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Quelles sont les différences entre une promesse de vente et un compromis de vente ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont des avant-contrats qui peuvent être réalisés entre particuliers (sous seing privé) ou chez le notaire. Ils permettent de préparer la signature de l'acte authentique chez le notaire. Le compromis ou la promesse de vente vont encadrer une transaction immobilière. Chacun d'eux définissent le prix, les frais annexes et leur répartition, les conditions suspensives, le dépôt de garantie, les diagnostics, etc.

La promesse de vente comme le compromis précède la signature de l'acte authentique. Même si elle n'est pas obligatoire, elle reste d'usage et offre davantage de sécurité pour assurer la transaction.

Les deux avant-contrats ont quelques différences sur l'engagement, l'enregistrement et l'indemnité d'immobilisation.

L'engagement

La promesse de vente et le compromis de vente engagent pleinement les parties, le vendeur et l'acheteur. Cependant, la promesse de vente appelée promesse unilatérale de vente, est, de par son nom, unilatérale, c'est-à-dire, qu'elle engage uniquement le vendeur. Elle permet de réserver le bien à l'attention exclusive d'un acheteur, conformément au prix et à la chose définie à réception de l'offre d'achat. À la signature, la promesse de vente offre à l'acquéreur une option d'achat exclusive. Le vendeur n'a pas le droit de proposer le bien à un autre acquéreur une fois la promesse signée. L'acquéreur doit alors confirmer son intention d'achat en « levant l'option » dans le délai préalablement convenu.

Quant au compromis de vente, qui est appelé promesse synallagmatique de vente, il engage réciproquement les deux parties, d'où son appellation “synallagmatique” qui veut dire “engagement mutuel”. D'un point de vue juridique, le compromis de vente vaut vente, si l'une des deux parties revient sur son engagement, la vente peut être exécutée par voie de justice et peut faire l'objet de dommages et intérêts.

L'enregistrement auprès du Trésor Public

Compromis de vente et promesse de vente, après leurs signatures, ne disposent pas des mêmes obligations. En effet, l'acheteur, s'il signe une promesse de vente doit obligatoirement se diriger vers le centre des impôts de domicile ou celui du vendeur pour la faire enregistrer. Cet enregistrement est facturé 125 euros.

L'enregistrement pour le compromis de vente, l'enregistrement n'est pas obligatoire pour que ce dernier soit valable. Le compromis n'engage pas de démarche d'enregistrement fiscal, les seuls frais à engager pour l'acquéreur sont les émoluments du notaire pour la rédaction et la signature du compromis.

L'indemnité d'immobilisation

Une indemnité d'immobilisation ou un dépôt de garantie peuvent être intégrées dans les deux avants-contrats, la promesse et le compromis de vente. Cette somme d'argent, non obligatoire, entre 5 et 10 % du prix de vente est versée par l'acheteur au vendeur. Elle permet de donner des garanties au propriétaire qui bloque son bien durant la transaction. Cette somme est déduite de la transaction lors de la signature de l'acte de vente.

Si l'acheteur se rétracte de la promesse ou du compromis de vente, l'indemnité sera empochée par le propriétaire en guise de dédommagement. Le versement d'une indemnité d'immobilisation n'est pas nécessaire dans un compromis de vente.

Les éléments communs dans le compromis de vente et la promesse de vente

Délai et rétraction

Le compromis de vente ou la promesse ont un délai d'exécution de 70 jours minimum et peut aller jusqu'à 90 jours. Il s'agit du délai nécessaire pour que l'acheteur obtienne puisse lever les conditions suspensives (ex : réalisation d'un prêt immobilier). La signature du compromis de vente permet de garantir le prix net vendeur pour le vendeur.

Depuis 2015 et la loi Macron, le délai de rétractation du compromis de vente et de la promesse de vente est de 10 jours ouvrés (7 jours auparavant). Ce temps est incompressible et obligatoire pour toutes les ventes entre deux particuliers. Passé ce délai, Le compromis inclut généralement une date butoir pour la signature de l'acte de vente. Les deux parties sont engagées à conclure la vente dans un délai de 3 ou 4 mois entre l'avant contrat et la signature de l'acte de vente. Pour la promesse de vente, la date maximum correspond à la lever de l'option d'achat du bien ou non de l'acquéreur.

Conditions suspensives et clauses suspensives

Les conditions suspensives permettent l'annulation du compromis de vente et de la promesse de vente sans pénalité si les clauses suspensives ne sont pas réalisées. Un délai de rétractation légal de 10 jours permet à l'acheteur de se rétracter du compromis de vente et de la promesse sans compensation financière pour le vendeur.

Le contenu

Compromis de vente ou promesse unilatérale de vente doivent inclure obligatoirement les éléments suivants :

  • Désignation de l'acheteur et du vendeur
  • Désignation du bien
  • Mentions légales
  • Situation hypothécaire et locative
  • Servitudes ou absence de servitude
  • Date de fin de validité de l'avant-contrat
  • Valeur vénale du bien
  • Frais annexes (frais de notaire)
  • Plan de financement
  • Clause suspensive d'obtention du prêt
  • Autres conditions suspensives (préemption, servitudes, etc.)
  • Droit de rétractation
  • Diagnostics immobiliers

Nous vous conseillons de faire rédiger l'avant-contrat par un notaire ou un mandataire. Il peut s'agir d'un notaire ou d'un agent immobilier. Le professionnel offre la garantie de son expertise sur notamment le contenu des clauses suspensives.

Les commissions d'agence immobilière dans le compromis et la promesse de vente

Les commissions d'agence ne sont pas versées à la promesse de vente ni au compromis de vente mais seulement lors de la signature de l'acte authentique de vente. En effet, l'agent immobilier n'a droit à la commission qu'après la signature d'un acte écrit mentionnant l'engagement définitif des deux parties.

Chez l'agence OprixFixe, les agents immobiliers réalisent des promesses de vente et des compromis de vente sans passer par un notaire. L'agence immobilière à commission fixe vous aide à la rédaction d'une promesse de vente.

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