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Un compromis de vente sans notaire, est-ce valable ?

Un compromis de vente sans notaire ou compromis de vente entre particuliers est tout à fait possible et valable. Il a la même valeur juridique qu'un compromis de vente devant le notaire. Son intervention pendant la signature n'est pas obligatoire. Un compromis de vente est donc autant valable s'il est réalisé avec ou sans la présence d'un notaire.

Le compromis de vente sans notaire est possible si acheteur et vendeur le souhaite conjointement. En effet, d'après l'article 1589 du code civil, "la promesse de vente vaut vente, lors d'un consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix du bien". On dit que la vente est alors considérée comme “parfaite”. Dans le cas où l'une des deux parties ne souhaite pas signer le compromis sans notaire, ils devront trouver un accord au risque d'annulation de la transaction.

La validité d'un compromis de vente entre particuliers sans notaire

Un compromis de vente signé sans notaire n'est pas qualifié d'acte authentique mais cela ne veut pas dire qu'il ne sera pas valide. Si le compromis de vente contient tous les éléments légaux et qu'il est signé par chacune des parties, l'avant-contrat est tout à fait dans les normes.

La validité d'une promesse unilatérale de vente signé sans l'intervention d'un notaire détermine la date à laquelle est signé l'acte de vente. La durée figurant dans l'engagement est instruite par les parties. La date butoir de signature, dépend également des clauses suspensives qui figureront dans l'avant contrat.

Les avantages à signer un compromis sans notaire

Signer un compromis de vente sans notaire représente un avantage considérable. En effet, s'affranchir d'un notaire, c'est :

  • Réduire le délai de signature du compromis
  • Engager rapidement les parties
  • Diminuer les couts d'acquisitions (économie de 270 €)
  • avoir une liberté dans l'organisation de la signature (lieu, date, conditions)

Malgré ces avantages, nous vous recommandons tout de même de signer un compromis de vente devant le notaire pour plus de sérénité et sécurité. Sachez que si le délai entre le compromis de vente et l'acte de vente définitif est de plus de 18 mois, l'avant-contrat devra être signé devant le notaire.

L'acquéreur peut-il se rétracter lors d'une signature sans notaire  ?

Après avoir signé un compromis de vente sans notaire, l'acquéreur dispose d'un droit de rétractation obligatoire de 10 jours sans qu'une justification ne soit nécessaire auprès du vendeur.

Un compromis sans notaire peut être annulé si l'acquéreur ne trouve pas son financement par exemple. Dans l'engagement, l'acquéreur doit préciser le délai qu'il souhaite pour obtenir son crédit.

Comment signer un compromis de vente sans notaire ?

Les modalités du compromis de vente sans notaire sont libres. Un propriétaire propose une première version du contrat à l'acquéreur. Celui-ci peut y ajouter des clauses suspensives. Le propriétaire va ensuite annexer l'ensemble des documents obligatoires pour que le contrat ne soit pas caduque. Une fois le document complet, le propriétaire et l'acheteur peuvent se rencontrer pour la signature du compromis sans notaire.

Dans un compromis de vente sans notaire, on retrouve des mentions qu'il faut absolument respecter :

  • l'identification des parties
  • la désignation du bien
  • les éventuelles hypothèques ou servitudes grevant le bien
  • le prix de vente
  • les clauses suspensives de vente
  • les  modalités de financement

Les pièces à fournir dans un compromis de vente sans notaire

Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers ne sont pas systématiquement obligatoires. Cela va dépendre de la situation géographique du bien et de l'ancienneté des différentes installations qui le composent. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), lui, est obligatoire de façon systématique pour une transaction immobilière. Un notaire, par son expertise, est à même d'indiquer les diagnostics à réaliser. Les diagnostics devront être annexés au compromis de vente sans notaire.

Documents loi Allur (uniquement copropriété)

La loi “ALUR” de 2014 impose aux propriétaires et vendeurs d'annexer d'autres documents au sein du compromis de vente sans notaire. Il concerne uniquement les copropriétaires, propriétaires d'un appartement au sein d'un immeuble, ou d'une maison de ville en copropriété. Les documents obligatoires à annexer sont les suivants :

  • Règlement de copropriété
  • État descriptif de l'indivision
  • Sommes à verser par le futur propriétaire
  • Trois derniers procès-verbaux des AG de copropriété
  • Carnet d'entretien de l'immeuble
  • Montant des charges de copropriété payé par le vendeur lors des deux dernières années comptables
  • Diagnostic technique global de l'immeuble
  • Clauses suspensives

Les clauses suspensives permettent de protéger l'acheteur en cas d'imprévu, comme la non-obtention de son prêt bancaire, ou encore un sinistre intervenu dans le logement qu'il doit acquérir. Les deux parties doivent donc s'assurer qu'il n'en manque aucune.

D'autres clauses suspensives permettent également d'annuler la vente et rendre caduc le formulaire : hypothèque non purgée, apparition de servitude, droit de préemption de la mairie ou du locataire en place dans le logement, etc. Il est conseillé de faire appel à un expert pour être sûr que les clauses correspondent bien aux attentes du vendeur et de l'acheteur.

Méthode de financement

Le compromis de vente peut être annulé si l'acquéreur ne réussit pas à obtenir son crédit immobilier. En retour, ce dernier doit préciser son plan de financement dans le contrat, tel qu'il va le présenter aux banques. Apport personnel, montant des mensualités, durée de remboursement, taux d'intérêt... Le paragraphe des modalités de financement doit mentionner tous ces détails pour s'assurer que le plan du vendeur est solide.

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