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La valeur juridique d'une offre d'achat

Intervenant après la visite et avant la signature du compromis, l'offre d'achat, appelé aussi promesse unilatérale d'achat est un acte juridique qui implique l'acquéreur et le vendeur. Comme son nom l'indique, dans une offre d'achat, l'acquéreur propose un prix déterminé au vendeur pour acheter le bien immobilier. L'article 1113 du Code Civil précise que : « le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager ». De ce fait, les deux parties doivent être d'accord sur l'offre et le prix. La proposition d'achat est peu encadrée sur le plan juridique. Qui dit offre d'achat immobilier, dit engagement. C'est pourquoi des conséquences juridiques se posent pour les deux parties.

Les engagements et risques d'une offre d'achat

Faire une offre d'achat immobilier n'est pas sans risque. En effet, lorsque l'acquéreur soumet son offre au prix de l'annonce, le vendeur est libre d'accepter ou de refuser.

Offre d'achat refusée

Dans l'autre cas ou le vendeur refuse l'offre proposée par l'acquéreur car par exemple ce dernier a soumis une offre d'achat inférieur au prix, il peut faire une contre-proposition et contresigner. Le vendeur annule l'offre d'achat initiale. On dit qu'elle devient caduque.

Offre d'achat acceptée

Dans le cas où le vendeur accepte la proposition écrite, l'acquéreur est donc contraint de tenir son engagement et dispose d'un délai de 10 jours à compter de la notification de l'acte. L'offre d'achat immobilier est alors conclue et les deux parties peuvent ensuite passer devant le notaire pour signer le compromis de vente, la suite logique. Si l'acquéreur renonce et/ou s'il dépasse le délai de rétractation, il risque d'être redevable de dommages et intérêts exigés par le vendeur. Cependant, Il est rare que ce dernier force l'exécution du contrat, la procédure étant longue et coûteuse. Il est important pour le vendeur qu'il réfléchisse avant d'accepter une proposition écrite, car une fois acceptée, le vendeur ne peut revenir en arrière.

Que faire lorsque le vendeur reçoit plusieurs offres d'achats ?

Si le vendeur reçoit plusieurs offres, à condition qu'elles soient envoyées le même jour, il lui faut choisir la plus intéressante pour lui. Il est libre de choisir celle qu'il souhaite. Si une des offres est au prix et aux conditions fixées sur le mandat de vente, le vendeur se doit d'accepter cette offre en premier.

A savoir : l'offre d'achat ne doit pas écrite au hasard. L'acquéreur se doit d'indiquer le bon prix net vendeur afin d'éviter toutes surprises. Le prix proposé doit être en adéquation avec le marché local, l'emplacement du bien immobilier mais aussi l'état du bien.

Rédiger une offre d'achat

Pour rédiger une offre d'achat, l'acquéreur peut soit la faire par écrit soit la faire à l'oral. La proposition écrite est non obligatoire. Deux choix s'offrent à vous pour formuler l'offre d'achat : faire une offre par mail ou sur papier. La proposition d'achat est ensuite envoyée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Sachez que si que faire une offre d'achat à l'oral n'aura aucune valeur juridique et n'engagera ni le l'acquéreur ni le vendeur. La proposition écrite est alors vivement conseillée, d'autant plus qu'elle va accélérer le processus de négociation avec l'acquéreur.

Qui peut aider à rédiger une offre d'achat ?

Les agents immobiliers tels que les agents d'OprixFixe peuvent aider à la rédaction d'une offre d'achat. Ils sont tous formés et dotés de connaissances dans l'immobilier. De plus, l'administration française peut également vous renseigner, elle dispose d'un service d'information à destination des administrés mais aussi ceux en charge du logement et de l'urbanisme. Retrouvez toutes les informations liées à l'offre d'achat sur le site du service public.

Contenu de l'offre d'achat

Avant de vous attaquer à la rédaction, il est important de connaître le contenu de l'offre d'achat immobilier. Celle-ci contient un certain nombre d'éléments :

  • Une description détaillée du bien (la surface loi, Carrez, nombre de pièces, les diagnostics, le type de bien : maison ou appartement)
  • Le prix du bien (en toutes lettres) mais aussi le prix des frais d'agence immobilière
  • Le délai de rétractation
  • Les modalités d'acceptation ou de refus du vendeur

Afin d'éviter les incertitudes, l'acquéreur peut ajouter des conditions suspensives dans l'offre d'achat (montant des travaux inconnu, absence de servitudes, obtention d'un prêt immobilier). Elles permettent d'annuler la vente sans problèmes.

