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Vendre sans agence immobilière

 

Si vous n’êtes pas convaincu avec les agences immobilières traditionnelles, vous pouvez vendre votre appartement ou votre maison seul. Découvrez tout ce qu’il faut savoir pour vendre sans passer par une agence immobilière.

Comment fait-on pour estimer son prix de vente en ligne ? Quelles sont les règles à respecter pour vendre seul ? Vendre sans agence, est-ce une une bonne solution ?

 

Vendre un appartement sans agence

Vendre sans agence revient à se passer des services d’un professionnel de l’immobilier pour réaliser une transaction. À ne pas confondre avec vendre seul sans support de communication (bouche à oreille).

De plus en plus d’entre vous souhaite se passer des services d’un agent immobilier pour vendre leurs appartements. C’est possible, à condition d’être rigoureux et … faire preuve de sang-froid.

Pas convaincu des services que proposent les agences immobilières traditionnelles ? Vous voulez vraiment vendre votre appartement seul ? Vous avez l’impression que vendre sans agence, vous permettra d’avoir un meilleur prix net vendeur ? En voilà une belle ambition. Il ne reste plus qu’à la réaliser.

Attention tout de même ! Vendre votre appartement sans l’intermédiaire d’une agence immobilière n’est pas la même chose que de proposer ses jeux de sociétés lors d’une braderie. Vous devez vous armer d’un fort talent de négociateur et d’une bonne connaissance d’un certain nombre de points règlementaires.

L’agence immobilière en ligne, OprixFixe, vous propose de décortiquer la manière pour vendre sans l’intervention d’un professionnel de l’immobilier.

Déterminer le prix de vente

Il est normal pour vous lors de la vente de vouloir tirer le meilleur profit de votre appartement. Mais attention à ne pas être déconnecté du marché actuel. En effet, une telle situation entrainera la fuite des acquéreurs potentiels surtout si dans le secteur il existe une forte concurrence.

En outre, il faut prêter une attention particulière à ne pas sous évaluer le prix de vente de l’appartement. La raison est simple : un mauvais signal est envoyé aux acquéreurs. Ils seront méfiants en visitant l’appartement et donc plus enclins à repérer les moindres détails troublants de l’appartement.

Déterminer le prix de son appartement sans agence n’est pas une mince affaire. Rassurez-vous, votre patience et votre pugnacité seront vos alliées pour déterminer le juste prix de votre bien.

Comment fait-on pour estimer efficacement son prix de vente en ligne ?

Prenez une feuille et un stylo et notez tous les appartements à vendre dans votre secteur dans un tableau. Comparez-les et évaluer le niveau de concurrence (nombre de bien à vendre sur un secteur donné).

Que dois-je comparer ?

Je compare d’une part la surface, la date de construction de l’immeuble, l’emplacement exact et d’autre part le niveau de rénovation de l’appartement et son étage.

Pour compléter votre idée, rendez-vous dans un premier temps sur un estimateur en ligne et n’hésitez pas à contacter un agent immobilier en ligne. En effet, ce service proposé par les agences immobilières est gratuit et sans engagement.

 

Une annonce immobilière attrayante mais sans fioritures

Il peut être tentant pour vendre d’être le plus explicite possible et de mettre toute une marmelade dans l’annonce. Le choix d’en mettre trop, une mauvaise idée pour la lecture. La construction d’une annonce immobilière doit être comme une préface d’un livre et non le livre dans son entièreté. Facilitez la lecture de vos « hôtes ».

Les acquéreurs, dans un premier temps recherchent une surface, un nombre de pièces, le métro le plus proche ou encore la nature des travaux à réaliser. Pourquoi ne pas faire le choix de leur offrir ce qu’ils recherchent ? Il est primordial de se distinguer par le raffinement de l’annonce plutôt neutre avec uniquement les informations essentielles. N’oubliez pas, corrigez-vous (syntaxe, orthographe), on ne saurait trop le répéter.

