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Modèle de promesse de vente entre particuliers

Qu'est-ce qu'une promesse de vente entre particuliers ?

La promesse de vente entre particulier permet d'encadrer une transaction et protéger les intérêts du vendeur et de l'acheteur. Entre particuliers, la promesse a pour rôle de réserver la propriété à un unique acheteur. Elle engage également l'acquéreur en précisant les contours de la vente. L'engagement entre particuliers est aussi appelé promesse synallagmatique de vente.

La promesse de vente entre particulier n'est pas à prendre à légère. Il y a certaines règles, obligations à respecter pour ne pas mettre en danger une vente entre particuliers. Au travers ce guide découvrez toutes les clés pour réussir une promesse entre particulier pour éviter les mauvaises surprises à la signature.

La promesse de vente peut être rédigée et signée devant un notaire ou entre particuliers. Si l'acheteur et le vendeur choisissent de signer sans la présence du notaire, ils devront faire attention à respecter le cadre réglementaire de l'avant-contrat.

Pourquoi signer la promesse de vente entre particuliers (sans notaire) ?

Obtenir un rendez-vous avec un notaire pour signer une promesse de vente peut prendre plusieurs semaines ! Et vous, vous n'avez pas le temps ! La promesse de vente entre particuliers permets de signer a sa convenance lorsque la promesse est rédigées. Un avantage important pour vendre plus rapidement ! La formalisation de la vente entre particuliers est actée dès lors que le vendeur et l'acheteur se rencontreront pour signer. On parle alors de compromis sous seing privé.

La promesse entre particuliers la même valeur qu'une promesse de vente, à condition de respecter un certain nombre de mentions et de clauses. La préparation de la promesse de vente entre particuliers peut également se faire avec un agent immobilier. Habitué à cette démarche, il sera en capacité de vous proposer un modèle type d'engagement afin de mieux appréhender ensuite la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Modèle de promesse de vente entre particuliers

Promesse de vente d'immeuble sous conditions suspensives entre les soussignés :

VENDEUR(S)

Monsieur/Madame [ nom ], [ prénom ]

Né(e) le [ date ]

(Et son épouse/époux [ nom ], [ prénom ])

Né(e) le [ date ]

Résidant au [ adresse ]

Désigné(s) ci-après par "le promettant"

ET D'AUTRE PART

ACQUÉREUR(S)

Monsieur/Madame [ nom ], [ prénom ]

Né(e) le [ date ]

(Et son épouse/époux) [ nom ], [ prénom ])

Né(e) le [ date ]

Résidant au [ adresse ]

Désigné(s) ci-après par "le bénéficiaire"

Il est précisé que si la vente intervient entre plusieurs acquéreurs et/ou vendeurs, les uns et les autres sont liés conjointement et solidairement entre eux.

Il a été fait et convenu ce qui suit :

PROMESSE ENTRE PARTICULIERS

Le promettant s'engage, dans le délai prévu ci-après, à vendre les biens désignés ci-après au bénéficiaire, qui accepte en se réservant le droit de demander ou non la réalisation définitive de la vente.

  • SITUATION ET DÉSIGNATION DES BIENS (inclure la description détaillée du logement vendu, ainsi que sa situation : libre, loué, occupé, etc.)
  • L'objet de la vente est le bien suivant : [appartement, maison individuelle, maison en lotissement, terrain constructible... ]
  • Situé à l'adresse suivante : [ adresse ]
  • Composé de : [ détailler la nature et l'usage des pièces ]
  • D'une superficie Loi Carrez de [ ] m²
  • Et des accessoires suivants [ mentionner la présence de jardin, garage, abri de jardin, piscine, etc... ]
  • Équipements communs [ mentionner les équipements des parties communes : ascenseurs, aires de jeux, etc…]

Si le bien est en copropriété :

  • Numéro du ou des lots : [ ]
  • Nombre de millièmes : [ ]
  • Références cadastrales : [ ]

Le bénéficiaire déclare avoir une connaissance complète des biens faisant objet de la présente promesse pour les avoir visités et mesurés, et dispense de ce fait le promettant d'une plus ample désignation.

ORIGINE DU BIEN VENDU

Sur l'origine de propriété, le promettant déclare :

  • qu'il est seul propriétaire desdits biens et droits immobiliers pour les avoir acquis de [ ancien propriétaire ] par acte notarié établi le [ date ] par Me [ notaire ] notaire domicilié à [ adresse ].
  • avoir la capacité pleine et entière de disposer desdits biens.
  • qu'il s'engage à fournir à première demande du rédacteur de l'acte de vente notarié tous titres de propriétés et pièces nécessaires à la vente.

CHARGES GREVANT L'IMMEUBLE

Servitudes et urbanisme

Le promettant déclare qu'à sa connaissance, les biens objets de la présente promesse de vente ne sont à sa connaissance grevés d'aucune servitude spéciale ou résultant de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur sur l'urbanisme.

