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Modèle de promesse de vente

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

Une promesse de vente, aussi appelée promesse unilatérale de vente, intervient après l'offre d'achat. Il s'agit d'un avant-contrat par lequel s'engagent le vendeur (promettant) et l'acheteur (le bénéficiaire). Le vendeur s'engage à réserver la vente de ce bien au futur acquéreur. Ce dernier bénéficie d'une option pour acquérir le bien mais peut également se rétracter et ne pas réaliser la transaction.

À quoi engage la promesse de vente ?

Elle peut être engageante vis-à-vis de la loi. D'après l'article. 1589 du Code civil, « la promesse vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix ». Les parties sont définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette dernière sont réunies.

Délai entre la promesse de vente et l'acte de vente et sa durée de validité

Le délai de la promesse de vente peut être de longue durée. En effet, elle a une durée maximum de validité de 4 mois après la signature.

La date maximum inscrite au contrat est définie entre l'acheteur et le vendeur. On l'appelle la date butoir. C'est une date accordée à l'acheteur pour lever toutes les conditions suspensives avant la signature de l'acte authentique de vente. Il est possible qu'elle dépasse un an si les parties le souhaitent. Le délai entre la promesse de vente ou le compromis de vente et la signature de l'acte de vente est fixé entre 3 et 4 mois.

Le coût d'une promesse de vente

Pour être valable, une promesse de vente doit être enregistrée dans un délai de 10 jours auprès du Trésor public. Les frais d'enregistrement coutent 125 euros. En ce qui concerne la rédaction de la promesse de vente, si elle est rédigée par un notaire, le coût est estimé en général entre 200 et 300 euros.

Comment rédiger une promesse de vente ?

La promesse de vente doit mentionner un certain nombre d'éléments obligatoires  :

  • Coordonnées du vendeur et de l'acquéreur
  • Adresse du bien
  • Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
  • Un descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
  • existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude
  • Les honoraires du professionnel dans le mandat de vente chargé de la vente
  • Le prix net vendeur et le mode de paiement
  • La durée de validité de l'engagement et la date limite de signature de l'acte de vente
  • La date de disponibilité du bien

Quels sont les documents à fournir pour une promesse de vente ?

À la signature de la promesse de vente, des documents sont à fournir au notaire :

1. Le dossier de diagnostic technique (DDT)

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
  • État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
  • État relatif à la présence de termites
  • État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
  • État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
  • État de l'installation d'assainissement non collectif pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées
  • État des servitudes "risques" et d'information sur les sols lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté

Le saviez-vous : un diagnostiqueur peut réaliser l'ensemble des diagnostics, la surface loi Carrez n'est pas une obligation légale lors de la réalisation de la promesse de vente.

2. Les documents pour la vente d'une copropriété

  • Règlement de copropriété
  • État descriptif de l'indivision
  • Trois derniers procès-verbaux des assemblées générales de copropriété
  • Carnet d'entretien de l'immeuble
  • Diagnostic technique global de l'immeuble
  • Montant des charges de copropriété
  • les documents relatifs à la situation financière de la copropriété

Dans un immeuble, il est possible que des servitudes soient intégrés dans une promesse de vente. Ce sont des charges imposées à un immeuble. Par exemple, dans le cas ou l'acquéreur souhaiterait reconnaître son droit de passage sur le terrain voisin, la servitude de droit de passage s'applique, avec l'accord bien sûr du propriétaire voisin.

Promesse de vente : les 3 différences avec le compromis de vente

L'engagement

La promesse de vente se différencie du compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente), dans le sens où seul le vendeur s'engage à vendre. C'est pourquoi elle est appelée aussi promesse unilatérale de vente. Elle est l'inverse d'une promesse unilatérale d'achat, qui elle engage l'acquéreur. Dans un compromis de vente, les deux parties sont engagés.

