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Pourquoi intégrer des conditions suspensives dans le compromis ?

Les conditions suspensives sont des dispositions qui sont intégrés dans l'avant contrat de vente (compromis de vente ou promesse de vente). S'il s'avère qu'une d'entre elles ne se réalise pas, la transaction est annulée et le contrat est considéré comme nulle. Par définition, une condition suspensive s'oppose à une condition résolutoire, qui si elle est avérée, engendre l'annulation de la vente.

Les conditions suspensives sont des conditions particulières pouvant annuler une transaction immobilière si l'une d'entre elle devait être activée. Elles ont pour but de protéger les acquéreurs et les vendeurs en cas d'imprévus, et constitues une porte de sortie légale à l'avant contrat. Les conditions suspensives peuvent porter sur l'obtention de prêt, l'absence de servitude, la préemption, etc.

Un particulier qui achète à l'aide d'un crédit immobilier bénéficie automatiquement d'une condition suspensives d'obtention de prêt.

A qui servent-elles le plus ?

Les conditions suspensives ont pour but de protéger l'acquéreur et le vendeur lors de la transaction immobilière. Elles les prémunissent en cas d'événements majeurs extérieurs qui interviendraient indépendamment de la volonté des deux parties. Ainsi, l'une des parties, est libérée de son obligation si un événement empêcherait la bonne tenue d'un vente. Refus de crédit immobilier, apparition d'une servitude contraignante, préemption sont autant de conditions permettant d'éviter une impasse si elles devaient arriver et perturber la transaction.

Parmi les conditions suspensives citées ci-dessus, une seule est rendue obligatoire. Il s'agit d'une condition d'obtention du prêt immobilier par l'acquéreur. Les autres conditions suspensives ne sont pas obligatoires et sont ajoutées au compromis sur conseil du notaire ou sur demande de l'acquéreur. Selon la disposition suspensive, c'est à l'acquéreur ou au notaire de faire reconnaître la non-réalisation exécutoire de la condition. Les conditions peuvent être dénoncées jusqu'au jour de la signature de l'acte de vente, hormis si un délai est associé à ladite conditions. Pour faire reconnaître la non-réalisation d'une condition et faire annuler l'avant contrat, l'acquéreur doit informer le vendeur par un courrier recommandé avec accusé de réception. Toutes les preuves doivent être communiquées pour justifier la non-réalisation cette condition.

Quelles sont les conditions suspensives du compromis ?

Condition suspensive d'obtention de prêt immobilier

Cette modalité concerne l'obtention du crédit immobilier par l'acquéreur qui doit financer le bien. C'est la seule condition suspensive obligatoire devant figurer dans le compromis. La clause suspensive sur l'obtention du prêt immobilier va détailler les conditions pour lesquelles sera délivré le prêt (taux d'intérêt, mensualités, coût assurance, durée, apport personnel, etc.). Pour prouver la non-réalisation cette base de l'achat, l'acquéreur doit présenter trois refus de banques différentes, respectant les conditions mentionnées dans le compromis. Dans le cas inverse, l'acquéreur ne pourra invoquer cette exigence et est obligé de payer une indemnité d'immobilisation pour se libérer de la vente. Le délai associé à cette clause, qui permettra à l'acquéreur de trouver son crédit immobilier, est encadré par la loi : il est d'un mois minimum. Généralement le délai est de trois mois.

Absence de servitude

Les servitudes représentent un droit indéniable d'un terrain sur un autre terrain. Le plus courant d'entre eux est le droit de passage. Mais ce n'est pas le seul, des droits de puisage, de vue ou encore de canalisation peuvent être invoqués pour la servitude. Elles se transmettent de transaction en transaction, c'est pourquoi celle-ci peut faire fuir un acquéreur lors d'une vente.

Absence de préemption

La préemption est un concept selon laquelle une personne physique ou morale est prioritaire sur l'acquisition d'un bien immobilier. Le locataire d'une propriété en vente peut bénéficier d'un droit de préemption. C'est-à-dire qu'il passera avant l'acquéreur s'il souhaite se positionner sur la vente du bien. Les communes peuvent également avoir un droit de préemption sur des immeubles ou des terrains dans le cadre de projet d'intérêt public. Dans le cas où un droit de préemption existe, le notaire s'assure qu'aucun acteur ne souhaite l'exercer. On parle de purge du droit de préemption.

Absence d'hypothèque supérieure au prix de vente

Cette clause encadre les cas où une hypothèque est supérieure au montant du prix de vente. Comme le propriétaire est dans l'impossibilité de s'en défaire, alors la vente ne peut avoir lieu et le compromis de vente est annulée.

Obtention d'une autorisation administrative

Qu'il s'agisse d'un permis de construire ou de démolir ou d'un changement de destination, l'acheteur à la possibilité de demander cet éléments si le bien qu'il souhaite dépend d'une autorisation administrative. Cette condition est réalisée si l'autorisation est obtenue.

Conditions suspensive de réalisation d'une vente immobilière

Cette obligation suspensive est intégrée à l'avant contrat si l'acquéreur a besoin de finaliser la vente de sa propriété avant de contracter son nouvel achat immobilier. Ce conditionnement est rendu inutile dès lors que l'on a mention la clause d'obtention de crédit immobiliers avec un prêt relais ou achat-revente.

Obtention d'un permis de construire

L'acheteur peut exiger cette clause suspensive dès lors que l'achat est conditionné par l'obtention d'un permis de construire par la commune. En cas de refus, il peut faire annuler le compromis de vente. Cette clause est assortie d'un délai de réalisation suffisant pour que l'acheteur réalise sa demande après de l'administration.

Les autres conditions qui peuvent être négociées

Pour sécuriser davantage le compromis, on vous recommande de négocier les éléments du contrat pour encore plus sécuriser la transaction.

Date maximum de signature

Le compromis de vente mentionne une date-butoir (durée maximum), à laquelle la vente doit se signer. Elle est fixée librement entre les deux parties, à condition que le délai soit jugé suffisant long pour que les parties récolte l'ensemble des documents pour la signature.

Montant du dépôt de garantie

L'indemnité de mobilisation fixée librement, entre 5 % et 10 % du prix net vendeur, permet de donner des garanties au vendeur. Négocier le montant versé par l'acheteur pour minimiser les risques de rétractation. Cette somme versé est un acompte qui est à déduire du montant à la signature de l'acte de vente.

Délai de rétractation

Un délai de rétractation minimum de 10 jours est obligatoirement associé à tout contrat immobilier. Incompressible, il peut être allongé par négociation entre les parties.

Date d'entrée des lieux

A la signature de l'acte de vente, le vendeur peut jouir du bien qui vient d'acheter. Cependant, il est possible de reculer la date d'entrée des lieux afin de faciliter par exemple la reprise de l'école des enfants ou encore attente de l'emménagement dans un logement neuf.

Répartition des charges dues au syndic

Les conditions du compromis de vente peuvent être l'occasion de négocier le paiement des dernières charges. C'est le cas pour les copropriété votée en AG, les dettes dues à la copropriété, en cas de procès ou encore la taxe foncière en cours.

Conséquences de la non-réalisation d'une condition suspensive

La non-réalisation d'une seule des conditions suspensives qui figure dans le compromis ou la promesse de vente entraîne l'annulation du contrat et de la vente. L'avant contrat est rendu caduque et ce malgré la signature devant le notaire. L'acquéreur pourra récupérer son dépôt de garantie. Aucun dommages et intérêts ne pourront être réclamés. La vente ne pourra pas non plus être forcée. Dans le cas inverse, la signature est possible et non réfutable, alors l'acte de vente pourra être signé chez le notaire.

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