Hypothèques et privilèges

Le promettant déclare qu'à sa connaissance, les biens objet du présent contrat sont libres de tout privilège ou hypothèque.

Situation locative

Le promettant déclare que les biens à vendre seront le jour de l'entrée en jouissance libre de toute location ou occupation.

DÉLAI

Le contrat est consenti jusqu'au [ date ] au plus tard. Si le bénéficiaire n'a pas levé l'option d'achat à cette date, il sera déchu de tout droit et l'indemnité d'immobilisation sera acquise au promettant. Si le bénéficiaire décide de lever son option d'achat, il devra notifier le promettant à son domicile, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé. La notification devra lui être parvenue au plus tard à la date limite de levée d'option mentionné ci-dessus.

CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA VENTE

La vente sera réalisée sous les conditions suivantes, que le bénéficiaire s'oblige à exécuter s'il lève son option d'achat :

  • Prendre les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans garantie d'aucune sorte de la part du promettant concernant les vices de toute nature pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf ceux dont il aurait notoirement connaissance
  • prendre également les biens vendus sans garantie de contenance, toute différence en plus ou en moins, s'il en existe, excédât-elle le vingtième, devant faire le profit ou la perte du bénéficiaire
  • acquitter, à compter du jour de l'entrée en jouissance, toutes charges, taxes et impôts, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l'année civile de l'entrée en jouissance
  • faire son affaire personnelle de la continuation ou résiliation de toute police d'assurance intéressant les biens loués
  • payer tous les frais, droits et honoraires résultant des présentes et de ses suites
  • payer les travaux décidés par une assemblée de copropriétaires à partir de ce jour, le promettant s'engageant, pour sa part, à payer ceux décidés jusqu'à ce jour, qu'ils soient, dans l'un ou l'autre cas, exécutés ou non.

JOUISSANCE

Le bénéficiaire disposera de la propriété de l'immeuble désigné ci-avant à partir du jour de la signature de l'acte authentique. Le transfert de propriété de l'immeuble permettra au bénéficiaire de disposer de la jouissance du bien.

PRIX

La promesse de vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de [ € ]. Le prix sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, si le bénéficiaire décide de lever son option d'achat. Il est formellement convenu et accepté qu'à défaut du versement du prix de vente entre les mains du notaire rédacteur de l'acte authentique, la vente sera considérée comme nulle et non avenue, le transfert de propriété ne pourra s'effectuer et l'indemnité d'immobilisation sera considérée comme acquise au promettant. En levant son option d'achat, le bénéficiaire devra payer tous les frais, droits et émoluments de l'acte authentique qui constatera la réalisation de la vente.

INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION

En raison de la promesse unilatérale de vente, et en contrepartie du préjudice que le promettant subirait en cas de non-réalisation dans les délais et conditions stipulés par la présente promesse entre particuliers, le bénéficiaire verse ce jour la somme de [ € ] . Cette somme s'imputera sur le prix convenu de la vente.

CONDITIONS SUSPENSIVES ET PARTICULIÈRES

Conditions suspensives générales

La présente promesse de vente est consentie et acceptée sous les conditions suspensives suivantes :

Capacité, pouvoir : que le promettant justifie d'un droit de propriété régulier et dispose de la capacité et des pouvoirs nécessaires à la signature de l'acte authentique ;

Urbanisme : qu'un certificat d'urbanisme concernant les biens objet de la présente promesse soit obtenu et qu'il ne révèle aucune charge ou servitude, autre que celles décrites ci-dessus, de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance ou à rendre l'immeuble impropre à sa destination ;

Droit de préemption : que l'exercice d'aucun droit de préemption ne fasse obstacle à la réalisation de la vente, qu'il émane d'une collectivité publique ou de toute autre personne ;

Condition suspensive particulière

Condition suspensive relative au financement :

La présente promesse est consentie et acceptée sous la condition suspensive que le bénéficiaire obtienne, d'ici le [ date ] au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition. Le bénéficiaire déclare à cet égard :

que la somme qu'il doit financer s'établit comme suit :

  • Prix FAI : [ € ]
  • Frais notariés : [ € ]
  • Autres frais : [ € ]

Total : [ € ]

qu'elle sera financée de la façon suivante :

  • Apports personnels et assimilés : [ € ]
  • Montant total des emprunts : [ € ]
  • Total : [ € ]

- au moyen des prêts qu'il va solliciter à des conditions compatibles avec ses possibilités de remboursement, correspondant aux conditions suivantes :

  • Montant maximal de remboursements mensuels au cours de la première année 7 : [ x ] remboursements de [ € ]
  • Montant moyen du taux d'intérêt : [ % ]
  • Durée minimale du prêt : [ ] années. Le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de financement auprès d'une banque ou d'un courtier en prêt dans les dix jours suivant la signature de la présente entre particuliers.

