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Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?

Définition

À la signature d'un compromis de vente ou d'une promesse entre particulier, il est courant de fixer une somme d'argent en gage de bonne foi de l'acheteur vis-à-vis du vendeur, on appelle cela le dépôt de garantie ou caution de vente. Le dépôt d'argent n'est pas obligatoire. C'est aux vendeurs de déterminer s'il est utile de sécuriser la transaction. Le mandat de dépôt versé sur le compte du notaire permet un paiement partiel du prix net de vente afin d'engager l'acheter.

Montant moyen du dépôt de garantie

Une caution immobilière qui est très souvent utilisée pour rassurer le vendeur sur la bonne foi de l'acquéreur. Le dépôt n'est pas obligatoire que ce soit dans une vente ou louer. En moyenne le dépôt de garantie correspond :

  • 5 % de dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente
  • 100 % du premier loyer de dépôt de garantie pour une location

Est-ce que le dépôt de garantie est encaissé ?

Bien qu'il ne soit pas obligatoire, le dépôt de garantie dans le compromis de vente est souvent demandé par le vendeur. Cet acompte versé par l'acheteur permet de montrer de sa réelle volonté à acheter lors de la négociation de la maison. À la signature d'une promesse synallagmatique, le plus souvent c'est le notaire qui encaisse la somme d'argent sur un compte séquestre.  La somme peut être versée soit par virement bancaire ou par chèque bancaire. Il n'est pas possible pour le vendeur d'encaisser le dépôt de garantie sur son compte courant.

Le montant d'encaissement est encadré par l'article de loi suivant : L.271-2 du Code de la construction et de l'habitation. Le montant est déduit lors de la signature de l'acte de vente. Le dépôt de garantie à 2 avantages pour le vendeur et l'acheteur :

  • Rassurer le vendeur sur les intentions d'achat immobilier du vendeur à ne pas confondre avec la lettre d'intention d'achat.
  • Lier les parties au travers d'une caution immobilière lors de la signature d'une promesse de vente
  • Vérifier pour le vendeur de la solidité financière de l'acheteur. En effet, un acquéreur qui ne peut pas mobiliser 5 % du prix net vendeur de vente de l'appartement risque d'avoir des difficultés à contracter un prêt immobilier
  • Mettre sur table une clause légale financière permettant d'indemniser après rétractation de l'acheteur

Extrait de l'article de loi sur l'encadrement du dépôt de garantie

Alinéa 1 fait savoir que « nul ne peut recevoir de l'acquéreur non-professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation. En conséquence, le versement ne peut avoir lieu que dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ou de la remise en main propre. »

Que faire si l'acheteur ne pas déposer d'argent avant vente ?

Le dépôt de garantie n'étant pas obligatoire, elles peuvent décider comme un accord de renoncer à l'apport. Une liberté sur le sujet qui n'est pas du tout conseille (sauf en famille).

Exemple : un acheteur souhaite acquérir votre appartement situé dans Paris 75017. Ce dernier est propriétaire d'un logement à Paris 75018 ». Étant donné qu'il va attendre les fond lié a sa vente, il souhaite signer un engagement avec un vendeur, mais l'intégralité de son capital est bloqué dans son appartement. Seule solution, ne pas intégrer de dépôt de garantie ou alors mettre une autre condition suspensive dans l'avant contrat pour se protéger.

Rétractation et restitution du dépôt de garantie

Rétractation d'une clause suspensive du compromis de vente

L'acheteur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter et donc annuler la clause (Depuis la loi Macron d'août 2015). Ce délai court le lendemain de la signature l'engagement de vente. Tout acheteur de bien immobilier particulier (non-professionnel) qui achète son appartement ou maison en bénéficie, que la transaction soit conclue entre particuliers ou devant un notaire. Cela permet à l'acheteur de revenir sur sa décision sans aucune pénalité.

Le dépôt de garantie est un signe de l'engagement de l'acheteur en vers le vendeur à l'intérieur d'un document de vente immobilier. Dès lors que le délai de rétractation est écoulé, il est possible de récupérer le dépôt de garantie dans les cas ou il y a dans le contrat une clauses suspensives qui ne peut être levée :

  • L'acheteur potentiel n'a pas obtenu son prêt immobilier. La banque a estimé que sa demande n'était pas en adéquation avec sa situation. Sauf si dans la clause de servitude, il est renseigné que la rétractation doit se faire s'il y a plusieurs refus de banque. Dans ce cas-là il faudra fournir autant de refus que mentionné dans la clause.
  • La commune de localisation fait marcher son droit de préemption sur le bien. La mairie / département décide de récupérer le bien afin de réaliser des aménagements urbains par exemple.
  • Le bien est sous le coût d'une hypothèque bancaire.

Restitution du dépôt de garantie si annulation de vente sans motif

Dans le cas ou l'acquéreur, décide de ne pas acheter le bien immobilier sans apporter de raison valable, vous pouvez récupérer le dépôt de garantie. Le fait de ne pas avoir acheté le bien immobilier dans le délai accordé (généralement 3 mois) représente une faute et vous donne le droit à un dédommagement.

On appelle cela le « préjudice subi par le vendeur ». Il peut recevoir une indemnisation correspondant à 10 % de la valeur vénale du bien. Le propriétaire peut également saisir le tribunal compétent afin de demander une réparation plus importante.

Il y a-t-il une différence entre le dépôt de garantie et une caution ?

Le dépôt de garantie à la même utilise que la caution. La caution est utilisée dans la mise en location alors que le dépôt de garantie est utilisée dans la vente.« Acheteur et vendeur soyez vigilant lorsque vous déterminer à la fois le montant du dépôt de garantie, mais également les motifs pouvant permettre de se dégager de la transaction immobilière. »

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