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Liste des clauses à mettre dans un compromis de vente

Les clauses suspensives dans un compromis de vente

Le contenu du compromis de vente est assorti de clauses suspensives. Parmi elles, on retrouve l'obtention de prêt, la répartition des charges, la préemption, etc. Elles ont pour rôle de sécuriser la vente pour l'acheteur et le vendeur, notamment en cas d'imprévu. Les clauses suspensives sont valables de la signature d'un compromis de vente ou promesse de vente jusqu'à la signature de l'acte authentique.

Les clauses suspensives et résolutoires

À la signature du compromis de vente, il existe deux types de clauses :

  • La clause suspensive : la vente est confirmée si la clause se réalise. L'obtention d'un prêt immobilier est une clause suspensive.
  • La clause résolutoire : la vente est confirmée si la clause ne se réalise pas. L'apparition d'une servitude sur le terrain de la propriété est une clause résolutoire.

La clause suspensive et la clause résolutoire ont parfois le même sens selon la façon dont elles auront été rédigées dans le compromis de vente ou la promesse de vente.

Les clauses suspensives sont-elles obligatoires ?

Tout comme les conditions suspensives, les clauses suspensives ne sont pas obligatoires. Elles existent pour protéger l'acheteur et le vendeur dans une vente immobilière. Pour qu'elles soient éligibles, il faut l'accord des deux parties. L'acheteur ou le vendeur qui remarque dans une clause un élément trop restrictif pourra demander sa modification sans se justifier.

Quelles sont les clauses suspensives dans un compromis de vente ?

Plusieurs clauses doivent être intégrées dans un compromis de vente. Voici des exemples de clauses suspensives.

Obtention du crédit immobilier

La clause d'obtention de crédit immobilier est obligatoire dans le compromis de vente à partir du moment ou l'acquéreur réalise l'achat en contractant un prêt bancaire. Cette clause permet de sécuriser l'acheteur en lui permettant de trouver un plan de financement pour acquérir sa propriété.

Ce plan de financement se fera avec un établissement bancaire. Il doit donc comporter cette clause suspensive. Le seul cas où cette clause ne doit pas apparaître est si l'acheteur assure la transaction sans prêt immobilier. Il peut très bien acquérir un appartement avec un financement personnel (sans obtention de crédit). Un compromis de vente sans clauses suspensives sera réalisé.

Quels sont les éléments qui doivent figurer dans une clause d'obtention de prêt ?

Dans la clause d'obtention de prêt immobilier, les informations qui doivent être indiqués sont :

  • la durée du remboursement
  • le montant du prêt
  • les mensualités
  • le taux d'intérêt
  • l'apport personnel

Pour faire jouer la clause (qu'elle ne se réalise pas), l'acheteur doit prouver qu'il a reçu 3 refus par des banques différentes aux mêmes conditions que le compromis de vente. Un délai de 2 à 3 mois est attribué pour cette clause.

Les particuliers qui achètent leur logement à l'aide d'un emprunt bancaire bénéficient automatiquement de la condition suspensive de prêt. Cette clause permet à l'acquéreur d'acheter le bien que s'ils obtiennent le crédit dans un certain délai (défini dans l'avant-contrat).

Vente du logement avant achat

Pour sécuriser son financement, un acquéreur peut instruire une clause lui permettant de conditionner son achat à la vente de son ancienne propriété. Cette clause permet à l'acquéreur d'éviter de réaliser un prêt relais. L'acquéreur peut faire rédiger cette clause suspensive dans un délai maximal de 6 mois. Le prix d'achat plancher à partir duquel la vente sera réalisée doit être indiqué dans le compromis de vente.

Absence de préemption

Parmi les clauses à la signature du compromis, figure la clause d'absence de préemption qui intervient dans le cas où la mairie exerce un droit de préemption sur le bien immobilier. Cela peut arriver lorsque celle-ci à l'ambition de racheter des terrains ou des bâtiments dans le but de réaliser un projet immobilier ou aménagement public. Par son droit de préemption, la commune a la priorité sur la propriété à vendre et de l'acheter aux conditions prévues dans le contrat.