L'indemnité d'immobilisation

Lors de la signature de la promesse de vente, il est possible de demander une indemnité d'immobilisation de 5 à 10 % du prix de vente net vendeur. Ce n'est pas le cas pour le compromis de vente.

L'enregistrement

La promesse de vente est valable uniquement lorsqu'elle a été enregistrée auprès du service des impôts alors que pour le compromis de vente, aucun enregistrement n'est nécessaire.

Signature d'une promesse de vente

La promesse de vente peut être signée entre particuliers ou chez un notaire. Elle constitue, avec le compromis de vente, les deux avant-contrats qui peuvent être signés avant la signature d'un acte définitif de vente.

Promesse de vente entre particuliers

Signer une promesse de vente de particulier à particulier, autrement dit sous seing privé, est périlleux car il existe un coût et un gain de temps considérable. En effet, l'acheteur ou le vendeur peuvent avoir besoin des services d'un notaire ou d'un agent immobilier. Sans passer par une agence immobilière, les démarches risquent d'être longues.

Promesse de vente chez le notaire

Signer une promesse de vente devant le notaire n'est pas obligatoire mais vivement conseillé. Le notaire dispose des connaissances et des compétences nécessaires pour valider, rédiger et signer la promesse de vente.

Quels sont les pièges à éviter lors de la signature de la promesse de vente ?

Lors de la signature, la promesse de vente mérite une attention particulière. Il existe certains pièges qu'il faut absolument éviter. Ne faites pas l'impasse sur les diagnostics immobiliers. Ils doivent tous être fournis au notaire. Un document manquant pourrait retarder la date de la signature de l'acte de vente définitif.

Depuis la loi Alur de mars 2014, certains documents ont été ajoutés à la promesse de vente sur l'organisation de l'immeuble pour informer l'acquéreur.

De plus, n'oubliez pas que même si certains documents sont obligatoires, d'autres sont nécessaires à la constitution du dossier de vente comme le certificat d'urbanisme ou l'état hypothécaire du bien. Il est donc essentiel de poser toutes les questions à son notaire pour éviter les mauvaises surprises. Autre point important, il s'agit des modalités de paiements. L'acquéreur doit mentionner dans la promesse de vente s'il paye à crédit ou à comptant.

Promesse de vente signée à distance

La signature d'une promesse de vente à distance est également possible. Elle peut se faire par procuration ou grâce à la signature électronique. Dans le premier cas, le vendeur (ou l'acheteur) ne peut se déplacer pour signer l'avant-contrat, il peut demander à une tierce personne pour se faire représenter.

Dans le deuxième cas, l'une des parties peut signer la promesse de vente de façon dématérialisée. Si cette solution est choisie, elle doit se faire avec attention. Si un problème arrive dans la démarche, il est fortement conseillé de se tourner vers une agence en ligne pour vous accompagner.

Rétractation d'une promesse de vente

Le droit de rétractation de la promesse de vente permet à un acquéreur de renoncer à l'achat d'un bien, dans un certain délai. Le vendeur, quant à lui, est engagé à partir de la signature de la promesse de vente. En cas de contestation de sa part, l'acquéreur peut d'ailleurs saisir le tribunal compétent et demander l'exécution forcée de la vente.

Quel est le délai de réflexion ?

D'après l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours pour faire part de son souhait.

Ce délai prend effet, en cas de promesse de vente sous seing privé, le lendemain de la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception. Et en cas de vœux de vente passée sous la forme authentique, il prend effet le lendemain de la remise en mains propres.

Peut-on annuler une promesse de vente ?

Il est possible d'annuler une promesse de vente dans un délai de 10 jours. Seul l'acheteur à la possibilité de le faire. Il est libre de revenir sur sa décision s'il change d'avis. Au delà du délai, seules les conditions suspensives peuvent permettre d'annuler l'avant-contrat.