La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que le bénéficiaire aura reçu une ou plusieurs offres de prêts couvrant le montant global d'emprunts nécessaire au financement de son acquisition et correspondant à ses possibilités de remboursement telles qu'indiquées ci-dessus. Elle sera également considérée comme réalisée, conformément à l'article 1178 du Code civil, dans le cas où le bénéficiaire aurait fait obstacle à sa réalisation en raison notamment de l'absence de dépôt, du dépôt tardif ou du dépôt incomplet des dossiers de demandes d'emprunt. L'obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant par lettre recommandée un mois au moins avant l'expiration du délai de validité de la présente promesse de vente.

Effets des conditions suspensives

En cas de non-réalisation d'une seule des conditions suspensives énumérées ci-dessus, la présente promesse sera considérée comme nulle et non avenue, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté, et le promettant reprendrait la libre disposition de l'immeuble ci-dessus désigné. Le dépôt de garantie sera restitué au bénéficiaire sans formalité, intérêt ou pénalité, à moins que le promettant ne décide de renoncer aux conditions destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause au transfert de propriété. Si la condition suspensive se réalise, la vente sera régularisée en l'étude de Me [ ] dans le délai de [ ] jours à compter de la réalisation de ladite condition.

RÉALISATION DE LA VENTE

Dans le cas où le bénéficiaire lèverait son option d'achat et si toutes les conditions suspensives venaient à se réaliser, la vente sera régularisée dans un délai de [ ] jours à compter de la réalisation desdites conditions, par acte notarié aux minutes de Me [Nom, prénom ]. Si après la levée d'option par le bénéficiaire, l'une des parties refusait de signer l'acte authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date-butoir prévue par le précédent acte, elle pourra y être contrainte par les recours légaux, en supportant tous les frais de poursuite. Par ailleurs, elle devra payer la somme de [ € ] à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.

DROIT DE RÉTRACTATION

En vertu de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le bénéficiaire non professionnel dispose d'un droit de rétractation dans un délai porté à 10 jours par la loi 2015-990 du 6 août 2015 dite "Loi Macron". Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte. La rétractation, pour être valable, devra être notifiée au promettant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Si le bénéficiaire exerce son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, il récupérera l'indemnité d'immobilisation sans pénalités ou retenues.

ENREGISTREMENT

Conformément aux lois en vigueur, la présente promesse de vente entre particuliers fera l'objet d'un enregistrement auprès des services des impôts dans un délai maximal de dix jours à compter de la réception de l'acte par le bénéficiaire.

SIGNATURE

Fait à : [ ]

Le : [ ]

En [ ] exemplaires

Le promettant Le bénéficiaire

Signature Signature

L'enregistrement de la promesse de vente entre particuliers

Après la signature de la promesse de vente entre particuliers, Le vendeur ou l'acheteur doit enregistrer le contrat auprès des services fiscaux. Selon l'article 1840 A du Code Général des Impôts, Un délai de 10 jours est donné dès la signature pour enregistrer le contrat entre particuliers. Ce délai est compté à partir de la réception par l'acheteur de le contrat signé et envoyée par lettre recommandée. Après ce délai de 10 jours, la promesse de vente entre particuliers est considérée comme nulle. Si la promesse de vente est signée entre particuliers dans le cadre d'une vente en SCI, elle doit toujours faire l'objet d'un enregistrement auprès des services fiscaux.

L'indemnité d'immobilisation entre particuliers

L'indemnité d'immobilisation ou le dépôt de garantie est la somme que devra verser l'acquéreur après la signature de la promesse unilatérale de vente chez le notaire. La somme sera bloquée jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente. Si l'acheteur se rétracte, elle sera restituée au vendeur en guise de dédommagement pour avoir bloqué son bien tout au long de la vente. La difficulté réside dans le fait que la somme est fixée librement entre les deux parties.

Elle peut aller jusqu'à 10 % du prix du bien. Lorsque vous signez l'engagement de vente en qualité de vendeur, il est important de négocier cette indemnité pour qu'elle soit suffisamment dissuasive pour que l'acheteur ne se rétracte pas.

Risques de signer une promesse de vente entre particuliers sans notaire ?

Tout comme le compromis de vente, la promesse de vente peut être rédigée et signée sous seing privé, c'est-à-dire sans intermédiaire. Cependant la signature entre particuliers doit faire l'objet d'une attention toute particulière. En effet, le manque d'habitude peut engendrer des délais de réalisation longs. Par ailleurs, en ce qui concerne les clauses, l'acheteur et le vendeur doivent avoir une connaissance maitrisée du droit pour ne pas rendre le contrat nul.

Les commissions à la signature de la promesse entre particuliers

Les frais d'agences lors de la vente d'un appartement sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Des commissions qui vous semblent disproportionnées par rapport au prix de l'appartement « demandez au négociateur immobilier de faire un effort ». Heureusement, des innovations permettent maintenant de travailler avec une agence immobilière en ligne. L'agence immobilière en ligne vous propose une commission fixe Et ceci, quelle que soit la nature du bien à vendre (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec l'agence immobilière de prestige OprixFixe.

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