Dépôt de garantie : obligation, encaissement

Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?

Comme son nom l'indique, le dépôt de garantie est une garantie qui sécurise une vente immobilière. Similaire à l'indemnité d'immobilisation, il s'agit d'une somme d'argent versée après la signature d'un compromis de vente ou d'une promesse de vente. Elle peut être utilisée lors d'une vente ou lors d'une location.

Le dépôt de garantie n'est pas à confondre avec la caution même si elles ont la même utilité. La caution est utilisée dans la mise en location alors que le dépôt de garantie est utilisée dans la vente. Un dépôt de garantie est signé et encaissé lors de la signature d'un compromis de vente tandis qu'une caution est un document qui engage à payer une certaine somme d'argent et est encaissée seulement en cas de loyers impayés pour une location.

À quoi sert un dépôt de garantie ?

C'est au vendeur de déterminer si cette somme d'argent est utile lors de la transaction. Le mandat de dépôt versé sur le compte du notaire permet un paiement partiel du prix net de vente afin d'engager l'acheteur.

Le dépôt de garantie permet de :

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

En moyenne,  le dépôt de garantie correspond à :

• 5 % lors de la signature du compromis de vente
• 100 % du premier loyer pour une location. Il représente jusqu'à 2 mois de loyer (hors charges) pour une location meublée et 1 mois de loyer (hors charges) pour une location vide

Le dépôt de garantie est-il obligatoire pour l'achat sans crédit immobilier ?

L'acheteur peut verser un dépôt de garantie au vendeur (une somme d'argent généralement comprise entre 5 et 10 % du prix de vente FAI) mais cela n'est pas une obligation. Le dépôt de garantie n'est donc pas obligatoire pour acheter un bien sans crédit immobilier. Aucune loi ne l'exige.

Cependant,  si le vendeur a souhaité un dépôt de garantie dans le compromis de vente et que l'acquéreur ne le paye pas, l'avant-contrat sera caduc et la vente annulée.

Qui encaisse le dépôt de garantie ?

À la signature d'une promesse de vente synallagmatique, le plus souvent c'est le notaire qui encaisse la somme d'argent sur un compte de séquestre. La somme peut être versée par virement bancaire ou par chèque. Il n'est pas possible pour le vendeur d'encaisser le dépôt de garantie sur son compte courant.

Le montant d'encaissement est encadré par l'article L.271-2 du Code de la construction et de l'habitation. Le montant est déduit lors de la signature de l'acte de vente. La loi informe que « nul ne peut recevoir de l'acquéreur non-professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation. En conséquence, le versement ne peut avoir lieu que dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ou de la remise en main propre.”

Quand ce dépôt est-il encaissé ?

Le dépôt de garantie doit être versé lors de la signature du compromis de vente. Cependant, l'acquéreur peut ne pas disposer d'une somme suffisante pour verser le dépôt dans l'immédiat. Ce dernier n'étant pas obligatoire, les parties peuvent décider d'un commun accord de renoncer à l'apport.

Par exemple, si un acheteur, propriétaire d'un logement à Paris 75018, souhaite acquérir un autre appartement situé à Paris 75017. Étant donné qu'il va attendre les fonds liés a sa vente, il souhaite signer un engagement avec un vendeur, mais l'intégralité de son capital est bloquée dans son appartement actuel. Seule solution, ne pas intégrer de dépôt de garantie ou alors mettre une autre condition suspensive dans l'avant-contrat pour se protéger.

Rétractation et restitution du dépôt de garantie

Rétractation d'une clause suspensive du compromis de vente

L'acheteur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter et donc d'annuler la clause (depuis la loi Macron d'août 2015). Ce délai court le lendemain de la signature du compromis de vente. Tout acheteur de bien immobilier particulier (non-professionnel) qui achète son appartement ou maison en bénéficie, que la transaction soit conclue entre particuliers ou devant un notaire. Cela permet à l'acheteur de revenir sur sa décision sans aucune pénalité.

Le dépôt de garantie est un engagement entre l'acheteur et le vendeur. Dès lors que le délai de rétractation est écoulé, il est possible de récupérer le dépôt de garantie dans les cas où il y a dans le contrat des clauses suspensives qui ne peuvent être levées :

• L'acheteur potentiel n'a pas obtenu son prêt immobilier. La banque a estimé que sa demande n'était pas en adéquation avec sa situation, sauf si, dans la clause de servitude, il est renseigné que la rétractation doit se faire en cas de multiples refus de banque. Dans ce cas-là, il faudra fournir autant de refus que mentionné dans la clause.
• La commune de localisation fait marcher son droit de préemption sur le bien. La mairie / département décide de récupérer le bien afin de réaliser des aménagements urbains par exemple.
• Le bien est sous le coup d'une hypothèque bancaire

Restitution du dépôt de garantie si annulation de vente sans motif

Dans le cas où l'acquéreur décide de ne pas acheter le bien immobilier sans apporter de raison valable, le dépôt de garantie peut être récupéré. Le fait de ne pas avoir acheté le bien immobilier dans le délai accordé (généralement 3 mois) représente une faute et vous donne droit à un dédommagement.

On appelle cela le « préjudice subi par le vendeur ». Il peut recevoir une indemnisation correspondant à 10 % de la valeur vénale du bien. Le propriétaire peut également saisir le tribunal compétent afin de demander une réparation plus importante.