Le vendeur quant à lui, ne dispose pas de droit de rétractation ni d'annulation. La promesse de vente ne peut être annulée qu'à partir du moment ou l'acheteur renonce à l'achat du bien.

Les conditions suspensives dans la promesse de vente

Dans une promesse de vente ou un compromis de vente, des conditions suspensives peuvent y figurer. Elles ont pour rôle d'annuler la validité d'un avant contrat et de protéger le vendeur et l'acheteur. En cas de non-réalisation d'une clause suspensive, la vente est annulée. Les conditions suspensives se négocient au moment de l'offre d'achat et se formalisent lors de la signature de l'avant contrat.

La seule condition qui doit être obligatoirement insérée dans la promesse de vente ou compromis de vente est l'obtention d'un prêt si l'acquéreur en a besoin. Cette condition suspensive détaille le projet de financement de l'acheteur. Elle doit préciser dans la promesse de vente les éléments suivants :

  • Le ou les organismes pour lesquels l'acquéreur souhaite demander un prêt
  • La durée du prêt
  • Le montant de la somme que l'acquéreur souhaite emprunter
  • Le taux d'intérêt maximal du prêt

L'indemnité d'immobilisation sur compte séquestre notaire

Lors de la signature et en cas de réalisation d'une condition suspensive, la promesse de vente peut s'accompagner d'une indemnité d'immobilisation. Cette somme d'argent, généralement fixée entre 5 et 10 % du prix de vente est versée par l'acquéreur.

Les clauses suspensives de la PUV

Les clauses sont intégrées dans les conditions suspensives. Elles ont pour rôle de faire face aux imprévus qu'il pourrait y avoir lors d'une vente immobilière.

Les clauses les plus utilisées sont les suivantes :

  • Absence de servitudes (droit de passage…)
  • La situation hypothécaire d'un bien
  • Droit de préemption

Passer par une agence immobilière en ligne pour signer une promesse de vente

Pour signer une promesse de vente ou un compromis de vente, il est recommandé de passer par une agence immobilière. Encadrée par des professionnels de l'immobilier, la procédure vous sera facilitée. Les agents immobiliers s'occupent de toutes les formalités administratives. Moins contraignant et plus sûr que de signer entre particuliers (PAP), signer une promesse de vente avec une agence sécurise la vente.

Modèle de promesse de vente

VENDEUR(S)

Monsieur [nom] [Prénom]

Né le [ date ]

Et Madame [nom] [Prénom]

Née le [date]

Résidant au [adresse]

D'UNE PART

ET D'AUTRE PART

ACQUÉREUR(S)

Monsieur [nom] [Prénom]

Né le [date]

Et Madame [nom] [Prénom]

Née le [date]

Résidant au [adresse]

Il a été fait et convenu ce qui suit :

ENGAGEMENT

Le vendeur s'engage à vendre à l'acquéreur l'immeuble désigné ci-après. L'acquéreur accepte et s'engage à en faire l'acquisition au prix qui a été convenu, sous réserve des conditions suspensives énumérées.

DÉSIGNATION DES BIENS

L'objet de la vente est le bien suivant : [ appartement, maison individuelle, maison en lotissement, terrain constructible... ]

Situé à l'adresse suivante : [adresse complète]

Avec les caractéristiques suivantes : [ détailler le nombre et l'usage des pièces ]

D'une superficie Loi Carrez de [surface] m²

Et des annexes suivantes [mentionner la présence de jardin, garage, box, cave, piscine, etc...]

Si le bien est en copropriété ou lotissement :

- Numéro du ou des lots : [en chiffre]

- Nombre de millièmes : [en chiffre]

- Références cadastrales : [en chiffre]

L'acquéreur déclare avoir une connaissance complète des biens faisant objet de la promesse de vente pour les avoir visités (bon de visite) et mesurés, et dispense de ce fait le vendeur d'une plus ample détails.

