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L’estimation d’un bien immobilier

Estimer un bien immobilier, c’est rapide et simple. Sur le web, plusieurs outils permettent de vous faire une estimation en quelques secondes. Il faut tout de même prendre en compte les bons critères. Retrouvez tout nos conseils et les informations à savoir sur l’estimation d’un bien immobilier.

Comment réaliser une estimation en ligne ? Quels sont les critères pour estimer un bien ? Quels sont les limites de l’estimation en ligne ? Quelles sont les inconvénients d’une estimation ?

 

L’estimation sur le web

L’estimation est une action permettant de déterminer la valeur d’un bien. Selon les estimations, on parlera de prix net vendeur, de prix de vente  ou de valeur vénale. Elle permet d’attribuer un prix au m2 un bien immobilier.

Plusieurs critères peuvent être à l’origine de la détermination du prix d’un bien : vente ; mise en location ; état des lieux du capital immobilier ; droits de succession. Cette évaluation peut se faire par le biais de plusieurs méthodes dont l’évaluation en ligne.

L’estimation, l’étape incontournable avant la mise en annonce

L’estimation immobilière est la première étape conduisant à la vente de votre maison ou appartement. Avec l’ère du numérique, les estimations immobilières peuvent s’effectuer en ligne.

Ces outils s’appuient sur différents critères pour définir un prix de vente du bien immobilier. Ainsi, OprixFixe vous décrit sur quels critères reposent ces outils pour définir le prix net vendeur de votre maison ou appartement.

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Le saviez vous ?

La détermination de la valeur vénale en ligne est quasiment toujours gratuite.

Sachez que des estimations en ligne peuvent être payantes à condition que l’agence immobilière, l’agent ou encore le négociateur de vente qui vous fait payer le point de la détermination du prix de vente en ligne ne travaille pas avec vous par la suite pour votre transaction. Il ne peut pas s’occuper de la vente de votre appartement si il vous fait payer une estimation.

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Les critères des outils permettant l’estimation de votre appartement en ligne

L’estimation de bien immobilier en ligne permet au vendeur de définir la valeur vénale de sa propriété. Toutefois, si elle est utile pour commencer à se projeter sur la transaction immobilière, il ne faut pas prendre pour argent comptant les résultats. En effet, cela est principalement dû à son mode de fonctionnement. Si vous devez publier votre annonce par vous-même, il est conseillé de ne pas vous baser uniquement sur le résultat de l’estimation immobilière en ligne.

Généralement, vous débuterez l’évaluation du bien immobilier en ligne en complétant un formulaire. Dans celui-ci, vous remplirez différentes caractéristiques de votre propriété. Les caractéristiques que vous aurez renseignées combinées aux données que contient le logiciel permettront de définir un avis de valeur avec le prix moyen. C’est-à-dire que le prix moyen est défini par le biais des ventes correspondant aux mêmes attributs.

Les critères à renseigner dans l’outil d’estimation de bien immobilier en ligne

Les critères sur lesquels s’appuient les outils pour procéder à l’expertise de bien immobilier en ligne sont les suivants :

  • Le premier paramètre prend en compte les caractéristiques communes à toutes maisons ou appartements à vendre : la superficie et l’emplacement. Bien souvent, vous allez avoir un prix au m² selon la localisation de votre propriété. Ces éléments vont permettre de faire une première estimation du bien.
  • Le deuxième critère prend en compte l’état du bien. A commencer par l’ancienneté de l’immeuble ou de la maison. Mais également : la conformité du réseau électrique, l’isolation phonique et thermique, l’installation au gaz, etc. Ces éléments, suivant leur état, vont ajouter ou diminuer de la valeur à l’estimation initiale (faite ci-dessus).
  • Enfin, l’outil d’estimation en ligne va affiner ses résultats selon la présence des équipements dont dispose le bien à vendre. Parmi ceux-là, on peut retrouver la présence d’un ascenseur, d’une place de parking, d’une terrasse, d’une piscine, d’une véranda, etc. Sachez que la mitoyenneté de votre bien ou le vis-à-vis sont également des facteurs qui sont pris en compte pour l’estimation de bien immobilier en ligne.

En synthèse, les trois critères renseignés vous donneront le résultat de votre estimation en ligne. Ce résultat sera plus ou moins fiable, selon la qualité des bases de données utilisées par l’outil.

Des sites comme “meilleursagents” ou “Seloger” vous permettront de vous faire une idée du prix de votre bien avant la mise en vente.

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Les critères à renseigner aussi important soit-il ne remplaceront pas de si tôt un agent immobilier !
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Les limites de l’estimation par les moteurs d’estimation

Ces outils d’estimation en ligne sont faciles à utiliser et accessibles. Cependant, ils n’en sont pas moins perfectibles. En effet, ils sont relativement performants sur des biens standards et situés en zone urbaine où les prix de l’immobilier sont très bien documentés. En revanche, ils affichent leurs limites sur des biens plus atypiques.