Que dois-je faire figurer dans mon annonce de vente ?

L’acquéreur qui ne se soucie pas uniquement du prix convoitera un bien pour les raisons suivantes : surface loi Carrez, nombre de pièces , étage, emplacement, proximité avec les transports … N’hésitez pas à y ajouter la nature des sols (parquets, carrelage…).

Il serait opportun de mentionner les points forts de l’appartement. Une école à proximité, un club de golf de renom ou encore un marché avec des producteurs locaux. Faites-en part à vos lecteurs. Le dernier point doit déclencher définitivement chez l’acquéreur potentiel l’envie de décrocher son téléphone pour en savoir plus sur les caractéristiques de l’appartement.

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Le conseil des experts :

Les filoutages n’échapperont pas aux acquéreurs. Ne tenter pas de tromper les acquéreurs en affichant des informations empruntent d’une fausse générosité. Exemple : la maison se situe à 10 minutes à pied de la première gare RER alors ne prenez pas le parti prix d’indiquer qu’il est au pied du logement. Les abus à l’écrit en diront long sur votre capacité à enjoliver d’autres points !

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Des photos, oui c’est obligatoire

Le visuel, la première approche des acquéreurs ! Voilà plus d’un siècle que nous élisons les politiciens à l’aide d’une affiche, d’un tract reflétant l’image du candidat. L’ère numérique dans laquelle nous sommes immergée accroit encore d’avantage l’influence de nos choix par le visuel.

A l’heure de la réussite d’Instagram, vous ne pouvez commercialiser un bien seul sans agence sans publier des photos ! Elles seront les entrées obligatoires pour qu’un acquéreur décide de se plonger dans votre annonce. Sans être un professionnel de la photographie, vous pouvez néanmoins adopter de la rigueur pour réussir vos clichés.  Prenez le soin de :

  • Ranger et désencombrer les pièces surchargées ;
  • Prendre les photos lors d’une journée ensoleillée ;
  • Mettre en avant les volumes ;
  • Préférer le format paysage au portrait ;
  • Mettez des photos récentes et de bonnes qualités.

Il est maintenant l’heure de publier mon annonce immobilière sur des sites de diffusion en ligne sans passer par une agence immobilière et d’attirer les acquéreurs potentiels pour visiter mon logement.

Gestion des acquéreurs potentiels

J’ai décidé de vendre sans l’accompagnement d’une agence, alors je m’organise efficacement pour générer et gérer des acquéreurs.

La première phase du travail est terminée, l’annonce est prête ! Il est l’heure pour vous de répondre aux sollicitations, téléphone, sms, mails. La clé est la disponibilité et la réactivité. Les acquéreurs sont pressés, eux aussi se prévoient un calendrier de visite, soyez attentif à leur demande.

Nous vous recommandons de créer un fichier Excel pour traiter l’ensemble des demandes. Cela aura à minima le mérite de suivre l’attraction de votre appartement. Créez-vous, par ailleurs, un calendrier en ligne et notez l’ensemble des rendez-vous à prévoir. Une multitude de plate-forme web gratuite propose ce service, alors pourquoi s’en priver.

Astuce : créez vous un e-mail dédié à la vente du logement, il peut en être de même avec la création d’un numéro de téléphone virtuelle unique qui vous évitera d’être contacté par des tiers professionnels.

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Le conseil suprême

Vous mettez votre annonce en ligne alors devenez réactif, ne partez pas en vacances le jour où vous publiez votre annonce !

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Je vends seul et je maîtrise la règlementation

Lors de la vente d’un appartement même seul sans avoir recours à une agence immobilière, je dois me conformer au dispositif légal et notamment à celui de la loi Hoguet de janvier 1970. Il est indispensable de remplir un certain nombre de conditions pour éviter que la vente puisse être réputée caduque ou encore qu’elle soit annulée pour dol.