ORIGINE DES BIENS

Sur l'origine des biens, le vendeur déclare qu'il est le seul propriétaire desdits biens et droits immobiliers pour les avoir acquis de [ancien propriétaire] par acte notarié établi le [date] par Me [nom du notaire] notaire domicilié à [adresse]. Par ailleurs, le vendeur s'engage à fournir à première demande du rédacteur de l'acte notarié tous titres de propriétés et pièces nécessaires à la vente.

CHARGES DE L'IMMEUBLE

Servitudes et urbanisme : Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens objets du présent compromis de vente ne sont à sa connaissance grevés d'aucune servitude spéciale ou résultant de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur sur l'urbanisme.

Hypothèques et privilèges : Le vendeur déclare qu'à sa connaissance, les biens objet de la présente promesse sont libres de tout privilège ou hypothèque.

Situation locative : Le vendeur déclare que les biens à vendre est le jour de la signature de l'acte : [vide ou loué]

DROIT DE RÉTRACTATION

En vertu de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel dispose d'un droit de rétractation porté à 10 jours par la loi 2015-990 du 6 août 2015 dite "Loi Macron". Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte. La rétractation, pour être valable, doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si l'acquéreur exerce son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, l'acquéreur récupérera le dépôt de garantie sans pénalités ou retenues. S'il n'exerce pas son droit de rétractation, le dépôt de garantie sera considéré comme un acompte sur le prix de vente.

CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA VENTE

La vente sera réalisée sous les conditions suivantes, que le bénéficiaire s'oblige à exécuter :

  • Prendre les biens vendus en l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans garantie d'aucune sorte de la part du vendeur concernant les vices de toute nature pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf ceux dont il aurait notoirement connaissance.
  • prendre les biens vendus sans garantie de contenance, toute différence en plus ou en moins, s'il en existe, excédât-elle le vingtième, devant faire le profit ou la perte du bénéficiaire.
  • souffrir les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les biens vendus, profiter de celles actives s'il en existe.
  • s'acquitter, à compter du jour de l'entrée en jouissance, toutes charges, taxes et impôts, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l'année civile de l'entrée en jouissance.
  • faire son affaire de la continuité ou résiliation de toute police d'assurance intéressant les biens loués.
  • payer les frais, droits et honoraires résultant des présentes et de ses suites.
  • payer les travaux de la copropriété à partir de ce jour, le vendeur s'engageant, pour sa part, à payer ceux avant ce jour.

À compter de la signature de l'acte authentique, l'acquéreur aura la propriété de l'immeuble. Il en aura la pleine jouissance à la date du : [date]

CONDITIONS SUSPENSIVES ET PARTICULIÈRES

Conditions suspensives

La présente promesse de vente est consentie et acceptée sous les conditions suspensives suivantes :

  • Capacité, pouvoir : que le vendeur justifie d'un droit de propriété régulier et dispose de la capacité et des pouvoirs nécessaires à la signature de l'acte authentique
  • Urbanisme : qu'un certificat d'urbanisme concernant les biens objet de la présente promesse soit obtenu et qu'il ne révèle aucune charge ou servitude, autre que celles décrites ci-dessus
  • Droit de préemption : que l'exercice d'aucun droit de préemption ne fasse obstacle à la réalisation de la vente

Condition suspensive particulière (cas par cas) :

Condition suspensive relative au financement

La présente promesse de vente est consentie et acceptée sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne, d'ici le [date] au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition.

[Cas où l'acquéreur ne recourt pas à un emprunt bancaire]

L'acquéreur déclare que la somme qu'il doit financer s'établit comme suit :

  • Prix de vente : [ € ]
  • Frais de notaire : [ € ]
  • Autres frais : [ € ]
  • Total : [ € ]

qu'elle sera financée de la manière suivante :

  • Apports personnels et assimilés : [ € ]
  • Montant initial des emprunts : [ € ]
  • Montant à financer : [ € ]
  • Montant maximum de remboursement mensuel [ € ]
  • Taux d'emprunt : [ % ]

Durée minimale du prêt : [en chiffre] années. Le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de financement auprès d'une banque ou d'un courtier en prêt immobilier dans les dix jours suivant la signature de la promesse de vente. La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès lors que l'acquéreur aura reçu une ou plusieurs offres de prêts couvrant le montant global d'emprunts nécessaire au financement de son acquisition et correspondant à ses possibilités de remboursement telles qu'indiquées ci-dessus.