Modèle d'offre d'achat

[Nom Prénom de l'acquéreur]

[Adresse]

[Code postal et Ville]

[Nom et prénom du vendeur]

[Adresse]

[Code postal et Ville]

[Date] Lettre recommandée avec accusé de réception [ou par email]

Objet : Offre d'achat au prix de l'annonce

Madame, Monsieur,

Faisant suite à votre annonce de vente de votre bien et à la visite de celui-ci, je m'engage à acheter le bien situé [indiquez l'adresse du bien et décrivez-le aussi précisément que possible (superficie, dépendances, date de construction, etc..)] au prix de [indiquez le prix souhaité €]. Si le prix proposé est égal au prix de vente, ajoutez : Conformément à l'article 1583 du Code civil, nous sommes désormais réciproquement engagés]. Je vous propose que nous prenions rendez-vous chez le notaire afin de signer un compromis de vente qui détaillera les modalités de notre accord.

Offre sous conditions suspensives (facultatif)

  • Obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximal de (montant en €) ……euros, au taux hors assurances de … % accordés par un établissement financier ou bancaire au choix du promettant. Celui-ci a pleinement conscience que s'il recourt à un autre prêt que celui (ou ceux) indiqué précédemment, il ne pourra se prévaloir des dispositions de l'article L. 312-12 du Code de la consommation. C'est-à-dire qu'il ne pourra bénéficier de l'annulation rétroactive de la vente.
  • Absence de servitude susceptible d'affecter l'usage et la propriété du bien vendu

Le promettant devra être vivant au jour de la signature de l'acte authentique.

Fait à [commune], la [date]

[Nom Prénom]

[Signature]

Modèle d'annulation d'offre d'achat suite à une non réponse

[Nom et prénom de l'acquéreur]

[Adresse]

[Code postal et Ville]

[Nom et prénom du vendeur]

[Adresse]

[Code postal et Ville]

[Date] Lettre recommandée avec accusé de réception [ou par email]

En l'absence d'acceptation de la présente offre, celle-ci s'éteindra le ………. [date] à minuit. L'acceptation du vendeur pourra être formulée par tous moyens au domicile des promettants ci-dessus désignés.

Fait à [commune], la [date]

[Nom Prénom]

[Signature]

[Nom Prénom]

[Adresse de résidence]

Je soussigné [Nom prénom] né le [date de naissance] et domicilié au [adresse de résidence] confirme par la présente la réception de votre offre d'achat immobilier datant du [date] concernant [description : maison, appartement, autre], composé de [ description du bien immobilier]. Bien situé au [adresse du bien] d'une superficie de [superficie en m²].

J'ai bien pris en considération votre offre d'achat pour un montant de [prix proposé par l'acquéreur €]. Cependant, le prix ne correspond pas à mes attentes pour la vente de mon bien.

En revanche, je peux vous proposer de faire l'acquisition du bien pour un prix de [prix demandé] FAI (frais d'agence inclus). À régler comptant le jour de la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Optionnel (sélectionnez les mentions utiles) :

Cette proposition de vente est soumise à la réalisation des conditions suivantes :

  • Obtention d'un financement auprès d'un établissement de crédit
  • Obtention d'un permis de construire
  • Absence de toute servitude sur le terrain du bien

Cette offre est valable jusqu'à la date du [date d'expiration]. En cas d'acceptation dans ce délai, je m'engage à réaliser la vente sous condition de la réalisation des clauses mentionnées ci-dessus.

L'acceptation de cette proposition se fera par lettre recommandée à mon domicile, avant extinction de l'offre le [réitérez la date d'expiration].

En espérant que vous comprendrez ma position et dans l'attente d'une réponse de votre part, je vous prie d'agréer, Madame / Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Fait à [commune], le [date]

[Nom Prénom]

L'offre d'achat : l'acquéreur doit-il obligatoirement verser un acompte ?

L'acquéreur n'est donc en aucun cas obligé de verser d'acompte lors de la signature de l'offre de l'achat. Si le vendeur parfois demande une somme d'argent de 10 % du prix de vente figurant sur les compromis de vente, elle n'est pas obligatoire. Aucune loi ne l'impose. Comme dit au début, l'offre d'achat est un engagement. Acquéreur et vendeur sont libres de d'accepter et de refuser. Dès lors que le vendeur est d'accord avec l'acquéreur et vice versa, le contrat est formalisé. D'après l'article 1589-1 du Code civil, “Est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme”.

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