Le notaire doit faire une DIA (déclaration d'intention d'aliéner) auprès de la mairie pour valider la clause de préemption. La mairie aura 3 mois pour répondre et déclencher son droit de préemption. Si la mairie ne répond pas au bout de 3 mois, le droit de préemption est purgé et la vente peut être conclue avec l'acquéreur.

Absence de servitude

Les servitudes sont des droits d'usage d'un tiers sur un bien immobilier. En général, il s'agit d'un droit de passage sur un terrain. Elles sont transmissibles avec les changements de propriétaires. L'apparition de servitude sur une propriété peut entraîner la volonté d'annuler la vente pour un acheteur. Inclure ce type de clause avant la signature de l'acte authentique peut donc s'avérer utile pour l'acheteur.

Obtention d'un permis de construire

L'acquéreur peut exiger cette clause suspensive lorsque l'intérêt par l'achat immobilier est couplé à l'obtention d'un permis de construire (voir une autre autorisation administrative). En cas de refus, l'acheteur peut décider de se retirer de la vente sans risquer une poursuite par le vendeur. Le délai fixé à cette clause est suffisant pour que l'administration puisse lui répondre.

Les autres clauses suspensives à négocier

Date de la vente

La durée du compromis de vente va intégrer un délai maximum pour lequel la réalisation de l'ensemble des clauses suspensives devra être validée. Elle est fixée librement entre les deux parties. Un notaire peut également fixer cette date en jugeant que le délai sera suffisant pour qu'il récupère toutes les pièces afin d'assurer la légalité de la vente.

Temps de rétractation

Dans les clauses à la signature de la promesse de vente, il y a le délai de rétractation légal. Ce délai est passé de 7 à 10 jours depuis la loi Macron de 2015. Cette clause est également obligatoire. Il est possible pour l'acquéreur de prolonger ce délai en incluant une clause supplémentaire.

Indemnité de mobilisation ou dépôt de garantie

Cette clause permet d'obtenir plus de garantie pour le vendeur. Elle va fixer le montant que devra verser l'acquéreur sur un compte séquestre à la signature de l'engagement de vente. Le montant est généralement de 5 à 10 % du prix de vente du bien. En cas de refus d'achat de l'acquéreur (hors délai de rétractation), le dépôt de garantie pourra être conservé par le vendeur. À l'inverse, si la vente se réalise, le dépôt de garantie est déduit du prix de vente FAI.

Date de jouissance de propriété

Par défaut, l'acheteur peut occuper le bien dès la signature de l'acte de vente. Toutefois, il est possible d'intégrer une clause pour décaler la jouissance des lieux par le nouveau propriétaire. Les motifs de cette clause seront souvent pour des raisons de déménagement, livraison d'un logement neuf, activer une mutation professionnelle, etc.

Répartition des charges en cours

Les clauses du contrat peuvent être l'occasion de négocier le prix d'une maison ou la répartition de certaines charges qui pèsent sur le propriétaire. Parmi ces charges, on retrouve par exemple l'appel de fond pour travaux de copropriété déjà voté, charge de copropriété annualisées, taxe foncière…

De manière générale, les charges antérieures doivent être supportées par le vendeur. Cependant, le vendeur peut négocier par le biais d'une clause, la répartition de ces charges avec l'acheteur. Ces charges seront alors réparties au prorata de la période consommée au moment du transfert de propriété.

La rédaction des clauses suspensives dans un compromis de vente

En général, le compromis de vente, dès qu'il est rédigé par un professionnel (notaire), contient automatiquement les clauses suspensives suivantes :

  • l'absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien
  • la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien
  • la situation hypothécaire apurée au moment de la vente

La rédaction des clauses suspensives doit être bien réalisé. Des clauses mal rédigées pourraient être non valables et entrainer alors une annulation du compromis de vente ou de la promesse de vente.

Nous conseillons donc de se faire accompagner sur la rédaction des clauses suspensives auprès d'une agence immobilière pour plus de sécurité. Avec cette dernière, vous aurez la certitude que les clauses suspensives seront bien rédigées.

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