La loi ALUR

Assurez-vous que le bien ne fait pas l’objet d’une hypothèque ou que ce dernier n’est pas un bien en partage. Si oui, lever l’hypothèque ou encore ayez le consentement écrit de l’ensemble des co-indivisaires pour la mise en vente.

La loi ALUR de mars 2014, impose désormais au propriétaire vendeur d’être en capacité de fournir à un acheteur potentiel un certain nombre de documents à partir du moment où l’appartement est dans une copropriété. C’est-à-dire que le vendeur doit pouvoir avant la signature du compromis de vente être en mesure de fournir à minima la situation financière et l’organisation mise en place par la copropriété ou encore l’état de l’immeuble.

 

Quels diagnostics lorsque je vends seul ?

Vendre sans l’accompagnement d’une agence implique de fournir à son acquéreur des documents obligatoires prévus par la loi ALUR. Mais, c’est aussi le cas pour le dossier de diagnostic technique qui est également obligatoire. Le vendeur doit pouvoir fournir la liste des diagnostics obligatoires avant que l’acquéreur réalise un modèle d’offre d’achat. En effet, l’acquéreur sera en mesure d’analyser lesdits diagnostics et de faire une offre sur l’appartement en ayant analysé les données du diagnostiqueur.

Parmi les diagnostics obligatoires lors d’une vente même seul, on doit retrouver (liste non exhaustive) :

Hé hop, c’est l’heure des visites

La visite de votre appartement : la seule chance de créer le coup de cœur lorsque vous vendez sans agence immobilière ! Une visite d’appartement ça se prépare. L’acquéreur doit se sentir à l’aise et doit avoir confiance.

Premièrement, il est indispensable de ranger et nettoyer. Privilégiez les visites en journée avant 16h00. N’oubliez pas de garder à vos côtés l’ensemble des éléments règlementaires (état de la copropriété, diagnostics immobiliers) afin de pouvoir échanger sur ces derniers. Soyez courtois, naturels et ne vous laissez pas emporter par vos émotions. Pour finir, n’en dites pas trop et laisser de l’espace aux acquéreurs…

Pour compléter : En tant qu’ambassadeur de votre appartement, soyez le VRP dont vous avez toujours rêver. Mettez en avant les points forts du secteur et de l’appartement.

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Pour compléter 

En tant qu’ambassadeur de votre bien, soyez le VRP dont vous avez toujours rêver. Mettez en avant les points forts du secteur et du logement.

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La négociation, quel plaisir

La « négociation » : vous n’allez pas y échapper et pourtant vous avez choisi de vendre seul sans agent immobilier alors on se retrousse les manches.

Lors de la phase de négociation, rester calme et écoutez votre interlocuteur. Si les négociations se déroulent de la meilleure des manières alors demandez à l’acquéreur de vous réaliser une offre d’achat aux conditions négociées.

Il ne vous reste plus qu’à contacter un notaire pour la suite du processus de vente : signature d’un compromis de vente. Dans le cas où l’offre d’achat proposée n’est pas raisonnablement rédigée une contre-proposition d’achat écrite et envoyée par mail. Pas de panique, si la transaction n’aboutit pas, il ne vous reste plus qu’à continuer les visites ou alors de vous faire aider par un professionnel de l’immobilier pour avoir un avis de valeur en adéquation avec le marché.

Le notaire pour sécuriser la vente de mon appartement sans intermédiaire

Un accord même oral est déterminé sur le prix de vente de l’appartement alors il est temps de vous rendre chez votre notaire pour officialiser l’intérêt de l’acquéreur au travers de la signature d’un compromis de vente. Vous avez aussi le choix de réaliser un compromis de vente sous seing privé plus économique pour l’acquéreur, il est cependant plus risqué.

Cependant, nous vous conseillions de ne pas vous passer du notaire pour cet acte. Pour moins de 300 €, vous aurez l’assurance de la conformité de l’acte avant même la signature de l’acte authentique. Par ailleurs, le notaire pourra répondre à l’intégralité de vos questions notamment si le bien fait l’objet d’une hypothèque.

