non-violation des règles de droit commun. Les attentions particulières à la réalisation d'un compromis entre deux particuliers se porter sur :

Les clauses suspensives entre particuliers

Les clauses suspensives ont le pouvoir de faire annuler une vente immobilière en cas de « non-réalisation ». En dehors de ce pouvoir, elles permettent principalement de protéger l'acquéreur en cas de non-possibilité d'achat du bien. Par exemple dans le cas où l'acheteur n'obtient pas son financement auprès d'un organisme bancaire. En cas de compromis de vente entre particuliers, il est ordinaire de faire figurer toutes les clauses suspensives qui peuvent être nécessaires au contrat. De manière générale on retrouve les clauses liées à l'absence de servitude, l'obtention d'un crédit immobilier ou encore la vente avant achat (vente préalable).

Dans le cas où il n'y a pas l'intervention d'un notaire, il est vivement conseillé de consulter un avocat en droit de l'immobilier pour ne pas oublier des clauses essentielles à la situation des deux parties.

Les annexes du compromis entre particuliers

Le contrat de vente doit être assorti d'annexes obligatoires : en cas d'absence, la validité de l'engagement pourrait être remise en cause. Dans une autre mesure le vendeur peut même engager sa responsabilité pénale et devoir répondre de ses manquements devant un juge et la vente pourra être annulée pour vice caché ou dol.

Sans intervention d'un notaire, ce sera au propriétaire vendeur de s'assurer qu'il ne manque ni la signature du compromis de vente entre particuliers, ni aucune pièce obligatoire. Cela peut être assimilé comme une tromperie au regard du droit commun. C'est notamment le cas du dossier de diagnostics techniques qui devra être complet. Ce dernier sera réalisé selon la durée maximum de validité.

L'indemnité d'immobilisation

La clause de l'indemnité d'immobilisation constitue un gage de sincérité d'achat consenti au bénéficiaire du compromis, comme le rappelle la 1ère chambre civile de la Cour de cassation en date du 5 décembre 2005 n°93-19874. Il s'agit du montant versé par l'acquéreur au propriétaire vendeur à la signature du contrat.

Elle est très importante : elle garantit le sérieux du futur acheteur et compense le préjudice subi par le vendeur en cas d'annulation de la vente. Le vendeur dans le cas où l'acheteur renonce à lever son option d'achat pourra demander de conserver la somme versée qui est fixé à la clause d'indemnisation. 

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