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Une signature de compromis de vente officialise une transaction immobilière entre un acheteur et le vendeur. Appelée également promesse synallagmatique de vente, elle engage les deux parties à signer l'acte authentique. La signature du compromis de vente peut se faire devant le notaire ou sous seing privé (entre particuliers ou avec un agent immobilier). L'avant-contrat va inscrire l'ensemble des conditions de la vente immobilière dont les clauses suspensives. On fait le tour des questions autours de la signature du compromis de vente.

À quel moment signer le compromis de vente ?

La signature du compromis de vente devient effectif dès lors que l'acheteur et le vendeur se sont entendus sur le prix de vente du bien immobilier en vente. Autrement dit, si l'offre d'achat (verbale ou écrite) est acceptée par le vendeur, la signature du compromis de vente permettra d'officialiser l'accord sur le fond et la forme.

La préparation de la signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente est précédée d'un ordonnancement de tâches bien précises. Si vous décidez de signer le compromis de vente devant un notaire, prendre rendez-vous avec ce dernier est la première étape (suivant ses disponibilités, cela peut prendre plusieurs semaines). Ensuite, le notaire prépare les clauses et autres détails à instruire dans l'avant-contrat. L'ensemble des annexes doivent figurer dans le compromis de vente.

Délai entre la signature du compromis de vente et l'acte de vente

Suite à la signature du compromis de vente, un délai standard de 2 à 3 mois s'écoule avant la signature de l'acte de vente. Une date butoir est fixée dans les clauses du compromis de vente. Elle permet au notaire de s'assurer de la réalisation des conditions particulières (clauses suspensives) telles que l'obtention de prêt, la purge du droit de préemption et des hypothèques, la concrétisation d'une transaction immobilière si l'acquéreur a un projet de vente, etc. Le délai jusqu'à la signature de l'acte de vente peut varier de 2 à 6 mois selon les clauses qui figurent dans le compromis de vente.

Le notaire lors de la signature

Pour signer le compromis de vente, deux possibilités s'offrent aux particuliers. Ils peuvent signer le compromis sous seing privé ou le faire devant chez le notaire. La dernière solution offre davantage de garanties aux deux parties. En effet, signer le compromis de vente devant un notaire permet de profiter de son expertise d'officier public et de son expertise immobilière. La déontologie du notaire garantira le respect de la procédure pour l'élaboration et la signature du compromis de vente. Un compromis signé sous seing privé aura tendance à augmenter la probabilité de faire des erreurs ou d'oublier des points réglementaires. En général, c'est le vendeur qui propose son notaire pour signer le compromis de vente. Il peut donc choisir le sien ou en choisir un notaire en ligne.

Il est possible de travailler avec deux notaires. Cela ne coûtera pas plus cher, puisque ces derniers travailleront en collaboration et la signature sera réalisée chez le notaire vendeur.

Documents obligatoires à la signature du compromis de vente

Les clauses suspensives

Dans chaque compromis de vente figurent des clauses de conditions suspensives. Elles permettent de protéger l'acheteur et d'éviter les impasses en annulant le compromis de vente en cas d'imprévu. Si les clauses ne se réalisent pas, l'avant-contrat sera annulé et le dépôt de garantie restitué à l'acquéreur ; aucune réparation ne sera due au vendeur.

  • Obtention d'un prêt immobilier
  • Réalisation d'une vente immobilière en cours sur laquelle l'acquéreur compte pour financer la transaction
  • Absence de préemption de la mairie
  • Absence de préemption du locataire qui occupe le bien
  • Purge des hypothèques
  • Absence de servitude
  • Obtention d'un permis de construire

Un compromis de vente comprend un certain nombre d'éléments négociables comme le délai de rétractation qui peut être rallongé au-delà des 10 jours incompressibles. La date butoir de la signature du compromis de vente peut être décalée ainsi que celle de la jouissance du bien par l'acheteur.

La définition de répartition des charges fait également partie des négociations. Il s'agit de diviser la taxe foncière, les charge de copropriété, l'appel de fond pour les travaux votés en assemblée générale, qui seront calculés et dus au prorata du temps d'occupation. La taxe d'habitation est dû par les occupants au 1er janvier et ce, pour l'intégralité de l'année à venir.

Plan de financement de l'acquéreur

Pour éviter que la clause suspensive de l'obtention de prêt soit considérée comme une possibilité de sortie de la vente par l'acheteur et pour échapper à toute mauvaise surprise, le compromis de vente doit détailler avec précision le plan de financement du futur acquéreur. Afin de s'assurer de la solidité de l'acquéreur, l'idéal est d'obtenir de la part de l'acheteur un accord de principe de financement du bien par un établissement de crédit. Le compromis de vente devra comprendre les éléments suivants : apport personnel, durée de remboursement, montant des mensualités.

Documents loi Duflot

Depuis la loi « Duflot » de 2014, le nombre d'annexes a augmenté. Le dossier, qui atteint plusieurs centaines de pages, comprend par exemple le dossier de description technique. Les documents sont annexés au compromis de vente. Ils permettent d'informer l'acquéreur sur la situation du bien immobilier, de sa copropriété et de la zone géographique qui l'entoure. Si les annexes ne sont pas complètes, cela peut retarder le début du délai de rétractation qui est de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente.

Diagnostics immobiliers obligatoires

Les diagnostics immobiliers sont obligatoires en cas de vente. Ils sont au nombre de 9 au maximum, mais ne le sont jamais en même temps. Tout dépend de la date du permis de construire, de l'ancienneté des installations, de la situation géographique et de la nature du bien. Parmi les diagnostics, on retrouve le diagnostic de performance énergétique qui est obligatoires. Les diagnostics gaz, électricité, amiante, assainissement, sont également d'autres exemples de diagnostics. Ils sont à la charge du vendeur qui les fera réaliser par un professionnel certifié. Les diagnostics obligatoires doivent être valides le jour de la signature du compromis de vente. Il est recommandé de les faire réaliser dès la mise en vente du bien.

Les documents relatifs à la copropriété

Lorsque le bien à vendre est en copropriété, la liste des annexes s'allonge. La loi « Duflot » oblige le vendeur à informer l'acquéreur sur l'état de la copropriété et sa situation financière. Les documents à annexer au compromis de vente sont à demander au syndic qui facture la prestation (environ 300€). Il s'agit des documents suivants :

  • Règlement de copropriété
  • État descriptif de l'indivision
  • Trois derniers PV d'assemblées générales de copropriété
  • Carnet d'entretien de l'immeuble
  • Diagnostic technique de l'immeuble
  • Montant des charges de copropriété payées par le vendeur lors des deux derniers exercices comptables
  • Sommes à verser en qualité de futur propriétaire

Pénalités en cas de rétractation

Dans le cadre du compromis de vente, un dépôt de garantie pourra être demandé allant jusqu'à 10 % de la valeur du prix de vente. Si l'acquéreur refuse de respecter ses engagements, ce dépôt de garantie sera reversé au vendeur qui aura immobilisé son bien pendant la vente. Le dépôt de garantie est versé sur le compte séquestre du notaire le jour de la signature du compromis de vente. Il y a également une clause de dédit, ou clause pénale, au cas où l'une des deux parties se désisterait (hors délai de rétractation).

Commissions d'agence à la signature

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