Vendre sans agence, c’est aussi un choix économique

Alain G., au moment de mettre en vente son appartement de trois pièces au sein du quartier des Batignolles dans le 17ème arrondissement de Paris, a pris sa calculatrice et fait ses petits calculs : une agence immobilière lui demanderait au minimum 23 000 € d’honoraires, soit l’équivalent pour lui de 10 mois de revenu.

De plus, dans la conjoncture actuelle, pas question de mettre ces frais à la charge de l’acheteur, qui n’accepte plus cette augmentation indirecte du prix… Il a donc décidé de se passer d’agence. Un réel pari qui peut fonctionner à partir du moment où l’on respecte un certain nombre de règles.

Vos questions / Nos réponses

 

  • Dois-je faire ma vente avec mon bien loué ou occupé sans agence ?

On peut se poser la question lorsqu’un bien est loué, s’il est préférable de le vendre occupé ou non occupé. Une question récurrente avec des réponses au combien divergentes.

Lorsque vous vendez seul sans passer par un intermédiaire, nous vous recommandons de vendre le bien libre de toute occupation dans les zones tendues et occuper dans les zones tendues pour rassurer le potentiel acquéreur de l’attractivité du secteur.

  • À vouloir vendre sans l’intervention d’un agent immobilier, ne risque-t-on pas d’être victime de certaines offres douteuses, notamment sur le web ? 

Il faut bien faire attention aux offres alléchantes ! Personne ne peut vous proposer ses services pour un montant inférieur à 3 990 €. Une offre à 990 €, fuyez !

Pour ce prix-là le service proposé sera l’équivalent de ce que vous ferez seul à la maison. De la même manière, on vous propose de d’acheter votre bien sous 24h00 sur une plate-forme observez la plus grande prudence.

  • Y a-t-il plus de propriétaires qui vendent sans agence ou avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier ?

Les chiffres sont les chiffres ! Statistiquement, il y a 66 % de plus de chances de réaliser votre transaction avec une agence immobilière. Pourquoi ? Une agence immobilière par son expérience son réseau mais aussi ses outils de communication peuvent capter un plus grand nombre d’acquéreurs potentiels.

On observe ces dernières années que cette statistique tend à diminuer au vu du nombre d’outil proposé aux particuliers sur internet pour vendre leur bien seul.

  • Est-il plus économique de vendre seul ou de travailler avec une agence immobilière ?

Un particulier qui souhaite vendre son appartement s’interroge nécessairement sur l’utilité d’un intermédiaire pour vendre. Les frais d’une agence immobilière viennent automatiquement gonfler la valeur vénale du bien, ce qui le rendra moins attractif pour les acquéreurs face aux autres biens à vendre.

Lorsque l’on vend sans agence immobilière, c’est à vous d’effectuer toutes les tâches que ferait un agent immobilier : annonces immobilières, diagnostics immobiliers, répondre au téléphone ou aux mails, faire visiter votre bien, et surtout négocier ! Cette phase-là plus critique n’est pas à prendre à la légère et d’expérience, il est plus favorable de la confier à un tiers dont c’est le métier. Ce dernier, aux commissions au pourcentage de la valeur de votre maison, mettra tout en œuvre pour que la transaction se fasse au meilleur prix, il y a donc fort à parier qu’il vous obtiendra un meilleur prix net vendeur que si vous vous passez de ses services.

  • Quelle solution si je souhaite vendre seul mais en même temps travailler avec un agent immobilier ?

Cette solution est possible. Vous pouvez à la fois confier votre bien à un professionnel de l’immobilier et tenter de le vendre seul. Pour cela demandez à l’agent immobilier qu’il vous établisse un mandat semi-exclusif de vente. Ce dernier vous offre l’avantage de travailler avec un professionnel tout en tentant votre chance sans agence et de vendre entre particulier.

 

 

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