Par exemple, un bâtiment qui a été classé par la mairie aura beaucoup plus de valeur. Malheureusement, celle-ci ne sera pas perçue par l’outil d’estimation en ligne.

De même, un facteur comme la subjectivité humaine (ex : un coup de cœur pour lequel l’acheteur serait prêt à dépenser plus que la valeur du marché) ne sera également pas de ceux retenus par l’outil.

En conclusion, les outils d’estimation en ligne peuvent être utiles pour vous donner une première fourchette de prix net vendeur de votre bien immobilier. Mais votre agence immobilière en ligne à tarif fixe vous encourage à passer par un professionnel pour avoir une estimation fine de votre prix de vente.

Vos questions / Nos réponses

  • Que choisir, estimation en ligne ou celle réalisée par un agent immobilier ?

Chaque bien immobilier est unique par sa configuration. Il est donc nécessaire de faire appel à un agent immobilier. Le simulateur ne pourra pas déceler tous les avantages du bien ni ses inconvénients. Un propriétaire qui se fie uniquement aux données d’un simulateur s’expose à perdre de l’argent sur le prix net vendeur ou même louper sa vente car pas dans le marché.

  • Quels sont les meilleurs sites pour faire des estimations en ligne ?

Il n’y a pas de meilleurs sites d’évaluation en ligne, celui qui se rapprochera de 15% du prix sera le simulateur ayant le plus de biens correspondant aux vôtres dans votre secteur.

Notre avis : les estimations immobilières réalisées par les notaires sont plus précises. Normal ! Les notaires enregistrent et officialisent les transactions immobilières. Ces derniers ont accès à plus de données et plus précisément à la valeur des ventes réelles des biens.

  • Le simulateur d’estimation en ligne est-il fiable ?

La grande difficulté de l’estimation en ligne réside dans le fait que les statistiques du simulateur doivent être à jour et composées d’une base de données importantes. C’est d’ailleurs pour cela que d’une estimation en ligne à l’autre, on retrouve des écarts importants.

Les plus gros inconvénients à faire une estimation en ligne

  • La location que vous entrez dans le simulateur ne prend pas l’intégralité des biens à vendre, mais uniquement ceux connu par le simulateur.
  • Le simulateur prend en considération uniquement les prix de vente des biens et non les prix d’achat chez le notaire.
  • Les données relatives à la qualité du bien sont subjectives car elles sont en fonction de votre ressenti personnel.

Une estimation en ligne sera toujours beaucoup moins précise que celle de votre agent immobilier. L’expérience terrain et la connaissance du marché de l’immobilier lui permettra de vous faire une évaluation au plus juste. Il faut garder en tête que l’estimation en ligne est un indicateur grossier vous permettant d’avoir une première approche mais celle-ci n’est pas suffisante.

Quels sont les critères minimums pour réaliser une estimation en ligne ?

Il existe 3 grandes catégories de critères qui peuvent vous être demandés pour réaliser votre expertise en ligne.

  • L’adresse du logement : L’adresse du bien permettra au simulateur de placer le bien parmi des biens similaires d’un quartier ou d’une ville. Il est important de renseigner l’adresse précise du bien car il peut y avoir des écarts de prix plus ou moins importants d’un bout à l’autre de la rue.
  • Les caractéristiques du logement : On parle ici de la surface habitable, du nombre de pièces, de la présence ou non d’équipements particuliers, de la présence de terrasse et encore de l’étage du bien.
  • Les plus du logement, c’est à dire toutes les caractéristiques de l’appartement ou la maison. De la date de construction en passant par la domotique ou encore l’état des peintures et des sols.

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Le saviez-vous ?

Lorsque vous réalisez en ligne un estimation, vos données valent de l’or. Pourquoi ? Ces dernières sont revendues à des agences immobilières. C’est pour cela que désormais, les simulateurs ne peuvent plus vous demander autant de détails qu’avant et par conséquent les estimations en ligne deviennent moins rigoureuses.

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Avec une agence immobilière classique

Les frais d’agences liés à la signature d’un mandat avec votre agent immobilier sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Il vous revient de déterminer si l’agence immobilière propose le juste prix pour sa prestation. Traditionnellement, les agences immobilières propose une commission de 1,99% à 10% de la valeur de l’appartement lors de l’estimation.

Avec l’agence immobilière en ligne, une évaluation réussit !

Heureusement, des innovations permettent maintenant de travailler avec une agence immobilière en ligne à commission fixe. Lors d’une estimation, l’agent OprixFixe, ne vous donnera pas une commission en fonction de la valeur de votre appartement. En effet, l’estimation de votre appartement ne fait pas varier la commission proposée.

L’agence immobilière en ligne  vous propose une commission fixe. Et ceci, quelle que soit la nature du bien à vendre (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Pourquoi cette différence ? Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec une agence immobilière à frais fixe. Une équipe d’agents immobiliers qualifiés qui n’ont qu’un but : redonner du pouvoir d’achat lors de la vente de votre bien.

 

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