Elle sera également considérée comme réalisée, conformément à l'article 1178 du Code civil, dans le cas où l'acquéreur aurait fait obstacle à sa réalisation en raison notamment de l'absence de dépôt, du dépôt tardif ou du dépôt incomplet des dossiers de demandes d'emprunt. L'obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par l'acquéreur par lettre recommandée un mois au moins avant l'expiration du délai de validité de la présente promesse de vente.

[Cas où l'acquéreur ne souhaite pas faire un prêt immobilier]

Renonciation à la condition suspensive relative au financement

L'acquéreur déclare financer son acquisition sans recourir à l'emprunt et renonce en conséquence à la condition suspensive relative au financement. Conformément à l'article 18 de la loi du 13 juillet 1979, l'acquéreur confirme cette renonciation en recopiant de sa main la déclaration suivante :

“Je, soussigné(e) [nom Prénom], acquéreur de la présente promesse de vente, déclare effectuer cette acquisition sans aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si, néanmoins, je souhaitais solliciter un prêt, je ne pourrais plus me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue par la loi du 13 juillet 1979.

Effets des conditions suspensives

En cas de non-réalisation d'une seule des conditions suspensives, la présente promesse de vente sera considéré comme nul. Chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté, et le vendeur reprendrait la libre disposition de l'immeuble désigné. Le dépôt de garantie sera restitué à l'acquéreur sans formalité, intérêt ou pénalité, à moins que l'acquéreur ne décide de renoncer aux conditions destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause au transfert de propriété. Si la condition suspensive se réalise, la vente sera régularisée en l'étude de Me [  ] dans le délai de [x jours] à compter de la réalisation de ladite condition.

PROPRIÉTÉ ET JOUISSANCE

L'acquéreur deviendra propriétaire des biens à compter du jour de la signature de l'acte authentique de vente prévue et il en prendra la jouissance à compter du même jour.

PRIX DE L'IMMEUBLE

La présente vente est consentie et acceptée moyennant le prix de [ € ]. Le prix est payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique. Il est formellement convenu et accepté qu'à défaut du versement du prix de vente entre les mains du notaire rédacteur de l'acte authentique la vente sera considérée comme nulle, le transfert de propriété ne pourra s'effectuer et le dépôt de garantie sera considéré comme acquis au vendeur.

DÉPÔT DE GARANTIES

Pour entériner le présent compromis de vente, l'acquéreur a déposé la somme de [ € ] entre les mains de Me [Nom Prénom], désigné comme séquestre amiable. Dans le cas où la condition suspensive se réaliserait, cette somme constituera un acompte sur le prix de vente. Dans le cas où les conditions suspensives ne se réaliserait pas, cette somme sera restituée intégralement à l'acquéreur, sans indemnité à quelque titre que ce soit.

RÉALISATION DE LA VENTE

Dans le cas où toutes les conditions suspensives venaient à se réaliser, la vente sera régularisée dans un délai de [x jours] à compter de la réalisation desdites conditions, par acte notarié de Me [Nom Prénom]. Si l'une des parties refusait de signer l'acte authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date-butoir prévue par le précédent acte, elle pourra y être contrainte par les recours légaux, en supportant tous les frais de poursuite. De plus, elle devra payer la somme de [ € ] à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.

SIGNATURE

Fait à : [Lieux]

Le : [Date]

Nombre l'exemplaire : [  ]

Le vendeur : signature

L'acquéreur : Signature

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