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Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un des avants contrats qui permet à un acheteur et un vendeur de s'accorder sur le prix et la chose. Cet engagement écrit signer chez le notaire engage tous les signataires. La signature de l'engagement de vente permet de garantir le prix de vente net vendeur pour le vendeur.

Un dépôt de garantie est demandé à l'acheteur (montant moyen 5 % prix de vente). Cette somme est déduite de la transaction lors de la signature de l'acte de vente. Après la signature du contrat, l'acheteur dispose d'un délai de 3 à 4 mois pour réaliser les conditions suspensives définies au contrat.

L'officialisation du compromis de vente intervient à la fin des négociations entre vendeur et acheteur sur le prix et les conditions de vente. Cette négociation finalisée se matérialise par l'acceptation de l'offre d'achat. La signature du compromis de vente peut se faire de deux manières : signé chez un notaire ou sous seing privé (entre particuliers).

Le compromis n'engage pas de démarche d'enregistrement fiscal, les seuls frais à engager pour l'acquéreur sont à destination du notaire pour la rédaction et la signature.

Les clauses suspensives du compromis immobilier

Parmi les clauses suspensives, on retrouve (liste non exhaustive) :

  • Refus d'emprunt bancaire,
  • Non-délivrance du permis de construire,
  • Préemption de la commune : en cas de préemption, le notaire doit purger le droit,
  • Découverte d'une servitude cachée.

On peut retrouver également des clauses de dédit, qui consistent à permettre aux deux parties de pouvoir se retirer de la vente moyennant le paiement d'une indemnité. Si la clause de dédit n'est pas mise en place, la clause pénale peut fixer le montant du dédommagement en cas de rétraction du vendeur ou de l'acquéreur, sous la forme de dommages et intérêts forfaitaires. Le mode de rédaction dépend du choix d'accompagnement qui a été fait pour la signature du compromis de vente.

Par exemple, lorsque la promesse se fait sous seing privé, il peut être formalisé sans l'aide d'une assistance juridique. Toutefois, vu l'importance de ce contrat, qui est repris dans le cadre de la signature de l'acte authentique, l'agence immobilière en ligne préconise le soutien d'un praticien du droit (notaire) ou d'un expert (négociateur immobilier). À défaut d'un compromis immobilier de vente, la réalisation d'un compromis de vente sous seing privé pour formaliser la situation peut être faite à partir d'un contrat type. 

Est-il possible de se rétracter du compromis de vente ?

Pour chaque compromis de vente, un délai de rétractation est obligatoire. La rétractation est valable sans exception et ce, pendant une durée de 10 jours à compter de la signature. Le droit de rétractation du compromis de vente est valable uniquement pour l'acquéreur. On parle d'une rétractation unilatérale. La demande de rétractation doit être faite par courrier recommandé avec accusé de réception auprès de l'agence immobilière en ligne, du vendeur ou du notaire.

La promesse de vente se signe aussi chez le notaire. Si la promesse synallagmatique de vente est rompue en dehors du délai de rétractation ou du cadre des clauses suspensives, l'une des deux parties est en droit de saisir la justice pour forcer la réalisation de la transaction.

À défaut de la réalisation de la vente, des indemnités sous la forme de dommages et intérêts peuvent être perçues. La procédure judiciaire engendre le blocage de la vente. Le bien immobilier ne peut être remis sur le marché par le vendeur et l'acheteur doit respecter les modalités de paiement indiquées dans le compromis.

Le compromis de vente immobilier, une sécurité pour vendre

Le compromis engage les deux parties dans une transaction immobilière. Contrairement à la promesse de vente qui n'engage que le vendeur. Le compromis de vente est plus plébiscitée par les vendeurs afin de sécuriser la vente. L'acquéreur a la possibilité de se rétracter mais il devra payer une indemnité d'immobilisation.

Éléments du compromis de vente

Le contenu de l'engagement est plutôt complexe pour un particulier. Il contient quasiment les mêmes informations que l'acte de vente définitif. Les éléments obligatoires sont au minimum les suivants :

  • Identification des parties
  • Désignation du bien (superficie, nombre de pièces)
  • Prix total de vente (prix net vendeur + frais d'agence)
  • Modalités de paiement
  • Délai de la signature de l'acte de vente (date butoir de signature de l'acte de vente)
  • Conditions générales de la vente
  • Liste des diagnostics obligatoires
  • Clauses suspensives
  • Le délai de rétractation légal de 10 jours
  • Date maximum de signature
  • Signatures des parties

Le compromis de vente peut être assorti d'un dépôt de garantie. L'acquéreur doit dans ce cas verser un pourcentage du prix de vente (5 %) afin de garantir au vendeur de son sérieux. Cet acompte est versé au notaire et sera déduit du prix de vente au moment de signer l'acte authentique. Il est interdit pour un particulier de détenir les fonds d'un dépôt de garantie.

Méthode de signature du compromis de vente

Le compromis de vente intervient lorsque acheteur et vendeur s'entendent sur le prix et la chose. Attention : le compromis de vente est différent de la promesse de vente. La rédaction et la signature peut se faire de quatre manières différentes :

  • Sous seing privé, entre le propriétaire et l'acheteur (vente entre particuliers)
  • Devant un notaire représentant le propriétaire et l'acheteur
  • Avec l'agence immobilière mandatée à cet effet
  • Un avocat (généralement dans le cadre de succession)

Ou signer un compromis de vente ?

La signature du compromis entre particulier est possible. Vendeur et acheteur peuvent décider de signer un compromis de vente sans notaire. On appelle cela un acte en seing privé. En revanche, le notaire doit forcément intervenir si le vendeur prévoir un dépôt de garantie. En effet, il n'est pas possible pour un particulier d'encaisser directement la somme.

Quelles sont les conséquences d'annuler un compromis de vente ?

Après la signature du compromis de vente, un délai normal d'au moins trois mois est fixé avant la signature de l'acte de vente. Le transfert de propriété a lieu dès lors que la signature de l'acte définitif est effectuée (remise des clés). Les trois mois vont servir à l'acquéreur à trouver un plan de financement. Le notaire quant à lui, s'assurera de la réalisation des clauses suspensives.

Entre autres, ce dernier vérifiera que la commune n'exerce par le droit de préemption. Ce cas peut s'avérer si la commune a un projet nouveau d'urbanisme. Elle peut acheter aux conditions (prix) prévues dans le compromis. En dehors de ces clauses suspensives, si une des parties venait à se désister de la vente, l'autre partie pourra alors saisir la justice et demander à ce que la vente soit forcée ou obtenir des dommages et intérêts.

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